Huur van woonruimte & het bewijsbeding

In consumentenovereenkomsten worden vaak algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Die algemene voorwaarden maken in principe deel uit van de overeenkomst. Als de algemene voorwaarden niet aan de consument ter hand zijn gesteld, kan deze de algemene voorwaarden geheel of gedeeltelijk vernietigen. Daarnaast is het zo dat een beding onder omstandigheden nietig of vernietigbaar kan zijn.

 Onredelijk bezwarend beding

Op grond van Europese regelgeving (de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) en rechtspraak is de rechter verplicht ambtshalve te toetsen of een beding waar de wederpartij van de consument een beroep op doet, onredelijk bezwarend is. Een beding in de algemene voorwaarden wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De hiervoor genoemde richtlijn bevat tevens een (niet-uitputtende) indicatieve lijst met bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt, ook wel bekend als de ‘blauwe lijst’.

 In Europese rechtspraak is bepaald dat het voorgaande ook voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte geldt, mits de overeenkomst is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen.

 Als wordt vastgesteld dat een beding onredelijk bezwarend is, dient dat beding buiten toepassing te blijven. Dat was ook het geval in een recent gepubliceerde uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam waarin de verhuurder de huurder ervan beschuldigde niet zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde.

 Wat speelde er?

In die zaak vorderde Woningstichting Eigen Haard onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Volgens Eigen Haard had de huurder niet haar hoofdverblijf in de woning, wat een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst zou opleveren.

Eigen Haard meende sterke aanwijzingen te hebben dat de huurder op een ander adres woonachtig was. De huurder betwistte dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had.

 De kantonrechter heeft allereerst overwogen dat het begrip ‘hoofdverblijf’ niet scherp omlijnd is. Of iemand zijn hoofdverblijf in een woning heeft, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. Dat de betreffende huurder regelmatig in een andere woning verbleef, betekent niet automatisch dat zij haar hoofdverblijf niet in de gehuurde woning heeft. Het door Eigen Haard overgelegde schriftelijk bewijs was naar het oordeel van de kantonrechter te weinig concreet, te algemeen en niet voldoende verifieerbaar om te kunnen oordelen dat de huurder niet aan haar verplichting uit de huurovereenkomst voldeed.

 Bewijslevering was dus noodzakelijk in deze zaak. Wettelijk uitgangspunt is dat de partij die zich op de rechtsgevolgen van zijn stelling beroept die stelling dient te bewijzen. Omdat Eigen Haard zich op de rechtsgevolgen, namelijk ontbinding van de huurovereenkomst, beriep van de stelling dat de huurder haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had, zou Eigen Haard dit laatste dienen te bewijzen. Maar volgens Eigen Haard was de bewijslast in dit geval op grond van artikel 10 van de toepasselijke algemene voorwaarden omgekeerd en diende de huurder te bewijzen dat zij haar hoofdverblijf in de woning had.

 Bewijsbeding onredelijk bezwarend?

Volgens Eigen Haard was het beding in de algemene voorwaarden waarmee de bewijslast met betrekking tot het hoofdverblijf van de huurder in feite werd omgekeerd, niet onredelijk bezwarend. Eigen Haard heeft daarbij verwezen naar een uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam, waarin een vergelijkbare bewijsafspraak in de algemene voorwaarden niet als onredelijk bezwarend werd aangemerkt. Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis overwoog de kantonrechter in die zaak dat het bewijsbeding niet onredelijk bezwarend was aangezien het om (te bewijzen) feiten ging die geheel in de sfeer van de huurder lagen. Een huurder moet immers geacht worden beter te weten wat zich in de huurwoning afspeelt dan de verhuurder, aldus de kantonrechter.

 De Amsterdamse kantonrechter heeft de uitspraak van de Rotterdamse kantonrechter, onder verwijzing naar de Richtlijn oneerlijke bedingen en een uitspraak van de voorzieningenrechter in Amsterdam in een vergelijkbare zaak, niet gevolgd. Het bewijsbeding waar Eigen Haard zich in deze kwestie op beriep, komt voor op de bij de richtlijn behorende ‘blauwe lijst’, aangezien het aan te merken is als een beding waarmee de consument een bewijslast wordt opgelegd die volgens het geldende recht normaliter op een andere partij bij de overeenkomst rust. Het beding was naar het oordeel van de kantonrechter onredelijk bezwarend. Een uitlating van de nationale wetgever kan daaraan volgens de kantonrechter niet afdoen. Aan die overweging heeft de kantonrechter nog toegevoegd dat ook op grond van Nederlandse wetgeving (de zogenaamde ‘zwarte lijst’) bepaalde (andere) vormen van bewijslastomkering als onredelijk worden aangemerkt. Het bewijsbeding is naar het oordeel van de kantonrechter op grond hiervan niet geldig tussen partijen. Eigen Haard zal dus moeten bewijzen dat de huurder haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had.

 Tot slot

Uit het voorgaande blijkt dat in de rechtspraak verschillend wordt geoordeeld over de geldigheid van een (bewijs)beding in de algemene voorwaarden behorende bij consumentenovereenkomsten. Het is daarom raadzaam goed stil te staan bij het formuleren van algemene voorwaarden en advies in te winnen over de (on)mogelijkheden van een gewenst beding. Als een specifiek beding in een bepaalde situatie belangrijk is, kan het bijvoorbeeld een goede optie zijn om dat beding uitdrukkelijk te bespreken met de contractspartij en op te nemen in de overeenkomst zelf.

Karima Bol

Advocaat huurrecht