De opzeggingsgrond dringend ‘eigen’ gebruik en rechtspersonen
Een verhuurder kan de huurovereenkomst van een winkelruimte opzeggen indien sprake is van het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik, zo volgt uit artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Daar staat dat de rechter een vordering tot opzegging kan toewijzen indien: ‘de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. (…)’. Recent moest de rechtbank Amsterdam een antwoord geven op de vraag of sprake was van dringend eigen gebruik.[1] Deze uitspraak vormt een mooie aanleiding om nog eens nader in te zoomen op het toepassingsbereik van deze opzeggingsgrond voor rechtspersonen.
De rechtspersoon en artikel 7:296 lid 1 sub b BW
De tekst van artikel 7:296 lid 1 sub b BW is geheel opgezet met het oog op de verhuurder die een natuurlijk persoon is en het gehuurde zelf, of door een naast familielid, duurzaam in gebruik wil (laten) nemen. Deze opzeggingsgrond kan echter ook worden ingeroepen door een (verhurende) rechtspersoon ten behoeve van een aan haar gelieerde rechtspersoon, mits de verhuurder met deze (gelieerde) rechtspersoon kan worden vereenzelvigd.
Vereenzelviging bij gelieerde vennootschap
Relevant is om te weten wanneer sprake is van vereenzelviging. Uit het arrest Konmar/Waldorpstraat volgt dat als de verhuurder het verhuurde in gebruik wil geven aan een gelieerde rechtspersoon én, op grond van alle omstandigheden van het geval de verhuurder daarmee ook zijn eigen belang dient, sprake kan zijn van persoonlijk gebruik door de verhuurder. Van vereenzelviging kan ook sprake zijn als de verhuurder die opzegt en de vennootschap die het winkelpand in gebruik beoogt te nemen geen moeder- en dochtervennootschap zijn. Een voorbeeld hiervan is een arrest van het hof Arnhem waarin een vennootschap ten behoeve van een andere vennootschap binnen het concern een beroep deed op dringend eigen gebruik. Het Hof Arnhem oordeelde dat sprake was vereenzelviging nu er voldoende verwantschap was tussen de verhuurder en de beoogd huurder. Relevant daarbij was dat de verhuurder als statutair doel had om te zorgen voor huisvestiging van de ondernemingen binnen het concern.[2]
Niet-gelieerde derde
In het geval de verhuurder het gehuurde in gebruik wil geven aan een niet gelieerde derde – bijvoorbeeld een andere huurder van verhuurder – kan de verhuurder geen gebruik maken van de opzeggingsgrond voor het benodigd hebben voor eigen gebruik. Dit volgt uit het arrest Toko/Mitra. Uit dit arrest volgt dat dit ook geldt als de verhuurder met de huur door de beoogd huurder zijn eigen belang dient.[3]
Uitspraak rechtbank Amsterdam
In de casus die speelde voor de rechtbank Amsterdam werd ook een beroep gedaan op artikel 7:296 lid 1 sub b BW.[4] De verhuurder wilde dat een vennootschap waarvan één van haar aandeelhouders de 100% aandeelhouder was, het gehuurde in gebruik zou nemen. De rechtbank Amsterdam gaat hierin niet mee. De rechtbank verwijst naar het arrest Toko/Mitra en oordeelt dat het hier gaat om een niet-gelieerde derde. Volgens de rechtbank bestaat er immers slechts een link tussen de aandeelhouder van de verhuurder en de beoogd huurder en kan de beoogd huurder niet worden gezien als een gelieerde vennootschap van de verhuurder.
Deze uitspraak maakt eens te meer duidelijk dat de kring van personen die mogelijk onder het bereik van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ valt bij huur van winkelruimte, restrictief moet worden opgevat. Een te ruim toepassingsbereik van artikel 7:296 lid 1 sub b BW zou afbreuk doen aan de rechten van de huidige huurder. In geval van natuurlijke personen volgt dat al uit de beperkte groep aangeduide personen in art. 7:296 lid 1 sub b BW. In geval van rechtspersonen volgt dat duidelijk uit de rechtspraak; ingebruikgave aan een niet-gelieerde derde kwalificeert niet als ‘eigen gebruik’ voor de verhuurder en ingebruikgave aan een gelieerde vennootschap door de verhuurder kan slechts kwalificeren als ‘eigen gebruik’ als, gelet op alle omstandigheden van het geval, de verhuurder daarmee ook zijn eigen belang dient. De verhuurder doet er verstandig aan dit belang goed te onderbouwen.
[1] Rb. Amsterdam 14 december 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:7307.
[2] Hof Arnhem 13 januari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH4279.
[3] HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko/Mitra).
[4] Rb. Amsterdam 14 december 2021, ECLI:NLRBAMS:2021:7307.
