Op 17 maart jl. hadden de Tweede Kamer verkiezingen plaats. Groen Links deed ook weer mee en Paul Smeulders was als achtste op de kieslijst geplaatst. Helaas voor Groen Links was zij één van de grote verliezers van deze verkiezingen. De partij zakte van 14 naar 8 zetels in de Tweede Kamer. Smeulders dacht erbij te zitten, maar omdat er twee partijleden met meer voorkeursstemmen waren, vielen Suzanne Kröger (nummer 7) en hijzelf alsnog buiten de boot.
Medio vorig jaar had Smeulders al laten weten een wetsvoorstel te willen indienen, wat erop neerkwam dat het woningwaarderingsstelsel ook moest gaan gelden voor woningen tot 250 punten en het meewegen van de WOZ waarde volledig diende te worden teruggedraaid.
Toen Smeulders op 30 maart 2021 afscheid nam van de Tweede Kamer, heeft hij op die dag – laatste mogelijkheid als kamerlid – zijn initiatiefwetvoorstel bij de Voorzitter van de Tweede Kamer ingediend.
Procedure
De behandeling van dit wetsvoorstel staat op 15 april 2021 geagendeerd tijdens de procedurevergadering van de Commissie Binnenlandse Zaken. Voorgesteld zal worden om deze behandeling eerst aan te houden in afwachting van het advies over het voorstel van de Raad van State en bekend is wie dit initiatiefwetsvoorstel namens Groen Links gaat verdedigen.
Wetsvoorstel
Volgens Smeulders is overheidsingrijpen nu noodzakelijk, omdat er voor de geliberaliseerde huursector amper regels gelden en mensen met lagere en middeninkomens, die geliberaliseerd willen huren, niet aan bod komen, daar door het tekort aan woningen voor geliberaliseerde woningen exorbitante huurprijzen worden gevraagd. Kort en goed meent Smeulders dat de markt zichzelf onvoldoende reguleert en dat daarom regulering noodzakelijk is.
In hoofdlijnen komt het wetsvoorstel op het volgende neer:
- Op dit moment is het woningwaarderingsstelsel slechts een advies voor verhuurders van geliberaliseerde huurwoningen, waaraan zij zich niet hoeven te houden. Bij de aanvangshuurprijzen is vaak de prijs/kwaliteit verhouding (berekening op basis van het woningwaarderingsstelsel) zoek. Dit wetsvoorstel regelt nu dat alle woningen tot 250 punten – en daarmee 98% van de huurwoningen in Nederland – een huurprijs hebben, die niet hoger mag liggen dan het bedrag dat gekoppeld is aan het aantal punten dat de woning waard is.
- De WOZ waarde telt mee in de berekening van het aantal punten voor het woningwaarderingsstelsel. De afgelopen jaren is de WOZ waarde echter enorm gestegen, waardoor vele woningen onevenredig meer punten krijgen op basis van de locatie van de woning in plaats van de kwaliteit van de woning. Hierdoor zijn deze huren boven de liberalisatiegrens gekomen en kunnen verhuurders de huurprijzen vragen die zij willen. Smeulders wil nu dat de WOZ waarde niet meer meetelt voor het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel.
- Dit wetsvoorstel geldt alleen voor nieuw te sluiten huurcontracten en dus niet voor huurcontracten, die voor inwerkingtreding van dit wetsvoorstel, al waren aangegaan.
- De toetsingstermijn van de aanvangshuurprijs door de huurcommissie wordt verlengd van 6 tot 12 maanden.
Commentaar
Velen zijn het eens met Smeulders dat de woningmarkt, met name in de G4, oververhit is geraakt. Huurders met lagere en middeninkomens kunnen bijna niet meer betaalbare geliberaliseerde woonruimte (middenhuur: ca. EUR 750,00 – EUR 1.100,00) vinden. De kloof tussen gereguleerde en geliberaliseerde verhuur lijkt steeds groter te worden, zodat er iets moet gebeuren.
Omdat het voorstel gericht is op middenhuur, is het de vraag of het woningwaarderingsstelsel zou moeten gelden voor woningen tot 250 punten, wat per 1 juli 2020 gelijk stond aan een huurprijs van EUR 1.332,51. Het ligt dan ook meer voor de hand om uit te gaan van – en dan neem ik het ruim – maximaal 210 punten (= ca. EUR 1.100,00).
Daarnaast vragen wij ons af of het verstandig is de WOZ waarde niet te laten meewegen, omdat hiermee de regionale verschillen ook tot uiting kunnen worden gebracht. Maar dan niet voor 100% maar een kleiner percentage. Zo was het demissionair kabinet voornemens de WOZ waarde voor maximaal 33% te laten meetellen, wat meer in de rede ligt.
Ook lijkt directe werking voor nieuwe huurovereenkomsten na invoering van deze wet niet in alle gevallen redelijk. Zo zijn er veel beleggers, die al investeringen in nieuwbouw (dat nog gerealiseerd moet worden) hebben gepleegd, waarbij qua rendement is uitgegaan van geliberaliseerde huurprijzen zonder woningwaarderingsstelsel. Voor dergelijke gevallen is overgangsrecht denkbaar, waardoor de gevolgen van invoering van deze wet voor de betreffende beleggers behapbaar blijft.
Eerst maar eens het advies van de Raad van State afwachten, nu er nogal wat gevoelige afwegingen over dit initiatief te maken zijn.
Gerbrand Osinga, 15 april 2021
