​

Het is bepaald niet ongebruikelijk in huurcontracten met betrekking tot bedrijfsruimte op te nemen dat de huurder een voorkeursrecht tot koop heeft. Zo'n voorkeursrecht dient te worden onderscheiden van een koopoptie, hoewel deze begrippen in de volksmond nogal eens door elkaar worden gebruikt.

Een koopoptie geeft de huurder het recht het gehuurde te kopen. Het tijdstip waarop de huurder van zijn recht gebruik kan maken, kan heel concreet worden opgeschreven (bijvoorbeeld op 1 juli 2020) of heel ruim (bijvoorbeeld in het jaar 2020). De koopprijs kan al in het koopoptie-beding worden opgenomen maar partijen kunnen ook volstaan met het opnemen van de wijze waarop de koopprijs wordt bepaald indien partijen daar in overleg niet uitkomen.

Een voorkeursrecht gaat minder ver en geeft de huurder enkel het recht op een aanbod door de verhuurder tot verkoop indien de verhuurder tijdens de duur van de huurovereenkomst tot verkoop van het gehuurde wil overgaan. De verhuurder is derhalve niet verplicht het gehuurde tijdens de duur van de huurovereenkomst te verkopen.

Bedingen met een voorkeursrecht zijn soms kort en summier maar vaker uitvoerig en gedetailleerd. Dit laatste lijkt vooral in het belang van de huurder, maar is per saldo ook in het belang van de verhuurder: het kan maar duidelijk zijn hoe de spelregels zijn indien de verhuurder tijdens de duur van de huurovereenkomst tot verkoop wil overgaan en de huurder van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken. Als die spelregels niet duidelijk zijn, ligt al snel een geschil op de loer. Een uitvoerig en gedetailleerd uitgewerkt beding met een voorkeursrecht geeft uiteraard geen garantie dat geen geschil kan ontstaan, maar het verkleint wel de kans daarop.

De rechtbank Rotterdam beoordeelde in een vonnis van 1 juli 2015 over de wijze waarop door de huurder van zijn voorkeursrecht gebruik werd gemaakt. De verhuurder had overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst het gehuurde aan de huurder aangeboden tegen een marktconforme koopprijs. Op grond van de huurovereenkomst had de huurder vier weken de gelegenheid het aanbod te aanvaarden. In de vierde week berichtte de huurder aan de verhuurder dat hij onder voorbehoud van financiering gebruik wilde maken van zijn voorkeursrecht van koop en dat hij reeds in een vergevorderd stadium met de financiering was en de verhuurder op korte termijn nader zou informeren. Een week later – en dus na het verstrijken van de termijn van vier weken – berichtte de verhuurder aan de huurder dat de huurder het aanbod tot koop niet tijdig bindend had geaccepteerd en dat het voorkeursrecht daardoor was vervallen. Weer een week later verkocht en leverde de verhuurder het gehuurde aan een derde.

Vervolgens begon de huurder een procedure tegen zijn (oude) verhuurder en de koper met als doel het terugdraaien van de verkoop opdat de verhuurder het gehuurde alsnog aan hem kon leveren tegen de koopprijs waarvoor de verhuurder het gehuurde eerder aan hem had aangeboden.

De vorderingen van de huurder werden afgewezen: door bij zijn mededeling over de aanvaarding van het voorkeursrecht te vermelden dat de huurder dit deed onder voorbehoud van financiering, had de huurder aan het gebruik maken van zijn voorkeursrecht een voorwaarde verbonden die in de aanbieding van het gehuurde door de verhuurder was uitgesloten. Ook het beding met het voorkeursrecht in de huurovereenkomst voorzag niet in de mogelijkheid het aanbod van de verhuurder onder voorbehoud van financiering te accepteren.

De rechter oordeelde dan ook dat het voorkeursrecht was vervallen omdat de huurder het aanbod van de verhuurder niet tijdig onvoorwaardelijk had geaccepteerd. Het stond de verhuurder vrij het gehuurde aan de derde te verkopen.

Conclusie

Bij het gebruik maken van het voorkeursrecht dienen geen voorbehouden te worden gemaakt waarin in de huurovereenkomst niet is voorzien. Een termijn van vier weken voor aanvaarding van het aanbod van de verhuurder is wellicht aan de korte kant indien ook nog een financiering dient te worden geregeld.

Soms is een verhuurder bereid de termijn van vier weken halverwege met bijvoorbeeld twee weken te verlengen. In deze casus zal dat niet het geval zijn geweest daar de verhuurder het gehuurde al voor de aanbieding aan huurder aan een derde had verkocht onder voorbehoud dat de huurder geen gebruik zou maken van zijn voorkeursrecht.

Mocht u over dit onderwerp vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met Nico Broers.​​