Speelt het ontbreken van toestemming voor de bouw een rol?

Bij de beoordeling van de aanvraag voor een omgevingsvergunning, speelt het privaatrecht meestal geen rol. Het toetsingskader in de Wabo, artikel 2.10, bevat publiekrechtelijke eisen waaraan de aanvraag wordt getoetst. De vraag of de eigenaar van de locatie waarop de vergunning betrekking heeft toestemming geeft voor de realisatie, speelt binnen artikel 2.10 van de Wabo in beginsel geen rol.

Aanvrager

Iemand die een aanvraag indient om een vergunning te krijgen, wordt gezien als de belanghebbende. Blijkt dat de aanvraag betrekking heeft op een perceel dat eigendom is van een ander, of waarop een ander een zakelijk recht heeft, en geeft die ander geen toestemming voor de bouw, dan is de aanvrager geen belanghebbende. Dit geldt ook als is voldaan aan de eisen van artikel 2.10 eerste lid van de Wabo. Volgens de rechtspraak van de Afdeling is de aanvrager dan geen belanghebbende. Het verzoek om een vergunning te verlenen, is dan ook geen aanvraag. Het privaatrecht en de toestemming van de eigenaar/zakelijk gerechtigde speelt zo toch een rol bij de vergunningverlening.

Aannemelijk

De eigenaar of zakelijk gerechtigde hoeft alleen aannemelijk te maken, dat zonder zijn instemming het bouwplan waarop de aanvraag betrekking heeft niet kan worden gerealiseerd. Dit geldt voor zowel de omgevingsvergunning voor bouwen, als de omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Dit volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 10 juni 2020.

Privaatrechtelijke belemmering

Het ontbreken van instemming van de eigenaar/zakelijk gerechtigde, wordt een privaatrechtelijke belemmering genoemd. Die speelt alleen een rol bij vergunningen, of bij bestemmingsplannen als deze belemmering evident (lees: overduidelijk) is. Naast zakelijke rechten kan ook het burenrecht uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek leiden tot een belemmering. Dit volgt uit deze uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2021.

Evidente privaatrechtelijke belemmering

Als de eigenaar niet instemt, is dat op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat het bouwplan niet kan worden gerealiseerd. Soms kan de eigenaar worden gedwongen om medewerking te verlenen aan de realisatie, ook als hij dat zelf niet wil. Een belemmering moet daadwerkelijk aan de uitvoering van het bouwplan in de weg staan. Niet elke belemmering is dus een evidente belemmering.

Criteria

De Afdeling vindt een privaatrechtelijke belemmering pas evident als:

1. Zonder extra onderzoek is duidelijk dat de ontwikkeling betrekking heeft op een ander zijn eigendom/zakelijk recht;
2. Die ander berust niet in die ontwikkeling, en;
3. Die ander hoeft ook niet in die ontwikkeling te berusten.

De terughoudendheid van de bestuursrechter voor het aannemen van zo’n belemmering, heeft ermee te maken dat de burgerlijke rechter eerst bevoegd is om te beoordelen of sprake is van een privaatrechtelijke belemmering.

Niet berusten

Op 29 september 2021 heeft de Afdeling zich gebogen over de vergunning die is verleend voor de bouw van 8 woningen in afwijking van het bestemmingsplan. De eigenaar van de grond waarop dit bouwplan betrekking heeft, stemt daar niet mee in. De Afdeling loopt de criteria af om na te gaan of het ontbreken van toestemming, in dit geval een evidente privaatrechtelijke belemmering is.

Onteigening

Als de eigenaar moet berusten in het bouwplan, bijvoorbeeld door onteigening of een gedoogplicht, dan is de gestelde belemmering niet evident. De verleende vergunning geeft de gemeente in deze zaak een grondslag voor onteigening. De gemeente heeft in deze procedure laten weten dat zij ook tot onteigening zal overgaan om het perceel te verkrijgen. Omdat de eigenaar – zij het gedwongen door onteigening – moet berusten in de ontwikkeling, is van een evidente privaatrechtelijke belemmering volgens de Afdeling geen sprake.

Tip voor de praktijk

In dit geval kon de gemeente onderbouwen dat de eigenaar moet berusten in het bouwplan, omdat het perceel zou worden onteigend. Is dit niet te onderbouwen, dan kan een privaatrechtelijke belemmering in de weg staan aan het realiseren van het bouwplan. Voor degene die zich hierop beroept, is het van belang dat wordt onderbouwd (aannemelijk wordt gemaakt) dat het bouwplan niet gerealiseerd kan worden. Uit de rechtspraak volgt dat dit geen gemakkelijke opgave is. Een evidente privaatrechtelijke belemmering wordt niet snel aangenomen door de bestuursrechter.

Als u vragen heeft over dit onderwerp, of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van onze specialisten van de secties Overheidsrecht of Vastgoedrecht.