Woningsluiting wegens drugsvondst: grond voor ontruiming in kort geding?

Als er vanuit een woning verboden middelen worden verkocht, dan kan de gemeente besluiten om die woning te sluiten (artikel 13b Opiumwet). Als het om een verhuurde woning gaat die wordt gesloten, dan mag de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden (artikel 7:231 BW). Kan de verhuurder in dat geval ook meteen in kort geding ontruiming van de woning vorderen?

Sluiting door de gemeente wegens drugs, wapen en geld

Die vraag speelde in een recent kort geding bij de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel. In die zaak sloot de gemeente Deventer een sociale huurwoning. Bij een politie-inval werden daar onder meer drugs, contant geld en een geladen pistool aangetroffen. De woning werd op dat moment door een sociale woningstichting verhuurd aan twee huurders en hun vijf kinderen, waarvan er drie minderjarig waren. Eén van de huurders is bij de politie-inval ook aangehouden.

Woningstichting ontbindt de huurovereenkomst

De woningstichting (de verhuurder) heeft op de dag van de woningsluiting de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbonden. Nadat de woningsluiting na drie maanden kwam te vervallen, heeft de medehuurder de woning gewoon weer in gebruik genomen met haar vijf kinderen. De aangehouden huurder zat op dat moment nog vast.

Kort geding om tot ontruiming te komen

De woningstichting is een kort geding gestart om de medehuurder en haar vijf kinderen te ontruimen. De medehuurder heeft daar verweer tegen gevoerd. Volgens haar zou een ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 BW) en disproportioneel zijn, omdat de belangen van haar en van haar vijf kinderen zwaarder zouden wegen dan die van de woningstichting.

Belangenafweging pakt in nadeel van huurder uit

De kantonrechter is daarin niet meegegaan. Volgens hem zijn de drugsgerelateerde activiteiten die zich in de huurwoning afspeelden ernstig en deze hebben ook voor structurele overlast bij omwonenden gezorgd. Daar moet de stichting ook rekening mee houden. De belangen van de medehuurder en haar kinderen om in de woning te kunnen blijven wonen, wegen daar niet tegenop. Ook niet als wordt meegenomen dat tegen de woningsluiting nog bezwaar en beroep zou kunnen worden gemaakt, omdat de kans van slagen daarvan, door de kantonrechter, niet aannemelijk worden geacht.

Huurder moet woning ontruimen

Al met al heeft de kantonrechter aannemelijk geacht dat de buitengerechtelijke ontbinding wegens de sluiting van de woning in een bodemprocedure in stand blijft. Daarop vooruitlopend wordt de medehuurder veroordeeld om de woning te ontruimen zoals door de woningstichting gevraagd. De woning moet binnen veertien dagen worden ontruimd. Daarnaast moet de huurder een proceskostenvergoeding voldoen van ruim € 850,-.

Conclusie: woningsluiting brengt in beginsel ook ontruiming mee

De verhuurder heeft in dit geval gelijk gekregen. Het laat zien dat een verhuurder bij een woningsluiting in beginsel meteen mag ontbinden en de woning mag laten ontruimen, zelfs als het besluit tot woningsluiting nog aangevochten zou kunnen worden in een bezwaar- en beroepsprocedure.

Tip voor de praktijk

In dit geval heeft de woningstichting te maken met een medehuurder die na de opheffing van de woningsluiting na drie maanden weer gebruik gaat maken van de woning. Dat heeft ervoor gezorgd dat de medehuurder nog ruim anderhalve maand gebruik van de woning heeft kunnen maken. Dat had de verhuurder wellicht kunnen voorkomen door de huurder te laten instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst of door meteen bij de woningsluiting een kortgedingprocedure te starten.

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Overheidsrecht of Vastgoedrecht.

De uitspraak van de kantonrechter kunt u hier vinden.