Leidt verboden onderverhuur per definitie tot ontbinding van de huurovereenkomst?

Het is normaal gesproken verboden om een woning onder te verhuren. Omdat dit als een belangrijke verplichting van de huurder wordt gezien, kan de verhuurder bij overtreding hiervan de huurovereenkomst in de meeste gevallen ontbinden. Maar niet in alle gevallen.

Tekortkomingen van de huurder

Een recente uitspraak van de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, is daar een goed voorbeeld van. De huurder in kwestie schoot in meerdere opzichten tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij verhuurde zijn woning gedeeltelijk onder, wat hem niet was toegestaan. Hij betaalde ook niet steeds op tijd en had ook een deel van de huur helemaal nog niet betaald.

Iedere tekortkoming is reden voor ontbinding

De verhuurder vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsmede achterstallige huur en afdracht van de opbrengst uit de verboden onderverhuur. Het uitgangspunt is dat elke tekortkoming een grond oplevert voor ontbinding, dus je zou zeggen dat de verhuurder het gelijk aan zijn zijde heeft.

Tenzij-regel

Maar toch oordeelt de kantonrechter anders. Die past de zogeheten ‘tenzij-regel’ toe. Die houdt in dat elke tekortkoming grond oplevert voor ontbinding, tenzij die tekortkoming de ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. En dat is volgens de kantonrechter hier aan de hand.

Alle omstandigheden van het geval

De kantonrechter kijkt daarvoor naar alle omstandigheden van het geval. Ze neemt daarin onder meer mee dat (1) de onderhuurder op korte termijn zou gaan vertrekken, (2) de huurachterstand beperkt was, (3) er geen sprake was van overlast en (4) de ontbinding ingrijpende gevolgen zou hebben voor de huurder.

Winstafdracht

De huurachterstand wordt wel toegewezen, maar verder worden de vorderingen dus afgewezen. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden en de huurder hoeft de woning dan ook niet te ontruimen. Ook hoeft de huurder de winst uit de onderverhuur niet af te dragen. Daartoe overweegt de kantonrechter onder meer dat de huurder geen winst heeft genoten, omdat hij minder aan onderhuur zou hebben ontvangen dan hij zelf aan huur zou hebben moeten voldoen.

Klopt deze uitspraak wel?

Er kunnen, wat mij betreft, vraagtekens worden gezet bij deze uitspraak. Ik ken de ins en outs natuurlijk niet, maar er zitten wel opvallende elementen in. Het verbod om niet onder te verhuren wordt – terecht – steeds vaker als een kernverplichting van de huurder gezien en overtreding daarvan zou, mijns inziens, op zichzelf al reden moeten zijn voor ontbinding. Zeker als dat dan ook nog gepaard gaat met het niet tijdig en volledig betalen van de huur, wat uiteraard ook een kernverplichting van de huurder is. Hoe ingrijpend de gevolgen van ontbinding dan ook zijn: een huurder die zijn kernverplichtingen niet nakomt, verdient in mijn ogen niet de vergaande bescherming die hij in deze uitspraak wel heeft gekregen.

Geen winst gemaakt?

Daarnaast vraag ik mij af of de overweging van de kantonrechter, dat de huurder geen winst heeft gemaakt, wel klopt. Het kan zo zijn dat de huurder minder aan huur ontving van zijn onderhuurder dan hijzelf aan de verhuurder moest betalen, maar dat betekent niet dat er geen winst is gemaakt. De huurder maakte namelijk zelf ook nog gebruik van de woonruimte. Hij had dus zelf ook nog woongenot, wat ook een zekere waarde vertegenwoordigt.

Rekenvoorbeeld

Om dat met een (fictieve) rekensom te verduidelijken: als je een woning huurt voor € 1.000,- per maand en je verhuurt grofweg de helft daarvan onder voor een bedrag van € 750,-, dan valt moeilijk vol te houden dat je geen winst maakt. Je betaalt namelijk zelf feitelijk een stuk minder voor het niet-onderverhuurde deel dan je eigenlijk met de verhuurder hebt afgesproken.

Van belang voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien dat een verhuurder er bedacht op zal moeten zijn dat voor de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte een overtuigend dossier zal moeten zij opgebouwd. Met een forse huurachterstand red je het vaak wel, maar er zal altijd een afweging moeten worden gemaakt of een gang naar de rechter wel het gewenste resultaat zal opleveren.

Kunnen wij u helpen?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze sectie Vastgoedrecht.

De uitspraak van de kantonrechter kunt u hier vinden.