De economische gevolgen van de ‘intelligente lockdown’ beginnen voor de commerciële huursector langzaam zichtbaar te worden. Voorbeelden zijn een significante vraaguitval, gedwongen sluitingen en/of opgelegde exploitatiebeperkingen. In veel gevallen leidt dit tot een aanzienlijke omzetdaling, terwijl opschorting van de huur veelal contractueel is uitgesloten. Hebben huurders in deze coronacrisis de mogelijkheid om geheel of gedeeltelijk onder hun huurbetalingsverplichting uit te komen?

Een generiek antwoord op deze vraag is niet te geven. Het antwoord hangt af van de inhoud van het huurcontract en de concrete omstandigheden van het geval. In een eerder blogbericht hebben wij drie rechtsgronden verkend waarop een huurder in dit kader een beroep zou kunnen doen: een beroep op overmacht (art. 6:75 BW), een vordering tot huurprijsvermindering vanwege een gebrek (art. 7:207 BW) en/of een beroep op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Inmiddels zijn de eerste kortgedinguitspraken over dit onderwerp gepubliceerd. Uit deze uitspraken kan voorzichtig worden afgeleid welke routes meer en minder kansrijk zijn.

Overmacht

Overmacht is geregeld in art. 6:75 BW en is, kort gezegd, een situatie die niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Dit artikel is van regelend recht. Partijen kunnen bijv. zelf afspreken welke omstandigheden als overmacht kwalificeren. In huurcontracten komt dit niet vaak voor; de ROZ modellen bevatten geen overmachtsbepaling. Dit betekent dat in veel gevallen de wettelijke regeling zal gelden.

Als er sprake is van overmacht in de zin van art. 6:75 BW, dan is de schuldenaar in beginsel bevrijd van de verplichting (a) tot nakoming van de prestatie die tijdelijk of blijvend ‘onmogelijk’ is en (b) tot het betalen van schadevergoeding. Prestaties kunnen als ‘onmogelijk’ worden beschouwd indien bijv. de opgelegde overheidsmaatregelen prestaties verbieden (zoals de nakoming van een exploitatieverplichting). Betalingsonmacht kwalificeert in beginsel niet als een ‘onmogelijkheid’. In zijn algemeenheid wordt aangenomen dat geldelijk onvermogen geen beroep op overmacht rechtvaardigt, ook al zou de schuldenaar (in dit geval de huurder) geheel buiten zijn schuld in die toestand zijn geraakt. Als een huurder onder zijn betalingsverplichting uit wil komen, dan zal een beroep op overmacht in beginsel niet helpen. In twee recente kortgedinguitspraken is dit bevestigd (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906 en ECLI:NL:RBAMS:2020:2914).

Huurprijsvermindering

Als het huurgenot van de huurder wordt verminderd door een gebrek, dan kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (art. 7:207 BW). Een voorwaarde voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering is dat er sprake is van een ‘gebrek’. Uit art. 7:204 lid 2 BW en de rechtspraak kan, kort gezegd, worden afgeleid dat er sprake is van een gebrek (i) als het gehuurde niet het genot verschaft dat de huurder mocht verwachten en (ii) als de genotsbeperkende omstandigheid niet in de risicosfeer van de huurder ligt.

De vraag is nu of de coronamaatregelen die het genot van het gehuurde beperken of onmogelijk maken, kwalificeren als een gebrek. Uit de Parlementaire Geschiedenis volgt dat het begrip ‘gebrek’ ruim moet worden uitgelegd en dat er ook sprake kan zijn van een gebrek als een onvoorziene overheidsmaatregel het gebruik verhindert. In vier recente kortgedinguitspraken wordt expliciet naar dit voorbeeld uit de Parlementaire Geschiedenis verwezen (zie ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906 en ECLI:NL:RBAMS:2020:2914) en in drie van de vier uitspraken komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de coronamaatregelen een gebrek opleveren. Alleen in het Urbana-vonnis (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906) komt de rechter tot een ander oordeel. Het is immers mogelijk om overeen te komen dat specifieke omstandigheden niet als een gebrek kwalificeren en/of voor risico van de huurder komen. In het Urbana-vonnis oordeelt de voorzieningenrechter dat het risico van een gedwongen sluiting op grond van de algemene bepalingen bij de huurder zou zijn gelegd en dat er daarom (toch) geen sprake is van een gebrek. In de literatuur is er kritiek op dit oordeel. Hoe het ook zij, dit oordeel toont in ieder geval aan dat de inhoud van het huurcontract een belangrijke rol speelt bij de beoordeling of er sprake is van een gebrek.

Als er sprake is van een gebrek, dan is een huurder er nog niet. Het is immers mogelijk dat een beroep op huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten. Dit laatste is bij commerciële huurcontracten niet ongebruikelijk (zie de recente ROZ modellen en ook het Vitesse-vonnis (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768)).

Onvoorziene omstandigheden

Zelfs als huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten, dan heeft de huurder nog een strohalm. Met een beroep op onvoorziene omstandigheden (d.w.z. een toekomstige omstandigheid die niet in het contract is verdisconteerd) kan een huurder vorderen dat de huurovereenkomst door de rechter wordt gewijzigd of zelfs ontbonden (art. 6:258 BW). Uit (onder meer) het vonnis van bierbrouwerij Inbev (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768), het Vitesse-vonnis (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) en een recent kortgedingvonnis van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914) volgt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid kan opleveren. Dit betekent evenwel nog niet dat dit altijd tot een wijziging of ontbinding van de huurovereenkomst leidt. Daarvoor is ook nog vereist dat de omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten en dat de omstandigheden niet voor rekening van de huurder komen. Uitgangspunt in de rechtspraak is dat een beroep op onvoorziene omstandigheden terughoudend moet worden aanvaard. Ten tijde van de economische crisis die ontstond in 2008 waren rechters terughoudend met het wijzigen of ontbinden van overeenkomsten op deze grond. De gedachte was veelal dat deze economische crisis behoorde tot het normale ondernemingsrisico. In recente literatuur gaan wel stemmen op dat in deze coronatijd de kaart van het ondernemingsrisico minder snel kan worden getrokken. De huidige coronacrisis is zeer uitzonderlijk en vindt haar oorsprong in grote gezondheidsproblemen. Het is dan ook goed denkbaar dat rechters in sommige gevallen zullen beslissen dat de extreem verstorende effecten van de coronacrisis verder gaan dan het normale ondernemingsrisico en dat dit tot bijv. een tijdelijke huurverlaging kan leiden (zie in dit kader ook ECLI:NL:RBAMS:2020:2914). Bovenvermelde kortgedinguitspraken geven helaas weinig houvast hoe hoog die huurverlaging kan zijn. Richtsnoeren zijn ook moeilijk te geven, omdat dit zal afhangen van alle omstandigheden van het geval, waaronder de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen en de aard en ernst van de betrokken belangen. Uitganspunt is dat zoveel mogelijk moet worden aangesloten bij de intentie en de contractueel overeengekomen risicoverdeling (zie ook ECLI:NL:RBAMS:2020:2406 en ECLI:NL:RBAMS:2020:2647).

Voor vragen/meer informatie over de juridische consequenties van de coronacrisis voor de huursector kunt u contact opnemen met:

Boris Cammelbeeck Alle posts van Boris Cammelbeeck

Pelle van Manen Alle Posts van Pelle van Manen

Koen Giezeman Alle posts van Koen Giezeman

Het bericht ‘Huurprijsvermindering vanwege coronamaatregelen. Is dat mogelijk?‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

Meer over het coronavirus

Meer publicaties over de impact van het coronavirus leest u op onze website. Hier vindt u ook een lijst met contactpersonen binnen ons kantoor die u kunnen adviseren bij vragen over de implicaties van het coronavirus voor uw bedrijf.