Waardering onteigende – wat wel en wat niet te elimineren

De Hoge Raad heeft op 14 april 2017 arrest gewezen in een zaak over de schadeloosstelling die aan een onteigende toekomt. Dit arrest is van belang om te bespreken, omdat het ingaat op de vraag wat wel en niet moet worden geëlimineerd bij de waardering (40c Onteigeningswet (Ow)). Er is de laatste jaren veel te doen geweest over deze waarderingsregel.

Casus

Het gaat om de aanleg van de A4 bij Bergen op Zoom en Steenbergen. Over het precieze trace van deze weg is jarenlang gediscussieerd. Vanaf het einde van de vorige eeuw en in de beginjaren van deze eeuw zijn diverse traces aan de orde geweest. Uiteindelijk is rond 2004 gekozen voor de westelijke variant en die variant liep over/langs het onteigende. Toen werd ook duidelijk dat er langs het te kiezen (nog niet definitieve) trace van de weg gekozen zou worden voor de ontwikkeling van bedrijventerrein. Er was dus de verwachting dat de grond die direct langs de weg zou komen te liggen na aanleg een lucratieve bestemming zou krijgen. Hamvraag in de procedure was wat die grond (onteigende en overblijvende grond na onteigening) nu waard was op het moment van onteigening.

Onteigende heeft gesteld dat uitgegaan moest worden van de verwachtingswaarde. Dat zou betekenen dat hij meer zou krijgen voor het onteigende. Het betekende ook dat hem nog een waardevermindering van het overblijvende toekwam. Dat laatste was relevant, omdat de rechtbank (in navolging van haar deskundigen) meende dat de meerwaarde van het overblijvende het gevolg was van de aanleg van de weg naast het overblijvende (en daartoe alle plannen vanaf 2004 elimineerde). Die meerwaarde mocht om die reden worden verrekend met de waardevermindering die deze onteigening vanwege vormverslechtering vanwege weer een ander perceel van deze onteigende dat ook werd doorsneden door het nieuwe trace. Het onteigende zelf had om dezelfde reden ook geen verwachtingswaarde.

Om tot dat oordeel te kunnen komen moest de rechtbank dus alle planologische plannen die uitgingen van een trace over het onteigende (vanaf 2004-2014) wegdenken bij de waardering. Volgens de rechtbank waren al deze planologische beleidsplannen/structuurvisies en andersoortige plannen, plannen als bedoeld in artikel 40c ten derde Ow.

Juridisch kader

Artikel 40c Onteigeningswet bepaalt dat Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door

1. het werk waarvoor onteigend wordt;
2. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;
3. de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld.

Met name over de laatste voorwaarden is de laatste jaren veel te doen geweest. Jarenlang was praktijk dat het bestemmingsplan dat ten grondslag werd gelegd aan de onteigening (in principe) niet zou moeten worden weggedacht (enkel bij zogenoemde dwangbestemmingen was dat anders). Bij lucratieve bestemmingen als woningbouw deelde de eigenaar dus altijd in de meerprijs die een bestemmingsplan dat die woningbouw toestond voor zijn grond teweeg bracht. Op 9 juli 2010 heeft de Hoge Raad gebroken met die lijn en heeft hij bepaald dat een bestemmingsplan, voor zover dat plan de juridische-planologische vaststelling is van een concreet plan tot ontwikkeling voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, het bij de waardering niet mag worden betrokken.

Op 15 januari 2016 heeft de Hoge Raad die lijn voortgezet, maar in zoverre wel verduidelijkt dat de lijn enkel op die plannen ziet die de juridisch-planologische vastlegging zijn van een concreet plan dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Andere plannen/structuurvisies/beleidsdocumenten die niet aan dat criterium voldoen mogen ook niet worden geëlimineerd bij de waardering. Verder heeft de Hoge Raad aangescherpt dat de regel enkel geldt bij overheidswerken en dus niet voor private ontwikkelingen (zie ook het tweede criterium in artikel 40c Ow). In de nadien verschenen jurisprudentie heeft de Hoge Raad die lijn aangehouden. Het in dit blog te bespreken arrest is andermaal een bevestiging van die lijn. Het is het bespreken waard omdat het weer iets nieuws brengt in de discussie.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad is het niet eens met de rechtbank. De Hoge Raad verwijt de rechtbank dat het niet ten aanzien van (elk van) die planologische stukken beoordeeld of reeds sprake was van of werd voortgebouwd op concrete plannen voor het werk waarvoor is onteigend. Dat is de rechtbank overigens niet helemaal te verwijten, omdat de rechtbank het schadeloosstellingsvonnis heeft gewezen voorafgaand aan de verduidelijking van de lijn van de Hoge Raad in zijn arresten van 16 januari 2016.

Zowel ten aanzien van de waarde van het onteigende als ten aanzien van de waardevermindering van het overblijvende moet dus de toets opnieuw worden gedaan. Als die plannen niet aan dat criterium voldoen, betekent het dat ze gewoon bij de waardering zullen moeten worden betrokken en zal deze onteigende zowel een hogere vergoeding krijgen voor het door hem ingeleverde stuk grond als een vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende omdat hij door de onteigening zelf geen waardevermeerdering heeft gehad op het ‘lucratief’ gelegen stuk overblijvende grond. Die grond had – bij het alsnog betrekken daarvan bij de waardering - immers al de meerwaarde op het moment van onteigening.

Gert-Jan de Jager, advocaat bestuursrecht