Grote winkelketens kondigen aan geen huur meer te betalen

Een aantal grote winkelketens zoals C&A, H&M en Zara hebben in brieven aan hun verhuurders aangekondigd dat zij de komende tijd geen huur meer zullen gaan betalen. Maar deze winkels hebben hun deuren ‘vrijwillig’, dus niet op last van de overheid, gesloten. Hoe zit dit juridisch? Advocaat Thomas van Vugt legt uit.

Unieke situatie; geen rechtspraak

In de rechtspraak zijn geen uitspraken te vinden over vergelijkbare situaties. Die zijn er simpelweg niet. Dat geldt ook voor de wet; er zijn voor de huidige situatie geen specifieke bepalingen. De coronacrisis is ook vanuit juridisch oogpunt uniek in zijn soort. Als een van de verhuurders naar de rechter stapt om achterstallige huur te incasseren, dan zal de rechter als uitgangspunt de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken nemen. En daar schuilt voor zeer veel huurders een probleem.

Veruit de meeste huurovereenkomsten zijn in voordeel verhuurder

Veruit het grootste deel van de winkels in Nederland heeft een huurovereenkomst op basis van het ‘ROZ-model’ (Raad voor de Onroerende Zaken) gesloten. Dit model is erg verhuurdersvriendelijk. Het houdt vooral rekening met de rechten van de verhuurder en de plichten van de huurder. In de algemene bepalingen die in het ROZ-model van toepassing worden verklaard, is een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid van de verhuurder opgenomen. Ook is in de voorwaarden een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten. Voor de vele huurders die een ROZ-huurovereenkomst hebben getekend, zal het denk ik dan ook lastig worden om voor huurprijsvermindering in aanmerking te komen.

Huurder kan wellicht beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’ doen

Is er dan niks mogelijk voor de getroffen winkels? Mogelijk baat de huurders een beroep op de bepaling in het Burgerlijk Wetboek over Onvoorziene omstandigheden Omstandigheden die partijen niet hebben (kunnen) voorzien bij het sluiten van een overeenkomst die een wezenlijke (nadelige) invloed hebben op de (wijze van) nakoming van de overeenkomst.
» Meer over onvoorziene omstandigheden onvoorziene omstandigheden. Maar een beroep daarop wordt door de rechter niet snel aangenomen. Tijdens de economische crisis is in diverse procedures tevergeefs een beroep op deze bepaling gedaan. Maar de huidige coronacrisis is van een andere orde. Huurders die de deuren hebben gesloten kunnen naar mijn verwachting op behoorlijk wat clementie rekenen bij de rechter. Als de huurder zou voorstellen om de pijn te delen (en daarmee in feite dus 50% huurkorting vraagt) dan lijkt mij dat een redelijk en goed bepleitbaar voorstel waarvoor de rechter gevoelig zal zijn. Slim dus, die brief van de grote winkelketens. Het dwingt de verhuurders in feite om met een tegenvoorstel te gaan komen.