Nadere invulling aan het begrip ‘woning’ voor het 2% tarief overdrachtsbelasting

Nieuwsbrief BAT maart 2017

Inleiding

Een onderwerp dat vandaag de dag actueel is binnen de vastgoedpraktijk, betreft de toepassing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een woning. [1] De tarieven voor de overdrachtsbelastingen zijn tweeledig: hoofdregel is een percentage van 6% bij de overdracht van onroerende zaken, maar voor de overdracht van woningen geldt sinds 15 juni 2011 een percentage van 2%. In sommige gevallen bestaat er echter twijfel over de vraag of een object als woning kan worden bestempeld, en daarmee of het percentage van 2% van toepassing is.

Onlangs heeft de Hoge Raad in vier arresten nadere invulling gegeven aan het begrip ‘woning’ voor toepassing van het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting. De vier situaties worden hierna kort op een rij gezet.

Situatie 1.

Een stadsvilla die op enig moment als advocatenkantoor in gebruik is genomen, bevat op het moment van verkrijging door een B.V. geen keuken of badkamer. [2] Wel zijn toiletten aanwezig op de begane grond en de bovengelegen verdiepingen. Bovendien zijn elektrische voorzieningen, centrale verwarming en een pantry aanwezig. Volgens het bestemmingsplan heeft het pand een (gemengde) woon- en kantoorbestemming. De verkrijger is voornemens de stadsvilla als woning te gaan gebruiken.

Situatie 2.

In een pand met woonbestemming is een hospice (waar personen in hun laatste levensfase verblijven) gevestigd. [3] De bouwvergunning is oorspronkelijk verleend voor de bestemming van hospice; volgens het bestemmingsplan is de bestemming "wonen". Het pand heeft vier verdiepingen met gemeenschappelijke ruimten (zoals woonkamers, serre, bibliotheek, keukens, drie doucheruimtes, toiletten) en afzonderlijke ruimten (zoals zes woonunits met keuken, twee logeerkamers met doucheruimte, werkruimten en voorraadkamers). Na verkrijging van het pand gaat de verkrijger het verhuren aan een stichting. De stichting verhuurt op haar beurt de woonunits aan terminaal zieke personen voor een periode van drie maanden. De zorg van het hospiceteam is verdisconteerd in de huurprijs, maar professionele (thuis- en medische) zorg niet. De verkrijger en de stichting zijn geen toegelaten verpleeginrichtingen.

Situatie 3.

Een eengezinswoning die op enig moment als tandartspraktijk is in gebruik is genomen, bevat geen keuken en badkamer op het moment van verkrijging door een B.V. [4] De publiekrechtelijke bestemming is wonen en dienstverlening. De verkrijger gaat het pand (met de tandartspraktijk) gebruiken als beleggingsobject.

Situatie 4.

Een boerderij wordt verbouwd tot woning, maar wordt feitelijk gebruikt als kantoor. [5] Vele jaren later vindt de levering plaats aan een particulier. Het kantoorgebruik wordt gedoogd door de gemeente.

De vraag die in alle bovenstaande situaties speelt, is of het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting mag worden toegepast. Hoe dient dit te worden beoordeeld? Bij de beantwoording van dit vraagstuk is het relevant om te weten wat de wetgever heeft beoogd met de invoering van het verlaagde tarief.

Achtergrond

Eén van de nagestreefde doelen met de invoering van het verlaagde tarief was de bevordering van de doorstroming op de huizenmarkt. De wetgever heeft echter aanvaard dat het lage tarief in bepaalde gevallen ook van toepassing kan zijn bij tweede huizen en recreatiewoningen, hoewel dit niet per séé resulteert in een doorstroming op de woningmarkt. Bovendien is het verlaagde tarief uitgesloten bij de verkrijging van bijvoorbeeld scholen en kantoren die pas na de verkrijging verbouwd worden tot woonruimten. Dergelijke bouwwerken zijn op het moment van verkrijging niet naar hun aard bestemd tot bewoning. Kortom, de doorstroming op de huizenmarkt kan niet meer doorslaggevend worden geacht bij de uitleg van het begrip woning voor het toepassing van het verlaagde tarief.

Voor de uitleg van het begrip woning wordt overigens niet aangesloten bij artikel 220a lid 2 Gemeentewet. Voor dat begrip is namelijk doorslaggevend dat het pand naar aard en inrichting niet alleen bestemd, maar ook geschikt moet zijn om als woning te dienen.

Uit de wetsgeschiedenis kan slechts worden opgemaakt dat het lage tarief van toepassing is bij de verkrijging van een bouwwerk dat “naar zijn aard bestemd is voor bewoning”. Daarbij heeft de wetgever aangegeven dat feitelijke bewoning niet met zich meebrengt dat een bouwwerk naar zijn aard tot bewoning bestemd is. Ook is niet van belang of de koper het bouwwerk zelf gaat bewonen. Of een verkregen bouwwerk naar zijn aard bestemd is voor bewoning, dient zo objectief mogelijk getoetst te worden. Deze objectieve maatstaf knoopt aan bij de kenmerken van het bouwwerk. De wetgever laat deze objectieve beoordeling over aan de praktijk en de fiscus (en de verkrijger) is dus afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

Maatstaf van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft recent geoordeeld dat aansluiting moet worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest, maar het bouwwerk is nadien verbouwd om geschikt te zijn voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning, wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor een ander gebruik dan bewoning is ontworpen, maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd (voorafgaand aan de verkrijging).

Als deze uitleg niet tot een duidelijke slotsom leidt, dan kan mede betekenis worden toegekend aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zoals het bestemmingsplan).

Toepassing maatstaf op de situaties

Heeft u ondertussen al bedacht of de vier genoemde situaties kwalificeren als woning? Hieronder vindt u de antwoorden van de Hoge Raad. Volgens de Hoge Raad zijn in de desbetreffende gevallen de bouwwerken in de situaties 1 (stadsvilla),[6] 3 (tandartsenpraktijk)[7] en 4 (woonboerderij)[8] naar hun aard bestemd tot woning. Daarentegen kwalificeert volgens de Hoge Raad de hospice in situatie 2 als een verzorgingsinstelling en niet als woning, waardoor die verkrijging belast wordt tegen 6%.[9]

Conclusie

Voor toepassing van het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting geldt dus dat de verkregen onroerende zaak naar zijn aard tot woning bestemd moet zijn. Maar bedenk wel dat de uitwerkingen van de toegepaste maatstaf geen algemene regel bevat: iedere verkrijging dient te worden beoordeeld aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval. Notarissen en makelaars, opgelet dus!

Publicaties

• Het team

  Bas Bruynsteen

  

  Bas Bruynsteen is werkzaam als kandidaat-notaris binnen het Vastgoed Notariaat.

  Track record

  • BOEKEL adviseert Nationale Postcode Loterij
  • Toon volledig profiel
  ‹›

• Gerelateerde onderwerpen

  • Beroepsaansprakelijkheid & Tuchtrecht