Huurbeëindiging winkelruimte wegens uitbreiding naastgelegen supermarkt: een moeilijke maar geen onmogelijke zaak!

Meer recent zijn in de rechtspraak^[1] diverse uitspraken verschenen over een door een verhuurder gewenste huurbeëindiging van een winkel, om die ruimte vervolgens bij een door diezelfde verhuurder – aan een andere huurder – verhuurde naastgelegen supermarkt aan te trekken. Het gaat hierbij om de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik van de winkel door de verhuurder c.q. of een belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Hoe zit het? We nemen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 6 augustus 2021^[2] onder de loep.

De feiten

Sinds september 2002 bestiert de huurder in een winkelcentrum een slagerij. Direct naast de slagerij is een supermarkt onder de Jumbo formule gevestigd. In september 2020 wordt door de verhuurder de huurovereenkomst van de winkel/slagerij opgezegd. Tegen 1 oktober 2021. De verhuurder grondt de huuropzegging erop dat hij a.) het gehuurde dringend nodig heeft voor de renovatie van het winkelcentrum en b.) dat zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting ervan. Bij de renovatie zou de ruimte waarin de slagerij is gevestigd bij de Jumbo supermarkt worden aangetrokken. Omdat de huuropzegging door de huurder niet is geaccepteerd komt de zaak bij de kantonrechter in Amsterdam.

De uitkomst

In de rechtszaak vraagt de verhuurder de kantonrechter de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen, tezamen met de datum van de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter bepaalt dat de verhuurder het gehuurde niet persoonlijk in duurzaam gebruik gaat nemen (en verwijst daarbij naar het Toko Mitra-arrest^[3]). Volgens de verhuurder behelst de renovatie de uitbreiding van de (dus door een andere huurder van dezelfde verhuurder gehuurde) Jumbo supermarkt en waarbij die huurder na die uitbreiding ook dát deel gaat huren. Van een ‘persoonlijk’ gebruik door de verhuurder van de winkelruimte waarin de slagerij is gevestigd is daarmee geen sprake. Een eventuele verbetering van het rendement voor de verhuurder maakt evenmin dat dringend eigen gebruik kan worden aangenomen. Ook heeft de verhuurder volgens de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De belangenafweging pakt ook in het voordeel van de huurder uit. En wel omdat de huurder voor zijn inkomen afhankelijk is van het gehuurde en het belang van de verhuurder enkel gelegen is in een hogere huurprijs. En de renovatie van het winkelcentrum kan ook worden gerealiseerd mét het voortduren van de huurovereenkomst met de (dan overigens veel kleinere) slagerij. Bovendien heeft de huurder laten zien welke kosten hij moet maken bij een herinrichting en verhuizing. De verhuurder vangt bot; de kantonrechter wijst de vorderingen van verhuurder af. Hoger beroep is niet ingesteld.

Andere oordelen in (min of meer) overeenkomstige gevallen

Er komen ook andere uitkomsten voor in (min of meer) soortgelijke zaken. Ik benoem enkele van dergelijke situaties. In genoemde zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat er bij verhuurder geen sprake is van dringend eigen (persoonlijk) gebruik. De kantonrechter bepaalt dat niet gesproken kan worden van ‘persoonlijk’ gebruik, omdat de verhuurder het gehuurde wilde gaan verhuren aan Jumbo. Het Hof Arnhem-Leeuwarden^[4] oordeelde in een vergelijkbare zaak echter anders: 

“[Verhuurder] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het dringend eigen gebruik niet is gelegen in de verhuur van de thans aan [huurder] verhuurde bedrijfsruimten aan haar zustervennootschap Lunteren Have B.V. als zodanig, maar in haar eigen (financiële) belang bij de door haar voorgenomen renovatie en herontwikkeling van het betreffende gebied, waaronder het pand aan de [adres] te [woonplaats], welke renovatie zonder meer kan worden aangemerkt als persoonlijk gebruik in voormelde zin. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat vaststaat dat [verhuurder] een vennootschap is die mede is gericht op de renovatie van winkelvastgoed. Dat het pand waarin thans de door [huurder] gehuurde bedrijfsruimten zijn gelegen na de renovatie zal worden verhuurd aan Lunteren Have B.V. maakt dit het voorgaande niet anders. Of de verhuur aan een zustervennootschap als zodanig kan worden aangemerkt als persoonlijk gebruik kan derhalve in het midden blijven.”

Het Hof Arnhem-Leeuwarden keek hier naar het (zelfstandige) belang van de verhuurder bij het verhuren van het gehuurde aan een – aan haar gelieerde – derde. En dus niet of de verhuurder zélf iets met het gehuurde zou gaan doen.

De kantonrechter oordeelde verder dat een rendementsverbetering bij de verhuurder (door een hogere huuropbrengst) niet van doorslaggevende betekenis is. De Hoge Raad heeft echter eerder geoordeeld dat algemene bedrijfseconomische gegevens voldoende kunnen zijn om een dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. Voor een beroep daarop is niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd.^[5] Lagere rechtspraak heeft evenzo diverse keren beslist dat het door de verhuurder kunnen behalen van een hoger rendement tot gevolg had dat sprake was van dringend eigen gebruik.

Belangenafweging

Als van een dringend eigen gebruik sprake is moet de rechter de vorderingen tot vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen. En wordt aan een belangenafweging niet toegekomen. Die belangenafweging, zo daar wél aan wordt toegekomen (in de regel: bij een huuropzegging tegen het einde van een huurperiode van minimaal 10 jaar), kan nog vele andere aspecten bevatten welke in de behandelde zaak niet aan de orde zijn gekomen. Denk aan de vrijheid van de verhuurder om in beginsel zelf te bepalen wat hij met het gehuurde doet, de mate waarin de huurder afhankelijk is van het gehuurde, de dringendheid van de renovatie, de duur van de huurovereenkomst en (in het verlengde meestal van het vorige aspect:) of de huurder investeringen in het gehuurde al heeft terugverdiend.

Afronding

Of een huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik door de verhuurder tot een einde van de huurovereenkomst leidt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Relevante aspecten mogen niet over het hoofd worden gezien én deze moeten uitvoerig en zo mogelijk voldoende gedocumenteerd worden toegelicht. De wel benoemde aspecten kunnen net dat verschil maken tussen wel of geen succes. Deze uitspraak toont dat mooi aan.

Neemt u gerust contact op als u met deze materie van doen hebt en juridische bijstand wenst.

^[1] Bijvoorbeeld: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 25 september 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3988, de door mijzelf namens de huurder behandelde zaak Rechtbank Overijssel 9 juli 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:3312 alsook de door mijn kantoorgenoot mr. J. Velten namens de huurder behandelde – in dit artikel te bespreken – zaak Rechtbank Amsterdam 6 augustus 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4356.

^[2] Rechtbank Amsterdam 6 augustus 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4356.

^[3] Hoge Raad 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758.

^[4] Hof Arnhem-Leeuwarden 24 september 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7058.

^[5] HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5130.