Op 23 juni 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een belangrijke uitspraak gedaan over omzettingsvergunningen.
Gemeenten zullen moeten zorgen dat bij het in het leven roepen van een vergunningplicht voor het omzetten van duurdere woonruimten zeer goed inzichtelijk wordt gemaakt dat de schaarste aan goedkope woonruimte zodanig is en tot zulke onevenwichtige en onrechtvaardige effecten leidt of dreigt te leiden dat het noodzakelijk is ook in te grijpen in de duurdere woonruimtevoorraad. Leefbaarheid is een aspect dat aan de orde kan komen bij de vergunningverlening, maar mag niet doorslaggevend zijn bij de keuze voor een vergunningplicht.
Lees hier de uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Veel gemeenten kennen inmiddels een huisvestingsverordening waarin het verboden is om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woningen. Studentensteden hebben vaak te kampen met studentenkamers die de druk op de leefomgeving doen toenemen. In agrarische gebieden betreft het vaak onzelfstandige woonruimten voor arbeidsmigranten.
Gemeenten kunnen deze vergunningplicht in het leven roepen in een huisvestingsverordening. Dit houdt in dat het zonder omzettingsvergunning niet mogelijk is om een woning op te delen in onzelfstandige woonruimten. Op grond van de Huisvestingswet 2014 mag dit alleen indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Op 23 juni 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan over de Huisvestingsverordening van de gemeente Nijmegen. De gemeente Nijmegen verlangde dat elke woningeigenaar die kamers wilde verhuren een vergunning aanvroeg. Tegelijkertijd wilde de gemeente ook de leefbaarheid verbeteren door met de vergunningplicht kamerverhuur in bepaalde wijken te voorkomen. De gemeente Nijmegen had daarbij geen onderscheid gemaakt tussen enerzijds goedkope woonruimten en anderzijds dure woonruimten.
Allereerst oordeelt de Raad van State dat een vergunningplicht alleen mag worden opgenomen met als doel het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Dit neemt niet weg dat bij een beslissing op een aanvraag voor een omzettingsvergunning ook leefbaarheid een criterium mag zijn waaraan wordt getoetst.
Vervolgens oordeelt de Raad van State over de vraag of voldoende is gemotiveerd dat een vergunningplicht voor duurdere woonruimten noodzakelijk is met het oog op het bestrijden van de schaarste aan goedkope woonruimte.Volgens de Raad van State had de gemeente Nijmegen beter moeten motiveren waarom er ook een vergunningplicht voor dure woonruimten – in dat geval woonruimte boven de zogenoemde NHG-grens – in het leven werd geroepen. De gemeente Nijmegen motiveerde de vergunningplicht voor duurdere woonruimten met een beroep op de behoefte om de leefbaarheid in wijken te verbeteren. Ten onrechte volgens de Raad van State. De Huisvestingsverordening is bedoeld om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te voorkomen. Dat moet het primaire doel zijn, niet de leefbaarheid in wijken.
Dat betekent dat gemeenten zeer goed zullen moeten motiveren waarom het noodzakelijk is om dure woningen ook aan een vergunningplicht te onderwerpen om deze als kamers te verhuren. Hieraan moeten rapportages ten grondslag liggen over het tekort aan woningen in verschillende prijssegmenten.
Tegelijkertijd hebben kamerverhuurders in veel gemeenten te kampen met de situatie dat ineens een vergunning noodzakelijk is om kamers te verhuren, terwijl dit eerder niet het geval was. Het niet verkrijgen van een vergunning heeft grote gevolgen voor de bewoners en de eigenaar. De kamers mogen immers niet langer onzelfstandig worden verhuurd. Volgens de Raad van State dient een gemeente bij het vaststellen van een huisvestingsverordening dan ook te kijken naar de belangen van eigenaren en van kamerbewoners. Daarnaast is van belang of reeds een vergunning vereist was of dat de situatie eerder wel legaal was. De gemeente zal daar rekening mee moeten houden bij het vaststellen van een huisvestingsverordening en eventueel overgangsrecht moeten opnemen.
Steeds meer gemeenten kennen een systeem van huisvestingsverordeningen waarbij het noodzakelijk is om een vergunning aan te vragen om kamers te kunnen verhuren. Voorbeelden van gemeenten met een dergelijk systeem zijn de gemeenten Leiden, Amsterdam, Nijmegen en Utrecht, maar ook minder stedelijke gemeentes zoals de gemeente Hillegom en Westland.
Mocht een vergunning worden geweigerd dan moet worden gekeken of bij de vaststelling van de huisvestingsverordening voldoende zorgvuldig gemotiveerd is waarom het reguleren van de betreffende categorie woningen noodzakelijk is met het oog op het voorkomen van schaarste aan woonruimte . Daarbij is ook van belang of er voorzien is in overgangsrecht.
