EISER, wonende te PLAATS, eiser (gemachtigde: P.W.H. Bentum),
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan de Rijn, verweerder.
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [X] 1, [X] 1s 1 en [X] 1s 3 tot en met 12, op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 492.000, € 41.000, € 29.000, € 34.000, € 27.000, € 35.000, € 27.000, € 37.000, € 21.000, € 28.000, € 22.000 en € 40.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslagen).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroepen ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 juni 2019.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en [A]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning ([X] 1) en een terrein waar chalets en stacaravans op staan ([X] 1s 1 tot en met 1s 12). De waarde is door verweerder per staanplaats en met inbegrip van de bijbehorende stacaravan vastgesteld.
2. Het terrein heeft een recreatieve bestemming en bestaat uit twaalf staanplaatsen die worden verhuurd aan recreanten die daarop een eigen chalet of stacaravan plaatsen. De huurders gebruiken de chalets en stacaravans voor verblijfsrecreatie. Ten behoeve van de chalets en stacaravans is geen opstalrecht gevestigd.
3. De chalets en stacaravans zijn aangesloten op de nutsvoorzieningen. Voorts is er een parkeerterrein aanwezig voor de recreanten.
4. Op het gebruik van het terrein is een regelement van toepassing. In het ‘Reglement voor kampeerplaats op Caravanterrein “Blauwe Polder”’ (het kampeerreglement) is onder andere het volgende opgenomen:
“De huur bestaat uit de volgende onderdelen:
-
Huur van de staanplaats
-
Verbruik van electriciteit tot 200 kWh, daarboven € 0,31 per kWh
-
Parkeerplaats voor 1 auto
-
Afvoer huisvuil
-
Water wordt per kubieke meter afgerekend € 2,25 p/m³ (via watermeter)
(…)
Duur kampeerseizoen
Het kampeerseizoen is van 1 april tot 30 september. Van 1 oktober tot 31 maart worden electriciteit en water afgesloten.
(…)
Het caravanterrein mag niet voor permanente bewoning gebruikt worden.
(…)
Verkoop caravan
Als de caravan verkocht wordt, met behoud van de staanplaats, wordt € 250,= in rekening gebracht bij de verkoper. Verkoop geschied door de huurder zelf, na toestemming van de eigenaar.
(…)”
Geschil
5. In geschil is of de objectafbakening juist is. Voorts zijn de vastgestelde waarden van de chalets en stacaravans in geschil. De vastgestelde waarde van de woning is niet in geschil.
6. Eiser stelt primair dat de WOZ-beschikking dient te worden vernietigd, wegens een onjuiste objectafbakening. Daartoe voert eiser zakelijk weergegeven het volgende aan:
- Het object betreft een recreatieterrein dat als zodanig is bestemd en ook als zodanig wordt geëxploiteerd. Eiser verhuurt op het terrein staanplaatsen waar huurders een eigen chalet of stacaravan op kunnen plaatsen. Hierdoor dient het terrein te worden aangemerkt als een recreatieterrein zoals bedoeld in artikel 16, onder e van de Wet WOZ.
- Het recreatieterrein dient als geheel te worden gewaardeerd. Vervolgens dient hierop een correctie voor de waarde van de chalets en stacaravans te worden toegepast. Ook wanneer door natrekking wel sprake zou zijn van juridische eigendom, dient de waarde van de opstallen in mindering te worden gebracht op de waarde van het geheel. Anders is immers sprake van ongerechtvaardigde verrijking zoals bedoeld in artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
- Wanneer de rechtbank oordeelt dat sprake is van een juiste objectafbakening, geldt dat verweerder de waarde van de chalets en stacaravans te hoog heeft vastgesteld.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 augustus 2018 door [B], WOZ-taxateur te Alphen aan den Rijn. In dit taxatierapport zijn de waarden van de afzonderlijke chalets en stacaravans vastgesteld op de waarden zoals vermeld op de beschikking. Naast gegevens van de chalets en stacaravans, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder - samengevat - het volgende aan. De chalets en stacaravans staan op het perceel van eiser. Ten behoeve van de chalets en stacaravans is geen recht van opstal gevestigd zodat eiser daarvan door natrekking eigenaar is geworden. De chalets en stacaravans zijn blijkens hun indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en zijn daarom terecht als afzonderlijke WOZ-objecten aangemerkt.
Beoordeling van het geschil
8. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen;
e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
(…).”
9. Met ingang van 1 januari 2005 is artikel 16, onder e, in de Wet WOZ opgenomen. De wetswijziging heeft tot doel dat de afbakening als afzonderlijke objecten achterwege blijft wanneer het gaat om een geheel van onroerende zaken, zoals recreatiewoningen en stacaravans, dat bijeengenomen een terrein vormt dat bestemd is voor verblijfsrecreatie en als zodanig wordt geëxploiteerd. Bij de waardebepaling staat sinds de wetswijziging niet langer de waarde van de afzonderlijke recreatiewoningen en onroerende stacaravans centraal, maar de waarde van het recreatieterrein als geheel.
10. De parlementaire geschiedenis van artikel 16, onder e van de Wet WOZ (Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 10) bevat de volgende passage:
“(…) De regeling voor recreatieterreinen waar deze leden aan refereren, ziet op alle objecten op een recreatieterrein die het eigendom zijn van de eigenaar van het terrein, alsmede op de objecten die door natrekking eveneens eigendom van de eigenaar van het terrein zijn geworden. Onder de huidige regeling moeten al deze objecten voorzover deze ter beschikking staan aan een andere gebruiker dan de eigenaar van het terrein, allemaal afzonderlijk worden gewaardeerd. Door de voorgestelde regeling worden al deze objecten samengevoegd tot één WOZ-object. Alleen de objecten waarvoor een recht van opstal is gevestigd, moeten nog als afzonderlijk object worden gewaardeerd. Aan de hand van gegevens uit het kadaster is eenvoudig vast te stellen welke objecten op het recreatieterrein nog separaat moeten worden gewaardeerd. Ook indien een recreatiepark niet in handen is van één eigenaar, maar bijvoorbeeld het gezamenlijke eigendom is van meerdere personen, zal de voorgestelde regeling tot vereenvoudiging leiden. (…)”
11. Voor exploitatie in de zin van artikel 16, onder e, van de Wet WOZ is uitsluitend vereist dat het voor recreatie bestemde terrein als zodanig, dat wil zeggen overeenkomstig die bestemming, wordt geëxploiteerd (vgl. Hoge Raad 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:262).
12. Gelet op het voorgaande is de eigendomssituatie en de wijze waarop het recreatieterrein wordt geëxploiteerd doorslaggevend om te bepalen of sprake is van een recreatieterrein zoals bedoeld in artikel 16, onder e, van de Wet WOZ.
13. Eiser is eigenaar van de grond. Met betrekking tot de chalets en stacaravans zijn geen opstalrechten gevestigd. De chalets en stacaravans zijn naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en zijn daardoor verenigd met de grond en dus onroerende zaken geworden in de zin van artikel 3:3 van het BW (vgl. Hoge Raad 24 juni 2005, ECLI:NL:HR: 2005:AQ7093). Eiser is door natrekking eigenaar van de chalets en stacaravans geworden. Dit wordt niet anders door afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst tussen eiser en de huurders dan wel in het kampeerreglement.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het terrein een recreatiebestemming en wordt het ook als zodanig door eiser geëxploiteerd. Daarbij neemt zij in aanmerking dat eiser ter zitting onweersproken heeft verklaard dat hij zorgt dat de chalets en stacaravans zijn aangesloten op alle nutsvoorzieningen, dat hij de afvoer van het afval verzorgt, dat hij zorgdraagt zorg voor het aan- en afsluiten van de watermeters en dat hij de aanwezige infrastructuur, zoals de looppaden en het parkeerterrein, onderhoudt. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 16, onder e, van de Wet WOZ, noch uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat er nog aan nadere, verderstrekkende eisen moet worden voldaan alvorens kan worden geconcludeerd dat sprake is van de exploitatie van een recreatieterrein in de zin van dat artikelonderdeel.
15. Gelet op het vorenstaande en voorts gelet op wat partijen hebben verklaard over de feitelijke situatie is de rechtbank van oordeel dat de afzonderlijk verhuurde staanplaatsen tezamen een recreatieterrein als bedoeld in artikel 16, onder e, van de Wet WOZ vormen. Dat de huurders hun staanplaats ieder op hun eigen wijze hebben afgebakend en ingericht, doet daar niet aan af. De rechtbank is van oordeel dat naar de omstandigheden beoordeeld sprake is van één terrein bestemd voor verblijfsrecreatie.
16. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de chalets en stacaravans ten onrechte heeft aangemerkt als afzonderlijke WOZ‑objecten. Nu voor de waardering van het terrein is uitgegaan van een te klein object, moeten de WOZ-beschikkingen worden vernietigd. In een dergelijk geval kan de waarde niet in beroep door de belastingrechter worden beoordeeld of aangepast. Verweerder kan voor het juist afgebakende object (een) nieuwe WOZ-beschikking(en) geven (Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058).
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
