Spookbewoning een gebrek?
Op grond van de wet is de verhuurder verplicht gebreken te verhelpen. Deze verplichting heeft de verhuurder niet als het de zogenaamde kleine herstellingen betreft, waarvoor de huurder zelf verantwoordelijk is. Denk daarbij aan tuinonderhoud en ongediertebestrijding.
Daarnaast heeft de huurder in geval van een gebrek de mogelijkheid om een aan de vermindering van het huurgenot evenredige huurprijsvermindering te vorderen. Onder omstandigheden komt de huurder in geval van gebreken in aanmerking voor een schadevergoeding.
Volgens de wet is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Bij een gebrek denkt men al snel aan gebreken in of aan het pand zelf, zoals een lekkend dak. Maar zoals uit de wettelijke omschrijving blijkt, kunnen ook andere (niet aan de huurder toe te rekenen) omstandigheden die een beperking van het huurgenot tot gevolg hebben een gebrek vormen. Een goed voorbeeld daarvan is ‘spookbewoning’ in het gehuurde door de verhuurder. In een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd vastgesteld dat dergelijke ‘spookbewoning’ een gebrek kan opleveren.
Wat speelde er?
In afwachting van de verkoop besloot de eigenaar van een woning in Groningen deze tijdelijk te verhuren. Met ingang van 1 maart 2013 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan. De huurprijs bedroeg € 680,00 per maand. De huurders kwamen gezien hun inkomen en de huurprijs, die onder de huurtoeslaggrens lag, in aanmerking voor huurtoeslag. Zij hebben die toeslag aangevraagd en ontvangen.
Nadat de huurovereenkomst was geëindigd en de woning inmiddels verkocht, ontvingen de huurders een onaangenaam besluit van de Belastingdienst. Zij moesten over het jaar 2013 een bedrag van € 2.890,00 aan te veel ontvangen huurtoeslag aan de Belastingdienst terugbetalen. Toen kwam aan het licht dat de verhuurder tot eind 2013 op het adres van het gehuurde ingeschreven stond in de GBA (thans de Basisregistratie Personen). Het verzamelinkomen van alle personen die op het adres van de huurwoning stonden ingeschreven, zorgde ervoor dat geen recht bestond op huurtoeslag.
De huurders hebben de verhuurder verzocht bewijs aan te leveren waaruit zou blijken dat hij in 2013 niet woonachtig was op het adres, zodat het besluit van de Belastingdienst tot terugbetaling teruggedraaid zou kunnen worden. De verhuurder reageerde afwijzend op dat verzoek en stelde zich op het standpunt dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft aangegeven dat hij ingeschreven wilde blijven staan op het adres van de woning, dat met hem destijds niet is gesproken over eventuele huurtoeslag en dat hij nooit heeft gezegd eventuele extra kosten te dekken. Daarop hebben de huurders hun (voormalig) verhuurder in rechte betrokken en betaling van een bedrag van € 2.981,00 gevorderd.
Uitspraak Hof
Het Hof heeft in deze zaak geoordeeld dat een huurder van een zelfstandige woning, die particulier eigendom is en een huurprijs heeft beneden de huurtoeslaggrens, er in beginsel niet op bedacht hoeft te zijn dat hij geen gebruik kan maken van algemene inkomensvoorzieningen zoals huurtoeslag, omdat de verhuurder nog als bewoner op het adres van het gehuurde ingeschreven staat.
Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat een dergelijke ‘spookbewoner’ in het gehuurde een gebrek kan opleveren als bedoeld in artikel 7:204 BW. Dit kan onder omstandigheden namelijk tot beperking van de rechten van de huurders leiden en vormt dan een omstandigheid waardoor zij niet het vrije genot van het gehuurde hebben gekregen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten.
Het Hof heeft vervolgens beoordeeld of de verhuurder zich voorafgaand aan of bij de totstandkoming van de huurovereenkomst het recht heeft voorbehouden om gedurende de huurperiode op het adres van de huurwoning ingeschreven te blijven. Uit de huurovereenkomst bleek dat in ieder geval niet. Omdat de verhuurder zich uitdrukkelijk op het standpunt stelde dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aan de huurders is medegedeeld dat hij ingeschreven zou blijven staan op het adres heeft het Hof hem de gelegenheid geboden bewijs daarvan te leveren. Een getuigenverhoor zal vermoedelijk de volgende stap zijn in deze procedure.
Commentaar
Hoewel het Hof nog geen einduitspraak heeft gedaan, volgt uit dit arrest wel dat spookbewoning door de verhuurder waarvan de huurder nadeel ondervindt, als gebrek kan worden aangemerkt. Andersluidende afspraken tussen partijen en wellicht bepaalde mededelingen die de verhuurder heeft gedaan voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn volgens het Hof kennelijk van belang voor de uiteindelijke beslissing. De vraag komt op of dit wel juist is. In geval van huur van woonruimte kan van de wettelijke gebrekenregeling namelijk niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Dit betekent dat als sprake is van een gebrek, de verhuurder dat gebrek dient te verhelpen. Verder is het zo dat de verhuurder de door een gebrek veroorzaakte schade moet vergoeden als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen of wanneer het gebrek na aanvang van de huur is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen. Andersluidende afspraken zijn vernietigbaar als zij in het nadeel van de huurder zijn.
Karima Bol
Advocaat huurrecht
