Om de verspreiding van het coronavirus te voorkomen wordt onder meer geprobeerd het samenkomen van grote groepen mensen op één plek te beperken. Tijdens de marathon van Tokio renden slechts 176 atleten mee in plaats van de verwachte 40.000 deelnemers, er worden wereldwijd congressen afgelast en in grote steden blijven musea en andere trekpleisters dicht. Afhankelijk van de ontwikkeling van het virus is het denkbaar dat deze maatregelen intensiveren. Dit zou er toe kunnen leiden dat ook publieke locaties als winkelcentra of outletcenters gesloten worden. Stel: verhuurder gaat vanwege het coronavirus al dan niet op last van de overheid over tot algehele sluiting van (bijvoorbeeld) een winkelcentrum, kan de huurder van een bedrijfsruimte die daar deel van uitmaakt aanspraak maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding?
Stel: verhuurder gaat vanwege het coronavirus al dan niet op last van de overheid over tot algehele sluiting van (bijvoorbeeld) een winkelcentrum, kan de huurder van een bedrijfsruimte die daar deel van uitmaakt aanspraak maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding?
In artikel 7:204 BW wordt een ‘gebrek’ aan een gehuurde zaak gekwalificeerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde de huurder niet het genot geeft dat hij mocht verwachten. Een gebrek kan dus zien op een direct defect aan het gehuurde object zelf, maar ook op andere omstandigheden die het genot van het gehuurde beperken. In deze casus kan de huurder zijn bedrijfsruimte door het sluiten van het winkelcentrum niet gebruiken, en mist hij daarom het genot van het gehuurde. Voorwaarde voor het bestaan van een gebrek is wel dat het gebrek krachtens de in het verkeer geldende opvattingen niet voor rekening van de huurder komt. Toerekening aan verhuurder is voor de vaststelling van het gebrek niet van belang.
Verhuurder is verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden gevergd. In deze casus zijn met name de artikelen 7:207 en 7:208 BW van belang. Deze geven de huurder de mogelijkheid om als gevolg van het gebrek huurprijsvermindering respectievelijk schadevergoeding te vorderen, met dien verstande dat voor een vordering tot schadevergoeding is vereist dat het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder. Dit geldt niet voor een vordering tot huurprijsvermindering. Als wordt aangenomen dat het sluiten van het winkelcentrum krachtens de in het verkeer geldende opvattingen niet voor rekening van de huurder komt, kan huurder als gevolg van dit gebrek dus aanspraak maken op huurprijsvermindering.
De afweging of het gebrek is toe te rekenen aan verhuurder is als gezegd van belang voor het vaststellen van het recht op schadevergoeding en wordt nader ingevuld door artikel 6:75 BW. Hieruit volgt dat een tekortkoming niet aan de schuldenaar (verhuurder) kan worden toegerekend als zij niet te wijten is aan zijn schuld, en ook niet krachtens de wet, een overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. In de volksmond ook wel ‘overmacht’ genoemd.
In deze (vooralsnog) hypothetische situatie is het in de eerste plaats relevant of de verhuurder tot sluiting van het winkelcentrum is overgegaan op last van de overheid, of dat hij dit naar aanleiding van advies van een overheidsinstantie zoals de GGD uit eigen beweging heeft besloten. Als de verhuurder met de sluiting van het winkelcentrum dwingende overheidsmaatregelen opvolgt, zal hem dit toch bezwaarlijk kunnen worden aangerekend.
Dit is mogelijk anders als verhuurder uit eigen beweging besluit tot sluiting van het winkelcentrum. Hier lijken de Algemene Bepalingen behorende bij het ROZ-model voor Winkelruimte (voor verhuurder) uitkomst te bieden. In deze algemene bepalingen (versies 2008 en 2012) is immers uitdrukkelijk bepaald dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek, waaraan – niet onbelangrijk – wordt toegevoegd dat huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, uitzonderingen daargelaten. Met andere woorden: de verplichting van verhuurder is beperkt tot herstel (voor zover mogelijk) en staat huurder in principe met lege handen. Gezien de populariteit van de ROZ-modellen zal deze uitsluiting van aansprakelijkheid van de verhuurder in een groot deel van de huurrelaties gelden.
Voor huurovereenkomsten die niet zijn opgemaakt op basis van het ROZ-model zal (in ieder geval) moeten worden bezien of er vergelijkbare afspraken zijn gemaakt die de aansprakelijkheid van de verhuurder als gevolg van een gebrek beperken. Zo niet, dan resteert de vraag of het gebrek in kwestie krachtens de ‘in het verkeer geldende opvattingen’ voor rekening van (ver)huurder dient te komen. De tijd zal leren of deze vraag hypothetisch blijft of dat een discussie hierover daadwerkelijk gevoerd zal moeten worden.
Mocht u hierover nog vragen hebben, neem dan contact op met ons Huurrecht-team.
