Bulers was eigenaar van een perceel en verhuurde dat aan BG Retail. Voor de aanleg van de Rotterdamsebaan moest het perceel ten name van de gemeente Den Haag worden onteigend. In een recent gepubliceerd vonnis van 29 juli 2020 (ECLI:NL:RBDHA:2020:7337) oordeelde de rechtbank Den Haag over de hoogte van de aan Bulers en BG Retail te betalen vergoedingen. De meest in het oog springende overwegingen uit dit vonnis worden hier kort besproken.
Wel elimineren of niet elimineren, that is the question
Bij de waardering van het onteigende wordt normaal gesproken uitgegaan van het op de peildatum geldende bestemmingsplan. Artikel 40c van de Onteigeningswet houdt echter in dat bij de waardering geen rekening wordt gehouden met de voor- of nadelen die het werk waarvoor onteigend wordt teweeg brengt. Dat kan ook inhouden dat een bestemmingsplan wordt ‘weggedacht’, als dat voor niets anders is vastgesteld dan om een al bestaand concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend mogelijk te maken.
Partijen zijn er het er in deze zaak over eens dat het huidige bestemmingsplan, ‘Rotterdamsebaan’, moet worden geëlimineerd. Bulers vindt dat ook het daaraan voorafgaande plan ‘Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid)’ uit 2009 moet worden weggedacht, omdat al vanaf 2007 duidelijk is dat de Rotterdamsebaan over haar perceel zal lopen. Ook de rechtbank vindt dat in 2009 al duidelijk was dat de Rotterdamsebaan (gedeeltelijk) over Bulers perceel zou lopen. Maar dat betekent nog niet direct dat het bestemmingsplan moet worden weggedacht. Zo was er bij de vaststelling van het plan in 2009 nog geen duidelijkheid over het precieze tracé van de Rotterdamsebaan. Ook vindt de rechtbank het van belang dat de bestemmingen die op het perceel rustten aanzienlijk zijn gewijzigd:
Het overgrote deel [van het perceel] heeft in de twee bestemmingsplannen verschillende bestemmingen gekregen […]. Dit betekent dat bij het vaststellen van het bestemmingsplan Binckhorst ( Nieuw Binckhorst Zuid ) niet alleen het tracé voor de Rotterdamsebaan en de ontsluiting daarvan op de centrumring […] onvoldoende concreet waren uitgewerkt, maar ook dat bij de invulling van het overige (grootste) deel van het perceel kennelijk nog meerdere planologische afwegingen mogelijk waren. Om die redenen kwalificeert dit bestemmingsplan niet als een concreet plan in de zin van artikel 40 c OW, maar als een plan dat zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld.
Bij de waardering moet volgens de rechtbank dan ook worden uitgegaan van het bestemmingsplan Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid).
Dubbele vergoeding voor te hoge huurprijs?
Door de deskundigen is de waarde van het perceel getaxeerd aan de hand van een door deskundigen vastgestelde marktconforme huurprijs conform de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. BG Retail betaalt al jarenlang ongeveer € 350.000,- per jaar aan huur. De marktconforme huurprijs is volgens de deskundigen echter slechts € 250.000,-. Bij de waardering moet worden uitgegaan van deze marktconforme huurprijs. De door BG Retail daadwerkelijk betaalde, hoge huurprijs is volgens de rechtbank maar beperkt relevant:
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het hanteren van een marktconforme huur bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode een juist uitgangspunt is bij het waarderen van het onteigende. Een redelijk handelend koper zal immers ook uitgaan van een marktconforme huur. […] De deskundigen hebben rekening gehouden met de hogere huur, maar dan in het kader van de topslice. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het in de rede ligt dat een redelijk handelend huurder bij een nieuwe eigenaar een huurverlaging zal willen bewerkstelligen en dat daarmee een termijn van ongeveer vier maanden gemoeid zal zijn. Een redelijk handelend koper houdt er rekening mee dat de huurder met een huur die fors boven de markthuurwaarde ligt op elk moment een lagere huur zal bedingen, althans hij zal in dat geval voor het bepalen van zijn prijs een fors hogere risicofactor hanteren dan bij een marktconforme huur.
Vervolgens is bij de berekening van de inkomensschade van Bulers de (hoge) daadwerkelijk betaalde huurprijs opnieuw relevant: “De deskundigen berekenen deze post inkomensschade door het verschil te nemen tussen de feitelijke huurprijs en de door hen berekende marktconforme huurprijs en daar bij […] een kapitalisatiefactor 1 te hanteren”. De gemeente vindt het oneerlijk dat de hoge huurprijs nu zowel in de ‘topslice’ bij de waardering van het perceel, als bij de inkomensschade is meegerekend. Dat bezwaar wijst de rechtbank echter van de hand, omdat de hogere dan de marktconforme huurprijs voor Bulers een voordeel is dat wegvalt door de onteigening, en daarom voor vergoeding in aanmerking komt.
Achteraf verreken van voordeel door huur om niet?
Verder is interessant dat de rechtbank op een punt afwijkt van het advies van de deskundigen. De gemeente heeft, nadat zij eigenaar was geworden van het perceel, BG Retail aangeboden dat zij haar gebruik daarvan een paar maanden om niet mocht voortzetten. Daarmee kon BG Retail haar schade beperken door bijvoorbeeld een opheffingsuitverkoop te houden. De deskundigen vinden dat dit voordeel moet worden verrekend met inkomensnadelen door de onteigening: wat in die maanden de huurprijs zou zijn geweest moet volgens hen worden afgetrokken van de aan BG Retail toekomende schadevergoeding. Dat vindt de rechtbank echter niet eerlijk:
Naar het oordeel [van de rechtbank] is het aanbod van de gemeente inzake het voortgezet gebruik zo geformuleerd dat het niet anders kon worden opgevat door BG Retail dan dat het echt een gebruik om niet was en dat het (mogelijke) voordeel dat geen vergoeding voor het voortgezet gebruik hoefde te worden betaald, ook echt een voordeel was, welk voordeel dus niet later met de schadeloosstelling zou worden verrekend. […] De rechtbank ziet daarin voldoende aanleiding om verrekening achteraf van enig voordeel van het voortgezet gebruik achterwege te laten en zal in zoverre afwijken van het advies van de deskundigen.
Tot slot
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem dan contact op met Joske Hagelaars of Hanna Zeilmaker, onteigeningsspecialisten bij Dirkzwager.
