Verkoop van een monumentaal pand in de Blauwestad voor € 1,- door de gemeente. Geen verboden staatssteun in de zin van artikel 107 VWEU want beperkt effect op interstatelijke handel. Transactie in strijd met artikel 3:14 BW omdat er geen behoorlijke belangenafweging door de gemeente is gemaakt voorafgaand aan de verkoop van het pand. Het handelen van de gemeente is jegens eiseres onzorgvuldig geweest.
De gemeente verkoopt een rijksmonument voor een bedrag van € 1,-. De koper verplicht zich om de monumentale boerderij geheel te restaureren en om aan het hoofdgebouw een toeristische invulling te geven. De koper realiseert een groepsaccommodatie.
Een concurrerende groepsaccommodatie in de desbetreffende gemeente Oltambt (provincie Groningen) komt daartegen op, om te beginnen stellend dat dit een vorm van verboden staatssteun is.
De rechtbank Noord-Nederland stelt vast dat de eiser belanghebbende is: eiser en koper zijn beide actief in de toeristische sector en zijn gevestigd op een afstand van 1500 meter van elkaar. Zij maken beiden gebruik van de website Booking.com voor het aanbieden van groepsaccommodatie.
De rechtbank stelt ook vast dat bijna alle elementen voor het aannemen van door het EU-Verdrag verboden staatssteun aanwezig zijn. Immers, het pand was eerder getaxeerd voor een bedrag van circa € 575.000,-; de gemeente Oltambt ging intern uit van een bedrag van € 480.000,-. Er is dus op kosten van de gemeente aan de koper een voordeel verleend. Er was weliswaar een restauratieverplichting, maar een objectieve onderbouwing van de bouwkundige staat van het pand noch van de aard en omvang van de restauratieverplichting kan niet worden gegeven. De gemeentelijke bewering dat met de restauratie een bedrag gemoeid zou zijn van circa € 1 miljoen is daarom niet onderbouwd; feit is in elk geval dat de restauratieverplichting is versterkt door een boeteclausule van niet meer dan € 100.000,-. Ook aan de verplichting tot ‘toeristische ontwikkeling’ kan geen prijskaartje worden gehangen. De gemeente voert aan dat de kosten van verbouwing en restauratie zodanig hoog zijn, dat het pand nooit levensvatbaar geëxploiteerd had kunnen worden, maar de rechtbank overweegt naar aanleiding daarvan dat het niet de vraag is onder welke voorwaarden de gemeente Oldambt een ondernemer in staat kan stellen een onderneming rendabel uit te voeren. Het mag verder zo zijn, aldus de rechtbank, dat dreigende leegstand van monumentale en beeldbepalende panden in de regio zou kunnen leiden tot een aantasting van het dorpsgezicht, maar dat probleem behoort niet te worden opgelost door selectieve begunstiging van een ondernemer ten koste van zijn concurrenten. Deze concurrent had een bedrag van ruim € 1miljoen geïnvesteerd in de verwerving en verbouwing van haar bedrijfspand, dus wordt door de gemeentelijke transactie op achterstand gezet.
Toch kan de vordering op deze grond niet worden toegewezen. De rechtbank stelt vast dat het Oltambt zeker geen toeristische trekpleister is, in tegendeel. Van de paar toeristen die de provincie Groningen hebben bezocht, verbleef slechts een zeer gering deel in een groepsaccommodatie met meer dan 10 slaapplaatsen. Dit komt neer op 0,6 buitenlander per groepsaccommodatie per week. Bovendien is weliswaar niet duidelijk wat de spreiding van toeristen over de provincie is, maar verreweg de meeste toeristen gaan naar de stad Groningen, niet naar het Oltambt. Daarom komt de rechtbank tot de conclusie dat de steun van de gemeente Oltambt hooguit een marginaal effect heeft op de interstatelijke handel en derhalve niet als staatssteun gekwalificeerd kan worden.
De eisende concurrent had voorts aangevoerd dat de gemeentelijke transactie gelet op artikel 3:14 BW op basis van een toetsing aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur als onrechtmatig moet worden beoordeeld. Het standpunt van de gemeente dat eiser niet behoefde te worden gezien als een concurrent van de koper, is onjuist. De gemeente had op basis van een uitgevoerd onderzoek naar de productiviteit van het toerisme in het Oldambt kunnen weten dat er sprake was van een zeer kwetsbare toeristische sector in deze regio, met name ten aanzien van verblijfsaccommodatie. In het rapport staat dat er sprake is van een ‘sterke daling’ van de productiviteit in de hotelsector, ‘waar op dit moment sprake lijkt van een overaanbod, waardoor de bezetting onder druk staat ten opzichte van de eerdere analyses’. De rechtbank oordeelt daarom dat het handelen van de gemeente er toe heeft geleid dat het reeds bestaande en aan de gemeente Oltambt bekende overaanbod van hotel- en andere verblijfsaccommodatie nog is vergroot. De gemeente heeft volgens haar eigen stellingen geen rekening gehouden met het belang van de concurrent, maar heeft wel gewezen op het algemeen belang van het behoud en de restauratie van het monumentenpand, waarvoor zij niet zelf de financiële middelen had. De rechtbank overweegt dat, hoewel de belangen die de gemeente heeft willen dienen zeker een gewicht in de schaal mogen leggen, de gemeente toch niet zonder meer had mogen voorbijgaan aan de kenbare belangen van de concurrent. Er is dus voor dit onrechtmatig handelen geen rechtvaardigingsgrond. De omzetderving van de eiser wordt geschat op 50 tot 75%: ter bepaling van de schade wordt de zaak verwezen naar een schadestaatprocedure.
Bij wege van commentaar merken wij op dat wellicht goed te begrijpen valt dat de gemeente belang had bij restauratie van dit beeldbepalend rijksmonument en dat het vast ook wel zó zal zijn geweest, dat restauratie enkel mogelijk was door het pand voor het bedrag van € 1,- te ‘verkopen’, maar deze aspecten die de transactie in de één-op-één relatie met de koper rechtvaardigen, rechtvaardigen deze transactie nog niet ten opzichte van andere belanghebbende burgers, zoals de concurrent. Bij het aangaan van een dergelijke transactie is dus een wijdere blik vereist!
Rb Noord-Nederland 17 april 2019, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBNNE:2019:1681
Door Rikkert Hoekstra