Het heeft even geduurd, maar de Hoge Raad heeft op 24 december 2021 arrest gewezen over huurkorting en corona. In eerdere artikelen heb ik u al geïnformeerd over de ontwikkelingen in de rechtspraak. De Hoge Raad verschaft nu definitief (deels) duidelijkheid.
Onvoorziene omstandigheden
De Hoge Raad oordeelt dat een huurder van zogenoemde 290-bedrijfsruimte (zoals horeca, winkels en supermarkten) aanspraak kan maken op huurkorting als gevolg van de door de overheid genomen coronamaatregelen. De Hoge Raad vindt dat deze coronamaatregelen dermate ingrijpend zijn dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat de huurder de volledige huur blijft betalen. Een paar interessante kanttekeningen (met name voor juristen):
De Hoge Raad heeft het in r.o. 3.1. (en de overwegingen daarna) expliciet over 290-bedrijfsruimte. Dit is op zich niet vreemd nu de prejudiciële vragen van de kantonrechter zien op een casus waarin het gaat over horeca. Het is wat mij betreft wel een gemiste kans van de Hoge Raad om de beantwoording van deze prejudiciële vragen niet in een breder kader te plaatsen. Zo komt het mij voor (en is ook in de rechtspraak bevestigd) dat ook een huurder van overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte) zoals van een sportschool aanspraak zou kunnen maken op huurkorting als gevolg van de overheidsmaatregelen. Immers, ook daar is sprake van onvoorziene omstandigheden. Ik denk echter niet dat je a contrario zou kunnen redeneren dat nu de Hoge Raad deze overige bedrijfsruimte niet in het arrest heeft betrokken voor deze overige bedrijfsruimte een beroep op huurkorting niet mogelijk zou zijn.
De Hoge Raad vermeldt expliciet dat zijn overwegingen over onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) zien op huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 15 maart 2020. Voor overeenkomsten van na die datum zal per geval aan de hand van de omstandigheden moeten worden beoordeeld of van onvoorziene omstandigheden sprake is.
Het contrast tussen dit arrest en het Amicitia-arrest is interessant. In het arrest van 24 december 2021 oordeelt de Hoge Raad:
De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW[…].
In het Amicitia arrest (dat ging over tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum) oordeelde de Hoge Raad:
de in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum - in dit geval: verdiept, aan de voet van het oude sociëteitsgebouw, op enige afstand van de uiteinden van Utrechtsestraat en Arnhemsestraat en dus zonder bestaande passantenstroom - naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders komen.
Het ging in het Amicitia-arrest over de vraag of sprake was van een gebrek (7:204 BW), niet over onvoorziene omstandigheden. De Hoge Raad lijkt echter in het arrest van 24 december 2021 veel waarde te hechten aan het feit dat sprake is van ‘een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard.’
Berekening huurkorting
Voor de berekening van de huurkorting waar de huurder recht op heeft knoopt de Hoge Raad aan bij de ‘vastelastenmethode’ zoals die ook al door het Hof Amsterdam is gehanteerd (zie mijn eerdere artikel hierover).
De Hoge Raad hanteert de volgende formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
En geeft vervolgens zeer instructief een voorbeeldberekening:
Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.
- a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
- b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
- c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
- d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.
Gebrek?
Tot slot buigt de Hoge Raad zich over de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Kort gezegd, is sprake van een verminderd huurgenot aan de zijde van de huurder ten opzichte van wat de huurder mocht verwachten?
De Hoge Raad oordeelt dat geen sprake is van een gebrek. Dit is op zich opvallend, nu in de literatuur en de rechtspraak tot nu toe ook wel werd geoordeeld dat wél sprake is van een gebrek. De Hoge Raad komt tot dit oordeel nu uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW volgt dat niet bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek.
Kortom, eindelijk duidelijkheid van de zijde van de Hoge Raad!
Heeft u vragen over huurkorting als gevolg van corona of over andere vastgoedkwesties, neemt u dan vooral contact met mij, Rutger Fabritius, op via fabritius@dirkzwager.nl
