Rechtbank Rotterdam, 27-04-2010 / AWB 09/2188


ECLIECLI:NL:RBROT:2010:BM3347
Datum27-04-2010
InhoudsindicatieAWB 09/2188: In het kader van de WOZ heeft verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op 150.000,--. Eiseres en de eisers in de andere zesennegentig beroepszaken (hierna gezamenlijk: eisers) stellen dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleiten een waarde van 135.000,-- omdat hun woningen niet te vergelijken zijn met de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten gezien het verschil in afwerking, onderhoud en luxe. De rechtbank stelt voorop dat van zes van de negen vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt geen verkoopdocumentatie is overgelegd waaruit blijkt dat die woningen luxer zijn afgewerkt dan de woningen van eisers. De enkele, door verweerder betwiste, stelling van eisers dat deze zes woningen luxer zijn dan die van eisers is onvoldoende om van de juistheid van die stelling uit te gaan. Daarnaast biedt de overgelegde verkoopdocumentatie van drie van de vergelijkingsobjecten, ook wanneer die wordt vergeleken met de door eisers overgelegde fotos van hun eigen woningen, onvoldoende grond voor de stelling van eisers dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten dermate luxe zijn afgewerkt dat zij een hogere waarde hebben dan de woningen van eisers. Daarbij komt dat de stelling van eisers, dat hun woningen vanwege de mindere kwaliteit te hoog zijn gewaardeerd, moeilijk valt te verenigen met de omstandigheid dat de woning van een van de eisers binnen een jaar rond de waardepeildatum is verkocht voor 151.250,--. Ook de door de taxateur opgestelde matrix en grafiek, waaruit volgens eisers blijkt dat er een direct verband bestaat tussen het afwerkingsniveau en de prijs die voor een woning in de galerijflat, bieden onvoldoende grond om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Een deel van de gebruikte verkoopprijzen ligt namelijk te ver van de waardepeildatum (bijvoorbeeld een transactie uit 2003) om als vergelijkingsobjecten te kunnen worden gebruikt. Van de woningen waarvan de verkoopprijs wel representatief is om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, kan in beginsel nog steeds een wiskundige vergelijking worden gemaakt door de waarde van de woning te relateren aan een kwaliteitsscore. Eisers zijn er echter niet in geslaagd om de veronderstelde causaliteit tussen deze twee wiskundige grootheden aannemelijk te maken. Hiervoor is een niet nader onderbouwde subjectieve kwaliteitsscore onvoldoende. In de beide door eisers overgelegde taxatierapporten wordt evenmin aanleiding gezien om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Naast de omstandigheid dat een van de rapporten is opgesteld ter verkrijging van een hypothecaire lening, is de waarde van de woningen in beide rapporten niet (mede) vastgesteld aan de hand van de verkoop van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eisers op waardepeildatum 1 januari 2008 150.000,-- bedroeg. Beroep ongegrond. AWB 09/2215: Voor één woning dient een uitzondering te worden gemaakt. Die woning is namelijk rondom de waardepeildatum voor een bedrag van 137.500,-- verkocht, zodat dit verkoopcijfer leidend dient te zijn voor de waardebepaling in het kader van de WOZ. Van een niet-marktconforme prijs is immers niet gebleken. Beroep gegrond. AWB 09/2195 en AWB 09/2219: Twee andere woningen zijn eveneens rond de waardepeildatum verkocht voor minder dan 150.000,--, maar deze woningen blijven echter, ook na een terugindicatie naar de waardepeildatum, binnen de bandbreedte van 7.500,--. Beroepen ongegrond.
TijdschriftartikelRechtbank Rotterdam, 27-04-2010, AWB 09/2188
FP Select 2010/nr. 205
Capelle aan den IJssel bewees WOZ-waarde van 97 galerijflats.
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2000:AA8610 ★★★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2005:AU7714 ★★★★★
Gerelateerd ECLI:NL:GHSGR:2011:BU5519 ★★
Gerelateerd ECLI:NL:GHSGR:2011:BU5519 ★★