Rechtbank Midden-Nederland, 11-10-2017 / C/16/432170 / HA ZA 17-152


ECLI:NL:RBMNE:2017:5051

Inhoudsindicatie
Vastgoedovereenkomst. Zowel voor de tekortkoming als voor het causaal verband met de schade zijn onvoldoende concrete feiten gesteld om de vordering te kunnen dragen.
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Uitspraakdatum
2017-10-11
Publicatiedatum
2017-10-23
Zaaknummer
C/16/432170 / HA ZA 17-152
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht; Verbintenissenrecht



Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht


zaaknummer / rolnummer: C/16/432170 / HA ZA 17-152


Vonnis van 11 oktober 2017


in de zaak van


de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] en kantoorhoudend in [vestigingsplaats] , gemeente [naam gemeente] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A.P. Macro in Amsterdam,


tegen


de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BALLAST NEDAM ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd in Amsterdam en kantoorhoudend in Nieuwegein,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. T.R.B. de Greve en mr. M.E. Palstra in Amsterdam.



Partijen zullen hierna [eiseres] en Ballast Nedam genoemd worden.

1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • - het tussenvonnis van 1 maart 2017;
  • - de conclusie van antwoord in reconventie;
  • - het proces-verbaal van de comparitie van 7 juni 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2De beoordeling

2.1.

Het gaat in deze zaak om twee stukken grond in de […] bij [naam gemeente] , de percelen die (nu) kadastraal bekend staan als Gemeente [naam gemeente] sectie [sectie] nummer [nummeraanduiding] en [nummeraanduiding] , van in totaal bijna 9 hectare. [eiseres] heeft deze percelen in 2002 aan Ballast Nedam verkocht. Beide keren is daarbij een aanvullende overeenkomst gesloten waarin Ballast Nedam zich verplichtte tot nabetaling van een bedrag als de bestemming van de percelen in het bestemmingsplan gewijzigd zou worden van een agrarische bestemming in woningbouw. Voor perceel 713 zou Ballast Nedam dan een nabetaling doen van € 3.802.475, voor perceel 718 van € 4.400.000 (samen € 8.202.475). Deze verplichting gold tot uiterlijk 2015. Tot zekerheid daarvoor heeft Ballast Nedam aan [eiseres] op beide percelen een recht van (tweede) hypotheek verleend. De bestemming van de percelen is echter niet gewijzigd, en Ballast Nedam heeft aan [eiseres] geen nabetaling gedaan.

in conventie

2.2.

[eiseres] vordert nu van Ballast Nedam betaling van € 8.202.475 met rente en kosten, als schadevergoeding vanwege schending van een inspanningsverplichting. Zij beroept zich op een bepaling in de aanvullende overeenkomsten met de volgende inhoud:

a. Verkoper en koper zullen zich er gezamenlijk voor inzetten om te bereiken dat zo snel mogelijk het bestemmingsplan waarin het verkochte is gelegen zal worden gewijzigd en wel zodanig dat de in het bestemmingsplan gelegen gronden bestemd zijn voor woningbouw, niet zijnde bedrijfswoningen.

Volgens [eiseres] heeft Ballast Nedam geen moeite gedaan om de bestemming tijdig gewijzigd te krijgen, en die wijziging zelfs getraineerd om niet te hoeven betalen.

2.3.

In de dagvaarding is de juridische grondslag van de vordering niet verder uitgewerkt. Kennelijk heeft [eiseres] gedacht aan schadevergoeding op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, zoals bedoeld in artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW), en zo heeft Ballast Nedam het opgevat. Dat is dus het uitgangspunt voor de beoordeling.

2.4.

Omdat het [eiseres] is die stelt dat Ballast Nedam is tekortgeschoten, en die daaraan een recht op schadevergoeding wil ontlenen, is zij het die op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) daarvoor de bewijslast heeft. Dat begint ermee dat zij de feiten waarop haar vordering gebaseerd is concreet moet stellen en toelichten. Dat moet in de processtukken, en zoveel mogelijk in de dagvaarding, zodat het voor iedereen duidelijk is waar de zaak over gaat. Het is niet de bedoeling dat de wederpartij en de rechtbank in de producties op zoek gaan naar aanvullende feiten of argumenten.

2.5.

Het eerste van die feiten is de tekortkoming. Daarbij gaat het enerzijds om de verplichtingen van Ballast Nedam, en anderzijds om haar feitelijke gedragingen. Partijen zijn het niet eens over de inhoud van de verplichting. Volgens [eiseres] moest Ballast Nedam voor de wijziging van het bestemmingsplan het voortouw nemen. Dat blijkt niet uit de tekst van de overeenkomst, en [eiseres] licht niet toe wanneer en op welke manier dat dan afgesproken zou zijn. Anderzijds stelt zij dat Ballast Nedam helemaal niets gedaan heeft, en zelfs dat Ballast Nedam de wijziging actief heeft tegengewerkt. Waar die tegenwerking concreet uit bestaan zou hebben, wordt niet vermeld, en Ballast Nedam weerspreekt dat zij niets gedaan heeft. In de conclusie van antwoord heeft zij haar acties althans gedeeltelijk gespecificeerd. Daarop is [eiseres] niet ingegaan. Op de zitting is verklaard dat haar directeur de heer [A] de conclusie van antwoord niet gelezen had, en dat [eiseres] er daarom niet op kon reageren. Dat komt voor haar risico. Alles bij elkaar heeft [eiseres] zowel voor de inhoud van de verplichting als voor het tekortschieten onvoldoende concrete feiten gesteld voor de conclusie dat Ballast Nedam zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen.

2.6.

Een tweede punt, dat even zwaar weegt, is het causaal verband tussen de ‘tekortkoming’ en de schade. [eiseres] is ervan overtuigd dat Ballast Nedam een tijdige wijziging van het bestemmingsplan had kunnen bewerkstelligen. Als die wijziging hoe dan ook niet gelukt zou zijn, is de schade (het achterwege blijven van een nabetaling) niet te beschouwen als een gevolg van nalatigheid van Ballast Nedam, en hoeft Ballast Nedam die dus niet te vergoeden.

2.7.

[eiseres] noemt geen enkele omstandigheid waaruit zou kunnen worden afgeleid dat het mogelijk was geweest om het bestemmingsplan gewijzigd te krijgen zoals zij en Ballast Nedam wensten. Ballast Nedam heeft onderbouwd dat het beleid van gemeente en provincie gericht was op uitbreiding van de bebouwing ten zuiden van de bestaande kern, terwijl de percelen waar het nu om gaat aan de noordkant liggen. [eiseres] heeft daarover op de zitting het volgende gezegd:

Het is niet zo dat Ballast Nedam niets hoefde te doen, omdat op provinciaal niveau was besloten dat de gronden aan de noordzijde van [naam gemeente] niet voor ontwikkeling in aanmerking kwamen. Juist toen had zij kunnen en moeten lobbyen voor die ontwikkeling.

Daarmee is echter niet gezegd dat dat lobbyen effect gehad zou hebben. Dat spreekt helemaal niet vanzelf, en [eiseres] onderbouwt haar aanname niet met concrete gegevens. Uit haar stellingen kan niet worden afgeleid dat een woningbouwbestemming aan de noordkant voor 2015 realiseerbaar zou zijn geweest. Daarom kan ook niet de conclusie getrokken worden dat [eiseres] schade geleden heeft als gevolg van nalatigheid van Ballast Nedam: een gunstiger resultaat was hoe dan ook niet haalbaar.

2.8.

Een derde vereiste voor schadevergoeding is overigens dat de tekortschietende partij in verzuim is. Daarover heeft [eiseres] zich niet uitgelaten.

2.9.

De conclusie luidt dat de stellingen van [eiseres] in conventie zo onvolledig zijn dat zij de vordering niet kunnen dragen. De vordering zal daarom worden afgewezen.

2.10.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ballast Nedam worden begroot op:

- griffierecht € 3.894,00

- salaris advocaat 6.422,00 (2,0 punten × tarief € 3.211,00)

Totaal € 10.316,00

in reconventie

2.11.

Ballast Nedam vordert in reconventie, kort samengevat, enkele beslissingen over de gelegde beslagen en de gevestigde hypotheekrechten. [eiseres] heeft daar wel op gereageerd, maar heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank; zij voert dus geen verweer.

2.12.

[eiseres] heeft conservatoir derdenbeslag gelegd onder de Coöperatieve Rabobank U.A., ING Bank N.V. en de FGH Bank N.V. Ballast Nedam vordert opheffing van deze beslagen. Deze vordering kan worden toegewezen.

2.13.

Ballast Nedam vordert een verklaring voor recht dat de op de percelen gevestigde hypotheekrechten zijn tenietgegaan, omdat [eiseres] geen vordering meer op haar heeft. Ook dit is toewijsbaar.

2.14.

Ballast Nedam vordert veroordeling van [eiseres] om alles te doen wat nodig is om te bewerkstelligen dat de hypotheekrechten in de openbare registers worden doorgehaald en doorgehaald blijven, en om bewijs van de doorhaling af te geven aan mr. Palstra. Daarbij vordert zij oplegging van een dwangsom, en een beslissing dat dit vonnis in de plaats treedt van medewerking van [eiseres] . Dit kan maar gedeeltelijk worden toegewezen. In artikel 3:274 BW is het zo geregeld:

1. Wanneer een hypotheek is tenietgegaan, is de schuldeiser verplicht aan de rechthebbende op het bezwaarde goed op diens verzoek en op diens kosten bij authentieke akte een verklaring af te geven, dat de hypotheek is vervallen. Is de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekte met een beperkt recht bezwaard, dan rust een overeenkomstige verplichting op de beperkt gerechtigde.

2 Deze verklaringen kunnen in de registers worden ingeschreven. Zij machtigen dan tezamen de bewaarder tot doorhaling.

Het ligt dus primair op de weg van Ballast Nedam zelf om voor doorhaling te zorgen. Daarbij is het het meest praktisch als zij dat doet met behulp van dit vonnis, omdat dan geen actie van [eiseres] meer vereist is (op de voet van artikel 3:300 BW). Voor zover dat niet volstaat, zal [eiseres] op eerste verzoek aan Ballast Nedam een verklaring moeten afgeven in de door het kadaster gewenste vorm. Een dwangsom kan de rechtbank daaraan niet verbinden, omdat daaraan op dit moment teveel onzeker is.

2.15.

Ballast Nedam vordert een verklaring voor recht dat [eiseres] schadeplichtig is wegens onrechtmatige beslagen, met veroordeling tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Omdat [eiseres] geen verweer voert, kan ook dit worden toegewezen.

2.16.

[eiseres] zal als de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ballast Nedam worden begroot op € 3.211,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 3.211,00).

3De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst de vorderingen af;

3.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Ballast Nedam tot op heden begroot op € 10.316,00, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

3.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

3.4.

heft de conservatoire derdenbeslagen gelegd onder de Coöperatieve Rabobank U.A., ING Bank N.V. en de FGH Bank N.V. op;

3.5.

verklaart voor recht dat de hypotheekrechten die ten gunste van [eiseres] zijn gevestigd op de percelen Gemeente [naam gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummeraanduiding] en [nummeraanduiding] , zijn tenietgegaan;

3.6.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [eiseres] dat die hypotheken zijn vervallen, zoals bedoeld in artikel 3:274 lid 1 BW;

3.7.

veroordeelt [eiseres] om zo nodig op eerste verzoek aan Ballast Nedam een verklaring af te geven zoals bedoeld in artikel 3:274 lid 1 BW;

3.8.

verklaart voor recht dat [eiseres] verplicht is tot vergoeding van de schade die Ballast Nedam en de (indirect) aan haar gelieerde vennootschappen leden en lijden als gevolg van de door [eiseres] gelegde beslagen, en veroordeelt [eiseres] tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

3.9.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Ballast Nedam tot op heden begroot op € 3.211,00, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

3.10.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2017.

1 type: nig (4123) coll: MSl (4221)