Uitspraak huur & corona

Weer een uitspraak over huurbetaling en Corona: in dit geval geen opschorting

Bij kort geding vonnis van 3 juni 2020 oordeelde de rechtbank te Zwolle over een zaak waarin de huurder van horeca bedrijfsruimte de huur sinds 1 maart 2020 niet betaalde. Eén van de argumenten voor deze opschorting was de ‘Corona situatie’.  De rechtbank oordeelde echter dat de huurder de huur volledig moest betalen.

Wat speelde er?

De zaak gaat over Café-restaurant Urbana in Zwolle. Huurder en verhuurder hebben al langer een conflict over onderhoud en over de hoogte van de huur.  De huurder heeft kort voor het kort geding een bodemprocedure aanhangig gemaakt. Daarin vordert hij een machtiging om onderhoud te laten uitvoeren en de verlaging, per augustus 2018, van de huur.  De huurder heeft in verband hiermee met ingang van 1 maart 2020 alle betalingen opgeschort. De verhuurder maakt daarop deze kort geding procedure aanhangig. De verhuurder vordert in kort geding onder meer de betaling van de achterstallige huur vanaf 1 maart 2020. De huurder stelt dat hij de huur mag opschorten, gelet op de gebreken, de te hoge huur en de Corona crisis. Let wel: de corona crisis speelde op 1 maart 2020 , toen de huurder de huur opschortte, nog niet. De overheidsmaatregelen zijn pas circa twee weken later uitgevaardigd.

Wat oordeelde de rechter?

De rechter wijst alle argumenten van de huurder om de huur niet te hoeven betalen van de hand. Ten aanzien van het argument van de Corona crisis overweegt de rechter dat de huurder half maart 2020 de deuren heeft moeten sluiten. Deze gedwongen sluiting op grond van een overheidsvoorschrift leidt, zo overweegt de rechter, tot een inbreuk op het huurgenot. De vraag moet vervolgens worden beantwoord of dit voor risico van de huurder komt (juridisch vertaald: is dit toerekenbaar aan de huurder?). De kort geding rechter is van oordeel dat de overheidsmaatregelen voor risico van de huurder komen nu in de ROZ Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen en/of ontheffingen. Verder oordeelt de kort geding rechter dat een huurder zich niet kan beroepen op betalingsonmacht. De kort geding rechter lijkt van oordeel te zijn dat de huurder zich niet redelijk heeft opgesteld, onder meer door overleg met de verhuurder uit te weg te gaan.

Verder, zo overweegt de rechter over de overige argumenten van de huurder, mag de huurder niet vooruitlopen op een mogelijke huurprijsverlaging en er bestaat – kort gezegd – discussie over de gebreken. Afrondend geeft de kort geding rechter aan dat de verhouding tussen partijen is verstoord. De huurder meent dat de verhuurder haar wil ‘uitroken’. De rechter roept partijen op toe een constructief gesprek.

Commentaar

Ik stel voorop dat ook deze uitspraak een kort geding uitspraak is waarin de rechter slechts een voorlopig oordeel geeft. Ook denk ik dat de huurder niet direct de sympathie had. Hij had de huur al opgeschort voordat de Corona maatregelen werden aangekondigd maar beriep zich in de kort geding procedure wel op die Corona maatregelen om het niet betalen van de huur te verantwoorden. Verder volgt uit de uitspraak dat de huurder niet is ingegaan op door de verhuurder aangeboden overleg wat de rechter ertoe bracht om op te merken dat partijen zich jegens elkaar overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid dienen te gedragen.

De uitleg die de kort geding rechter geeft aan de clausule in de ROZ bepalingen is naar mijn mening niet juist. Het gaat hierbij om artikel 2.6.1 van de ROZ Algemene Bepalingen Winkelruimte 1994. In de ROZ Algemene Bepalingen winkelruimte 2012 en de ROZ Algemene Bepalingen Kantoorruime is een vergelijkbare bepaling opgenomen in artikel 4.1. De huidige bepaling geeft aan dat de huurder verantwoordelijk is voor de ‘vergunningen, ontheffingen en toestemmingen’. In de versie die in deze uitspraak een rol speelt ontbreekt het woord ‘toestemming’. Om dit soort dingen gaat het bij de Corona maatregelen echter niet. Er is echter geen vergunning ingetrokken of geweigerd en hier speelt ook geen ingetrokken of geweigerde ontheffing of toestemming. Er is daarentegen sprake van een plotseling uitgevaardigde noodverordening op grond van een pandemie die niemand zag aankomen. Naar mijn mening brengt een redelijke uitleg met zich mee dat deze ROZ clausule geen betrekking heeft op de verplichte sluiting van alle horeca als gevolg van de Corona pandemie.

Opvallend is verder dat geen overwegingen zijn opgenomen over onvoorziene omstandigheden. Het lijkt erop had de huurder zich daar niet op had beroepen.

Al met gaat het naar mijn mening om een uitspraak in een redelijk specifiek geval waarbij de rechter geen juiste uitleg geeft aan de ROZ Algemene Bepalingen.

De is de derde uitspraak die specifiek gaat over de invloed van Corona op de huurbetaling van bedrijfsruimte. Voor de eerdere uitspraken zie elders op de Holla website: https://www.holla.nl/nieuwsbericht/vitesse-moet-huur-betalen/ en https://www.holla.nl/nieuwsbericht/eerste-uitspraak-huur-en-corona/

Voor onze vragen en antwoorden over de invloed van Corona: https://www.holla.nl/coronavirus/

Tot slot

Heeft u hier een vraag over? Neem dan contact op met ondergetekende of met één van de andere huurrecht advocaten van Holla advocaten.

Egbert Schelhaas