HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740 (Joba/Verweerder)
Als de koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend is met het voorkeursrecht van – in dit geval – de huurder, staat het hem in beginsel vrij nakoming van de koopovereenkomst na te streven, zoals in dit geval door vervroeging van de levering, ook nadat hij alsnog van het voorkeursrecht op de hoogte is geraakt. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden echter onrechtmatig zijn jegens degene die een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.
Verweerder in cassatie huurde vanaf 1 januari 1990 winkelruimte in Amsterdam, laatstelijk van A. Op het exemplaar van het huurcontract van verweerder was met de hand bijgeschreven dat de verhuurder, indien hij het pand wilde verkopen, dat eerst aan de huurder diende aan te bieden en de huurder hierover binnen twee weken uitsluitsel diende te geven.
Op 18 respectievelijk 24 januari 2007 heeft A vijftien panden, waaronder dat van verweerder in cassatie, verkocht aan eiseres tot cassatie Joba.
In een brief van 12 februari 2007 bericht A de huurder dat het pand is verkocht per 23 februari 2007. Op 19 en 20 februari 2007 is contact geweest tussen huurder en verhuurder A, waarbij de huurder heeft gewezen op zijn voorkeursrecht.
Vervolgens hebben A en eiseres tot cassatie Joba op 20 februari ’s morgens een notariële akte houdende verklaring inzake koopakte doen passeren, waarin als leveringsdatum voor alle door Joba gekochte panden 23 februari 2007 wordt genoemd. Op 20 februari 2007 in de namiddag heeft A uitsluitend het pand van verweerder in cassatie (vervroegd) aan Joba geleverd. Vijf minuten later heeft Joba het pand aan betrokkene 1 geleverd. Joba heeft in de procedure erkend dat A haar heeft verzocht om vervroegde levering ter voorkoming van wanprestatie jegens Joba, dat zij daaraan heeft meegewerkt en ook vervroegd heeft doorgeleverd.
Is dit onrechtmatig?
De kantonrechter vond van niet (wat betreft Joba en betrokkene 1), het hof meende van wel.
De vorderingen van de huurder waren (geweest) een verklaring voor recht dat A wanprestatie had gepleegd door het niet naleven van het voorkeursrecht, en dat Joba en betrokkene 1 jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van A, en tot hoofdelijke veroordeling van alledrie tot schadevergoeding.
A is inmiddels onherroepelijk veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding aan de huurder wegens schending van het voorkeursrecht, zie HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW3210 (toepassing 81 RO).
In een afzonderlijk arrest heeft het hof geoordeeld dat Joba en betrokkene 1 onrechtmatig jegens de huurder hebben gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van A, welk onrechtmatig handelen volgens het hof daaruit bestaat dat zij hun medewerking hebben verleend aan de vervroeging van de levering van 23 februari 2007 naar 20 februari 2007. Het hof heeft gewezen op het grote belang van de huurder in verband met de voortzetting van zijn bedrijf en op de omstandigheid dat de huurder er op grond van een brief van A van 12 februari 2007 op mocht rekenen tot 23 februari 2007 de tijd te hebben om maatregelen te treffen ter bescherming van zijn aanspraken uit het voorkeursrecht. Buiten het belang van nakoming van de gesloten koopovereenkomsten hebben Joba en betrokkene 1 volgens het hof niets (specifieks) aangevoerd op grond waarvan het voor hen bezwaarlijk zou zijn geweest om tot 23 februari 2007 met het voorkeursrecht van de huurder rekening te houden.
Uitsluitend Joba is tegen dit arrest in cassatie opgekomen; het arrest houdt geen stand.
De Hoge Raad bespaart zich een bespreking van de afzonderlijke klachten en overweegt:
“Uitgangspunt in deze zaak is dat Joba ten tijde van de totstandkoming van de (..) koopovereenkomsten niet bekend was met het voorkeursrecht van (..) [de huurder]. Het stond Joba daarom in beginsel vrij, ook nadat zij alsnog van dat recht op de hoogte raakte, om de nakoming van die overeenkomsten na te streven, ook door vervroeging van de levering. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig zijn jegens degene die zoals (..) [de huurder] een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht. Dergelijke omstandigheden zijn door het hof echter niet aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Joba heeft gesteld dat zij belang erbij had de jegens [betrokkene 1] aangegane leveringsverplichting na te komen, waartoe zij zich volgens haar op straffe van een boete van 10% van de koopsom had verbonden. In het licht van deze stelling, behoefde het oordeel van het hof dat het handelen van Joba jegens (..) [de huurder] onrechtmatig was, nadere motivering.
Het middel bevat op het vorenstaande gerichte klachten die gegrond zijn.”.
Volgt verwijzing naar een ander hof.
