Wat vooraf ging
X huurt van Woonwenz een woning tegen een huurprijs van € 664,50 per maand. Er is een huurachterstand ontstaan, die tot en met december 2021 € 4.651,50 bedroeg. Woonwenz heeft X bij dagvaarding van 21 december 2021 in rechte betrokken en betaling gevorderd alsmede gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en X te veroordelen tot ontruiming van de woning. Deze procedure (hierna bodemzaak genoemd) loopt nog.
Na het aanhangig maken van deze procedure is de huurachterstand opgelopen met drie maanden (januari tot en met maart 2022) tot een bedrag van € 6.645,00.
X is een door de overheid erkend slachtoffer van de zogenaamde “toeslagenaffaire” bij de belastingdienst. Per 19 mei 2021 is haar door de overheid een toeslagenmoratorium toegekend voor de duur van een jaar. Tijdens deze afkoelingsperiode/adempauze worden alle beslagen en invorderingsmaatregelen opgeschort en wordt gezocht naar een structurele oplossing voor de schulden die vóór de ingangsdatum van het moratorium zijn ontstaan.
Het geschil
In dit kort geding vordert Woonwenz, als voorlopige voorziening, vooruitlopend op het te wijzen vonnis in de bodemzaak X te veroordelen tot ontruiming van de woning. Zij stelt daartoe dat X zich voor de lopende huurtermijnen niet op het moratorium kan beroepen en dat zij deze had moeten voldoen. In correspondentie van de belastingdienst is ze daar ook op gewezen. Woonwenz vreest voor haar verhaalsmogelijkheden en wenst de woning te verhuren aan woningzoekenden die wel bereid zijn de huur correct te voldoen. De gemiddelde wachttijd voor een woning ligt tussen de vijf en acht jaar, afhankelijk van de soort woning. Daarnaast acht Woonwenz de almaar oplopende huurachterstand niet in het belang van X.
X geeft aan dat de lopende huur niet voldaan omdat zij zich geconfronteerd zag met hoge reparatiekosten voor haar auto. Zij had de auto nodig om haar minderjarige kind op tijd naar school te kunnen brengen. Dat kind is onder toezicht gesteld en X was bang dat anders nog verder gaande kindbeschermende maatregelen zouden worden opgelegd. X heeft de woning dringend nodig voor haar gezin. Binnenkort ontvangt zij een aanvullende compensatie inzake de toeslagenaffaire van ten minste € 30.996,00. Dit bedrag wil zij aanwenden voor de betaling van de huurschuld. Met het oog daarop heeft zij in de bodemprocedure verzocht haar een terme de grâce te verlenen als bedoeld in artikel 7:280 BW. Zij meent dat de bodemrechter voldoende reden zal zien om deze te verlenen en concludeert daarom tot afwijzing van de vordering in kort geding.
De beoordeling
De kantonrechter oordeelt samengevat als volgt.
De kantonrechter is van oordeel dat Woonwenz vanwege de oplopende huurachterstand voldoende spoedeisend belang bij het gevorderde heeft.
Een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening is toewijsbaar, indien het op grond van de op dit moment gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat de vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat is in dit geval niet te voorspellen. De kantonrechter licht dit hieronder toe.
Per 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: het Besluit). Voor huurovereenkomsten voor woonruimte is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang, dat als volgt bepaalt:
“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente, ktr), als hij:
- inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
- bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”
Het Besluit is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: Wgs). In die wet is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners met schulden (de zogenoemde ‘vroegsignalering’ van schulden). Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het Besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten. Er is geen sanctie op niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Wel zal de rechter de vroegsignalering van schulden kunnen betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is (zie C.L.J.M. de Waal, ‘Huurincassoprocedures en het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening’, WR 2022/2, waarin wordt verwezen naar de Nota van Toelichting).
Tijdens de zitting is komen vaststaan dat Woonwenz pas de ochtend van de zitting telefonisch contact heeft gehad met de afdeling schuldhulpverlening van de gemeente om X aan te melden. Nu reeds een bodemprocedure en dit kort geding aanhangig zijn, kan van “vroegsignalering” bezwaarlijk gesproken worden. Daar staat weer tegenover dat vanaf 1 maart 2021 wel sprake zou zijn geweest van een met Care Budgetbeheer gesloten budgetbeheersovereenkomst, hoewel door X is betwist dat Woonwenz met deze budgetbeheerder überhaupt contact heeft gehad. Wat daar verder ook van zij:X heeft ter zitting verklaard dat zij deze overeenkomst kort na het aangaan weer heeft opgezegd, vanwege de daaraan verbonden hoge kosten. Wat in het hele dossier echter opvalt, is dat niet wordt gesteld en ook niet blijkt dat Woonwenz zich enige moeite heeft getroost persoonlijk met X in contact te treden. Van een sociaal verhuurder mag dit wel worden verwacht. In een persoonlijk gesprek hadden de problemen van X in verband met de toeslagenaffaire en het feit dat zij de budgetbeheersovereenkomst had opgezegd aan de orde kunnen komen. Ook hadden er wellicht al dan niet met tussenkomst van de gemeentelijke schuldhulpverlening afspraken kunnen worden gemaakt over een betalingsregeling. Nu dit niet is gebeurd, kan de kantonrechter - op basis van wat in deze kort gedingprocedure voorshands is komen vast te staan - niet anders dan vaststellen dat Woonwenz de regels van het Besluit niet heeft nageleefd. Voor zover de bodemrechter tot hetzelfde oordeel mocht komen, is het aan hem of haar dit te betrekken in de afwegingen in het kader van de gevorderde ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst. Omdat thans niet te voorspellen is wat de bodemrechter gaat doen, kan de kantonrechter daarop in dit kort geding niet vooruitlopen. Dat betekent dat de vordering moet worden afgewezen.
Woonwenz zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
Meer informatie
- Rechtbank Limburg 4 april 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:2597
- Rechtbank Amsterdam 28 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1025
- Rechtbank Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1026
- Rechtbank Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:742
- Achtergrondinfo huurschulden