Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-03-2016 / 15/00051 t/m 15/00055


ECLI:NL:GHARL:2016:1691

Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling kantorencomplex. Gemeente slaagt in bewijslast.
Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Uitspraakdatum
2016-03-01
Publicatiedatum
2016-03-11
Zaaknummer
15/00051 t/m 15/00055
Procedure
Hoger beroep
Rechtsgebied
Bestuursrecht; Belastingrecht

Formele relatie


Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
  • V-N Vandaag 2016/556
  • Belastingblad 2016/142
  • V-N 2016/29.18.15
  • FutD 2016-0662
Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem


Nummers 15/00051 t/m 15/00055

uitspraakdatum: 1 maart 2016


Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer


op het hoger beroep van


[X] Limited te [Z] (Jersey) (hierna: belanghebbende)


tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 december 2014, nummers UTR 13/1443, UTR 13/3995, UTR 13/3996, UTR 13/3997 en UTR 13/3998, in het geding tussen belanghebbende en


de heffingsambtenaar van de gemeente [A] (hierna: de heffingsambtenaar)




1Ontstaan en loop van het geding


1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 tot en met 5 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 55.058.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 88.478,20 (hierna: de aanslag).

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 2 december 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [B] en [C] RT, als de gemachtigden van belanghebbende, alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] , taxateur.

1.7

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.


2De vaststaande feiten


2.1

Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 1 tot en met 5 te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit vijf gebouwen die door middel van gangen en ondergrondse kelders met elkaar zijn verbonden.

2.2

De onroerende zaak is een in 2000 gebouwd complex met kantoren en 327 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage. Het verhuurbare vloeroppervlak is in totaal 31.539 m².

2.3

Vanaf de oplevering wordt de onroerende zaak volledig verhuurd aan [F] BV (hierna: [F] ). De huurovereenkomst loopt in 2020 af.

2.4

De onroerende zaak is gelegen op het kantorenpark [G] te [A] (hierna: het [G] ). Op de waardepeildatum (1 januari 2011) bedraagt de leegstand van kantoorgebouwen op het [G] negen percent.

2.5

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 55.058.000. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde ongegrond verklaard.


3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen


3.1

In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011. Tussen partijen is niet in geschil dat, als deze waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode wordt bepaald, de huurwaarde € 4.945.722 bedraagt.

3.2

Belanghebbende stelt in hoger beroep, kort gezegd, dat de kapitalisatiefactor op 6,1326 moet worden gesteld, dat de door de heffingsambtenaar aangedragen transacties niet bruikbaar zijn en dat die transacties niet vergelijkbare objecten betreffen. Transacties van buiten [A] kunnen naar haar mening worden gebruikt ter onderbouwing van de voorgestane kapitalisatiefactor van 6,1326. Belanghebbende stelt verder dat beter kan worden uitgegaan van de discounted-cash-flow methode (hierna: de DCF-methode).

3.3

De heffingsambtenaar stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij de kapitalisatiefactor kan worden gesteld op 11,2. Hij verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport waarin transacties van referentieobjecten staan vermeld. Verder bestrijdt de heffingsambtenaar de aannames van belanghebbende bij het gebruik van de DCF-methode.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 30.330.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.


4Beoordeling van het geschil


Objectafbakening


4.1

Tussen partijen is terecht niet in geschil dat de onroerende zaak uit vijf gebouwde eigendommen als bedoeld in artikel 16, lid 1, letter a, van de Wet WOZ, bestaat, die ingevolge letter d van dit artikellid voor de Wet WOZ één onroerende zaak vormen.


Waarde


4.2

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van het object, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die het object in de staat waarin dit zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (HR 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175). Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat toepassing van de in het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ bedoelde vervangingswaarde buiten toepassing kan blijven.


4.3

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt gehanteerd. Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling, wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een (i) methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: HWK-methode), (ii) methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel (iii) discounted-cash-flow methode.


4.4

Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).


4.5

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de beschikking en de aanslag van een te hoge waarde is uitgegaan. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.


4.6

De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 55.058.000. Uitgaande van een tussen partijen niet in geschil zijnde huurwaarde van € 4.945.722 komt dat bij toepassing van de HWK-methode neer op een kapitalisatiefactor van 11,13. Ter onderbouwing van de door hem in de HWK-methode verdedigde kapitalisatiefactor verwijst de heffingsambtenaar ook in hoger beroep naar het door taxateur [E] (hierna: [E] ) op 27 maart 2013 opgemaakte taxatierapport dat bij de Rechtbank is overgelegd. In dit rapport wordt een kapitalisatiefactor van 11,2 toegepast.


[E] heeft in zijn taxatierapport voor wat betreft de kapitalisatiefactor verwezen naar de volgende vergelijkingsobjecten, waarvan de gegevens door belanghebbende zijn aangevuld in haar nader stuk van 13 augustus 2014:


- [b-straat] 99 te [A] , een kantoorpand van 4.400 m² dat medio 2009 is verkocht en is geleverd op 5 oktober 2009. Het betreft een nieuw gebouw dat op basis van een 10-jarige huurovereenkomst is verkocht aan een belegger. De koopprijs bedroeg € 14.910.350 hetgeen, geïndexeerd naar de waardepeildatum neerkomt op € 11.928.000. De huurwaarde bedraagt € 891.320. Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 13,4;

- [c-straat] 2 te [A] , een kantoorpand van 1.700 m² dat in december 2009 is verkocht en is geleverd op 18 maart 2010. Het is op basis van een 5-jarige huurovereenkomst verkocht aan een belegger voor een koopprijs € 3.153.000. De huurwaarde bedraagt € 265.000. Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 11,9;

- [d-straat] 107 te [A] , een kantoorpand van 1.500 m² dat is verkocht en geleverd op 24 maart 2011. De koopprijs bedroeg € 2.075.000 en de huurwaarde bedraagt € 180.000. Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 11,5. Bij dit vergelijkingsobject is sprake van een koop door de erfverpachter ten behoeve van uitbreiding.


Verder wordt in het taxatierapport opgemerkt dat het [G] een zeer courante kantoorlocatie is, mede gelet op de geringe leegstand, te weten op de onderhavige waardepeildatum 9 percent en op 27 maart 2013 12 percent (het landelijk gemiddelde is op 27 maart 2013 15 percent).


[E] heeft in het taxatierapport ook een berekening van de kapitalisatiefactor opgenomen overeenkomstig de uitgangspunten in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 24, Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de Taxatiewijzer). De Taxatiewijzer is uitgegeven door de VNG, in samenwerking met vertegenwoordigers van de Waarderingskamer, enkele grotere gemeenten en een aantal taxatiebureaus. De Taxatiewijzer is tot stand gekomen na analyse van landelijk in de markt blijkende verkoop- en verhuurgegevens. Het Hof acht de in de Taxatiewijzer beschreven methode in beginsel een aanvaardbare methode ter bepaling van de kapitalisatiefactor, temeer nu in de Taxatiewijzer, gelet op de organisaties die samenwerken bij de totstandkoming daarvan, waarderingsmethoden en berekeningen zijn opgenomen die kennelijk leiden tot een algemeen aanvaardbare uitkomst van waarderingen van onroerende zaken ten behoeve van de Wet WOZ. De berekening van de kapitalisatiefactor door [E] op 11,2 is als volgt, waarbij geen rekening is gehouden met de 241 parkeerplaatsen op een naastgelegen perceel dat geen onderdeel is van de onroerende zaak (zie rechtsoverweging 3.3 van de Rechtbank):


€ €


Bruto markthuur 4.945.722

Correctie huurincentives 0

Bruto markthuur na correctie 4.945.722


Exploitatielasten

Onderhoudskosten (4 %) 197.828

Vaste lasten (2,2 %) 108.805

Beheerkosten (1,15 %) 56.875

Leegstandsrisico (10 %) 494.572

Totaal 858.080

Netto markthuur 4.087.642


Basisrendement 3,2 %

Risico-opslag 3,7 %

NAR 6,9 %


Netto kapitalisatiefactor: (1 / 6,9) x 100 = 14,4 (afgerond)


Waarde inclusief kosten koper: 14,4 x € 4.087.642 = € 58.862.044

Waarde exclusief kosten koper (6,1 %): € 55.477.892


Bruto kapitalisatiefactor (€ 55.477.892 / € 4.945.722) = 11,2 (afgerond)


4.7

Belanghebbende betoogt dat rekening moet worden gehouden met een huurincentive van 12 maanden. De heffingsambtenaar brengt daartegen in dat hij de op de onderhavige waardepeildatum lopende huurovereenkomsten met betrekking tot de onroerende zaken die op het [G] zijn gelegen, heeft beoordeeld en daaruit niet heeft kunnen afleiden dat er huurincentives zijn gegeven. Mochten deze er wel zijn, dan zijn deze volgens [E] in de huurwaarde van € 4.945.722 verdisconteerd omdat hij voor de bepaling van de huurwaarde aan de onderkant van de markt is gaan zitten. In de Taxatiewijzer, die [E] heeft gevolgd, is vermeld dat gekozen is voor de methode om huurincentives te korten op de bruto jaarhuurwaarde en niet voor de methode om huurincentives op te nemen in de berekening van de kapitalisatiefactor en dat er een directe relatie is tussen leegstand, aanbod en huurincentives. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende aangevoerd om het bestaan van huurincentives op de waardepeildatum, of tot de door haar bepleite omvang, te onderbouwen. Voor dat geval geeft het Hof de voorkeur aan de door [E] gevolgde methode met toepassing van de Taxatiewijzer. Nu eventuele huurincentives in de Taxatiewijzer niet in de berekening van de kapitalisatiefactor worden verwerkt, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht bij de bepaling van de kapitalisatiefactor niet afzonderlijk rekening heeft gehouden met huurincentives. Aangenomen mag dan immers worden dat die berekening leidt tot een voor de toepassing van de Wet WOZ aanvaardbare waarde. Het Hof merkt ten overvloede op dat, voor zover in enige mate rekening moet worden gehouden met huurincentives, het Hof aannemelijk acht dat de heffingsambtenaar daarmee op voldoende wijze rekening heeft gehouden door bij het vaststellen van de huurwaarde uit te gaan van de onderkant van de markt.


4.8

Verder stelt belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met de kosten die gemoeid zijn met het na afloop van de huur opnieuw gereed maken voor de verhuur tegen een goede huurprijs (de zogenoemde mutatiekosten). Deze kosten worden door belanghebbende geschat op € 150 per m². Uit de Taxatiewijzer volgt niet dat bij de berekening van de kapitalisatiefactor rekening moet worden gehouden met eventuele mutatiekosten. Mede gelet op het feit dat de huurovereenkomst met [F] pas in 2020 afloopt (zie 2.3), is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde op de onderhavige waardepeildatum terecht met de mutatiekosten geen rekening heeft gehouden. In het midden kan blijven of bij de hier gezochte waarde – de waarde in vrij opleverbare staat (zie 4.2) – überhaupt rekening moet worden gehouden met de mutatiekosten. Denkbaar is immers dat bij de toepassing van de HWK-methode voor panden die aan het einde van de verhuurperiode staan, uitgegaan wordt van de, mogelijk lage, huurwaarde van het verouderde pand. Hetzelfde geldt voor de door belanghebbende gestelde marketingkosten en verhuurcourtage.


4.9

Belanghebbende betoogt voorts dat de heffingsambtenaar, door uit te gaan van een leegstandsrisico van tien percent (12 maanden voor een contractsperiode van tien jaar), van een te laag risico is uitgegaan omdat rekening moet worden gehouden met een leegstandsrisico van 20 percent (24 maanden). Nu vaststaat dat de leegstand op het [G] op de onderhavige waardepeildatum negen percent bedraagt (zie 2.4) en de huurovereenkomst met [F] pas in 2020 afloopt (zie 2.3), heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat het leegstandsrisico in dit geval op tien percent kan worden gesteld.


4.10

Belanghebbende stelt zich onder verwijzing naar de Taxatiewijzer op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte geen risico-opslag in aanmerking heeft genomen. Naar het oordeel van het Hof berust dit standpunt op een onjuiste lezing van de uitspraak van de Rechtbank. Weliswaar noemt de Rechtbank in overweging 5.3 van haar uitspraak de risico-opslag niet als afzonderlijk element bij het bepalen van de kapitalisatiefactor, maar dat neemt niet weg dat de risico-opslag wel is begrepen in de – door de Rechtbank getoetste – waardering van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar.


4.11

Op grond van het voorstaande komt het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane kapitalisatiefactor van 11,2 niet te hoog is.


4.12

De in 4.11 vermelde conclusie wordt ondersteund door de door [E] in zijn taxatierapport ter bepaling van de kapitalisatiefactor gebruikte vergelijkingstransactie van het object [b-straat] 99 te [A] (zie 4.6). Hierbij merkt het Hof allereerst op dat er voor de Wet WOZ sprake is van één onroerende zaak (zie 4.1). Dit staat er echter naar het oordeel van het Hof niet aan in de weg dat voor de bepaling van de kapitalisatiefactor aan de hand van vergelijkingsobjecten, gelet op het (voor Hilversumse begrippen) grote verhuurbaar vloeroppervlak (31.539 m²), mag worden uitgegaan van één van de vijf gebouwen (zie 2.1), ongeveer 6.000 m². Het betrekkelijk geringe verschil in oppervlak (4.400 m² - 6.000 m²) en het feit dat het vergelijkingsobject op hetzelfde kantorenpark ligt en aan [F] is verhuurd, maken dat [b-straat] 99 in beginsel als vergelijkingsobject kan worden gehanteerd. Tussen de verkoop van [b-straat] 99 en de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2011) is ongeveer anderhalf jaar gelegen. Naar het oordeel van het Hof kan aan deze verkoop wel degelijk (enige) bewijskracht toekomen. In een geval als het onderhavige, waarin geen recentere verkoopgegevens van beter vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, kunnen ook oudere transacties een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling vormen. Een dergelijke benadering heeft naar het oordeel van het Hof in het onderhavige geval de voorkeur boven het vergelijken met transacties van objecten die buiten [A] zijn gelegen, nog daargelaten de vraag of er bij deze transacties sprake is van vergelijkbare objecten. Opmerking verdient verder dat – in het licht van de marktontwikkelingen in de periode gelegen tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum – door de heffingsambtenaar rekening dient te worden gehouden met het tijdsverloop. Door in het onderhavige geval bij de analyse van deze vergelijkingstransactie ter bepaling van de kapitalisatiefactor een waardedaling van 20% van de verkoopprijs in acht te nemen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende met het tijdsverloop rekening gehouden. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat de verkoop van [b-straat] 99 plaatsvond op het moment dat het duidelijk was dat [F] dit vergelijkingsobject zou gaan huren. Het Hof beschouwt dit dan ook als een verkoop in verhuurde staat. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, geldt als toets de waarde in vrij opleverbare staat. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat een object in verhuurde staat meer waard is dan een object in vrij opleverbare staat en dat dientengevolge de kapitalisatiefactor voor een object in vrij opleverbare staat lager is. [E] heeft de kapitalisatiefactor van [b-straat] 99 berekend op 13,4 en de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak, uitgaande van de vastgestelde waarde, op (€ 55.058.000 / € 4.945.722 =) 11,13. Hiermee is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met het verschil tussen verhuurde staat en vrij opleverbare staat. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog vastgesteld. De vraag of de toepassing van de DCF-methode een betere methode is voor vaststelling van de waarde, zoals door belanghebbende wordt bepleit, behoeft dan geen beantwoording meer.



Slotsom Op grond van het voorstaande is het hoger beroep ongegrond.



5Proceskosten


Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.




6Beslissing


Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.



Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.


De beslissing is op 1 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.



De griffier, De voorzitter,





(E.D. Postema) (B.F.A. van Huijgevoort)


Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 maart 2016





Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.