Rechtbank Midden-Nederland, 27-12-2017 / C/16/411714 / HA ZA 16-205


ECLI:NL:RBMNE:2017:6578

Inhoudsindicatie
Nabetaling koopprijs
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Uitspraakdatum
2017-12-27
Publicatiedatum
2018-01-25
Zaaknummer
C/16/411714 / HA ZA 16-205
Procedure
Eerste aanleg - meervoudig
Rechtsgebied
Civiel recht



Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer


locatie Utrecht


zaaknummer / rolnummer: C/16/411714 / HA ZA 16-205


Vonnis van 27 december 2017


in de zaak van


de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. S.M. Marges te Utrecht,


tegen


1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ZIM HOLDING B.V.,

gevestigd te Kamperland,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ROOMPOT RECREATIE BEHEER B.V.,

gevestigd te Kamperland,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

RP GROUP B.V.,

gevestigd te Kamperland,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaat mr. M.H.J. Langerak te Utrecht.



Partijen zullen hierna [eiseres] en Roompot c.s. genoemd worden. Gedaagden worden afzonderlijk Zim Holding, Roompot en RP Group genoemd.


1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • - de dagvaarding
  • - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
  • - de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
  • - de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
  • - de conclusie van dupliek in reconventie
  • - de rolbeslissing (n.a.v. bezwaar tegen de conclusie van dupliek in reconventie)
  • - de akte uitlating producties
  • - de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.


2De feiten

2.1.

Op 10 december 2007 hebben [eiseres] enerzijds, en Zim Holding en Roompot anderzijds, een overeenkomst gesloten (hierna: de Koopovereenkomst) waarbij de eigendom en zeggenschap over Ferienpark Hambachtal (hierna: het vakantiepark) is overgedragen van [eiseres] aan Zim Holding, door middel van overdracht van de aandelen in het kapitaal van Sphinx Recreatie B.V. Roompot heeft zich door medeondertekening van de Koopovereenkomst verbonden voor de verplichtingen van Zim Holding als koper. Het vakantiepark is gelegen in de gemeente Oberhambach, onderdeel van de Verbandsgemeinde Birkenfeld in Duitsland.


2.2.

Enkele bepalingen uit de Koopovereenkomst zijn:

“(…)

De ondergetekenden

(…)

Nemen in aanmerking:

(…)

f. Koper is voornemens om – indien en zodra de hierna beschreven transacties zullen zijn afgerond – met inachtneming van het bepaalde in deze Overeenkomst zo spoedig mogelijk het aantal bungalows op de Grondposities uit te breiden en Verkoper en Koper zullen zich ervoor inspannen de daarvoor benodigde vergunningen zo spoedig mogelijk te verkrijgen.

(…)


4Nabetaling

4.1

Indien en zodra aan de hierna beschreven voorwaarden is voldaan, is Koper de Nabetalingen aan Verkoper verschuldigd, te berekenen volgens de navolgende uitgangspunten. De aanspraak van Verkoper op de Nabetaling is tweeledig.

i) Nabetaling I heeft betrekking op de voorgenomen toekomstige uitbreiding van het aantal recreatiewoningen / verhuurbare units op de Grondposities. Koper wordt Nabetaling I verschuldigd indien en zodra aan de Onroerend Goed Vennootschappen dan wel hun rechtsopvolgers verdere bebouwing van de Grondposities met recreatiewoningen / verhuurbare units wordt toegestaan door onherroepelijke wijziging van het bestemmingsplan of verlening van één of meerdere onherroepelijke bouwvergunningen. Nabetaling I is gelijk aan het aantal nieuwe recreatiewoningen / verhuurbare units dat in werkelijkheid op de Grondposities zal kunnen worden gerealiseerd, vermenigvuldigd met een bedrag van € 25.000,00 (zegge: vijfentwintigduizend euro), met een minimum van € 2.250.000,00 (zegge: twee miljoen twee honderd vijftig duizend euro). Koper heeft de intentie 40 à 50 nieuwe recreatiewoningen/verhuurbare units te realiseren. Indien op 1 januari 2015 geen onherroepelijke wijziging van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden of alsdan niet één of meerdere onherroepelijke bouwvergunningen zijn verleend, zal Koper als Nabetaling I een eenmalig, vast bedrag van € 250.000,00 (zegge: twee honderd vijftigduizend euro) aan Verkoper betalen. ii) Nabetaling II (…)

4.2

Koper zal Nabetaling I c.q. Nabetaling II aan Verkoper betalen, uiterlijk 15 werkdagen nadat is komen vast te staan dat Koper de betreffende Nabetaling verschuldigd is geworden, op een daartoe door Verkoper alsdan aan te wijzen bankrekening.

(…)


4.5

Koper, de Vennootschap en de Onroerend Goed Vennootschappen zullen hun ten tijde van de ondertekening van deze Overeenkomst bestaande voornemens ten aanzien van het aanvragen van de wijziging van de bestemmingsplannen of de voornemens tot het aanvragen van bouwvergunningen met betrekking tot de Grondposities en de Aangrenzende Grondposities (tot in ieder geval 1 januari 2015) niet zodanig wijzigen, dat Verkoper daarvan (met het oog op het bepaalde in artikel 4.1 van deze Overeenkomst) direct of indirect nadeel ondervindt.


4.6

Partijen komen overeen elkaar regelmatig op de hoogte te houden met betrekking tot de voortgang van de aanvragen tot wijziging van het bestemmingsplan of de aanvragen van bouwvergunningen met betrekking tot de Grondposities en de Aangrenzende Grondposities.

(…)


10.1.

Door (mede)ondertekening van deze Overeenkomst verklaart Roompot jegens Verkoper in te staan voor de volledige en tijdige nakoming door Koper van al haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst. Indien Koper tekortschiet in de volledige en tijdige nakoming van haar verplichtingen, is Roompot, naast Koper hoofdelijk aansprakelijk voor alle schade die Verkoper dientengevolge zal lijden.

(…)


15.1.

Partijen doen hierbij over en weer onherroepelijk afstand van hun recht deze Overeenkomst te (doen) ontbinden of de (doen) vernietigen na de levering van de Aandelen, tenzij vast komt te staan dat sprake is geweest van kwader trouw of bedrog van de andere Partij.

(…)”


2.3.

Eind 2013 heeft [eiseres] besloten dat een begin moest worden gemaakt met de aanvraag van de bestemmingsplanwijziging. [A] (hierna: [A] ) werd daartoe ingeschakeld. [A] diende een voorstel tot wijziging in, dat op 9 april 2014 door de gemeenteraad van Oberhambach werd goedgekeurd, gevolgd door het besluit dat het plan conform de wettelijke procedures in behandeling werd genomen. Op 4 november 2014 was er een gemeenteraadsvergadering van Oberhambach waar werd ingestemd met de wijziging van het bestemmingsplan. Het plan kwam vervolgens ter inzage te liggen. Op 27 november 2014 heeft Roompot c.s. in een brief (in het Duits) aan het gemeentelijk samenwerkingsverband Birkenfeld het volgende laten weten (voor zover relevant, in het Nederlands vertaald):

“(…)

Ten eerste moeten we vaststellen dat het bouwplan in de vorm zoals die op tafel is gelegd door de indiener niet met ons als exploitant is overlegd en in grote delen niet overeenkomst met de door ons geplande ontwikkelingen, die we in het afgelopen jaar reeds in kort bestek bij een bezoek ter plaatse hebben gepresenteerd

(…)

Wij zouden de lopende planningen in een persoonlijk gesprek met onze heren [B] en [C] graag nader aan u willen toelichten. Het door ons aangestelde bureau heeft hiertoe documenten gemaakt, en ook anderszins werden door de firma Roompot al belangrijke stappen ten behoeve van een verdere ontwikkeling van het vakantiepark voorbereid.


Om de gaande ontwikkeling niet in gevaar te brengen, dient derhalve te worden vastgesteld dat het ter tafel liggende conceptbouwplan in deze vorm niet mag worden aangenomen.

(…)”


2.4.

Op 9 januari 2015 laat Roompot c.s. in een brief aan de gemeente Birkenfeld weten (in vertaling):

“(…)

Hartelijk dank voor het constructieve gesprek op 6 januari 2015 in Ferienpark Hambachtal.

(…)

We gaan er op dit moment vanuit dat de positiebepaling in de lopende procedure niet meer behoeft te worden beoordeeld, aangezien er geen nieuwbouw meer staat gepland.”


2.5.

Roompot c.s. heeft geen stappen ondernomen om het aantal verhuurbare units in het vakantiepark uit te breiden.



3Het geschil

in conventie 3.1.

[eiseres] vordert na eiswijziging dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair: Roompot c.s. hoofdelijk veroordeelt tot nabetaling van de koopprijs van € 2.250.000,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2009 tot de voldoening;

subsidiair: Roompot c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 2.250.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2009 tot de voldoening;

meer subsidiair: Roompot c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de nabetaling van de koopprijs van € 250.000, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 22 januari 2015 tot de voldoening;

in alle gevallen: Roompot c.s. hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van de kosten die zijn gemaakt voor het verkrijgen van de bestemmingsplanwijziging van € 36.346,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2014 tot de voldoening;

met veroordeling van Roompot c.s. in de kosten van dit geding.


3.2.

[eiseres] legt, zakelijk weergegeven, aan haar vorderingen primair ten grondslag: nakoming van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst. Weliswaar is geen sprake van een (in dat artikel als voorwaarde gestelde) onherroepelijke wijziging van het bestemmingsplan en/of een onherroepelijke bouwvergunning, maar op grond van artikel 6:23 BW gelden de betreffende voorwaarden van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst toch als vervuld, nu het Roompot c.s. is geweest die de vervulling van die voorwaarden heeft belet met haar bezwaar van 27 november 2014. Subsidiair vordert [eiseres] schadevergoeding wegens tekortkoming door Roompot c.s. in de nakoming van haar uit de Koopovereenkomst voortvloeiende inspanningsverplichting om zo snel mogelijk na het sluiten van de Koopovereenkomst een wijziging van het bestemmingsplan te bewerkstelligen.

Meer subsidiair vordert [eiseres] nakoming van de verplichting tot nabetaling van € 250.000,-, verschuldigd op grond van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst in het geval dat per 1 januari 2015 geen onherroepelijke bestemmingsplan wijziging heeft plaatsgevonden en geen onherroepelijke bouwvergunningen zijn verleend.

In alle gevallen vordert [eiseres] vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt in verband met het bewerkstelligen van een bestemmingsplanwijziging die uitbreiding van het aantal recreatiewoningen mogelijk maakte.


3.3.

Roompot c.s. voert verweer, dat zich als volgt laat samenvatten. Nakoming van de verplichting tot betaling van € 2.250.000,- is niet aan de orde nu de daaraan gestelde voorwaarden niet zijn vervuld. De brief van Roompot c.s. van 27 november 2014 is niet te kwalificeren als bezwaar, althans met deze brief heeft Roompot c.s. de vervulling van de voorwaarden van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst niet belet. Ook zonder deze brief zou per 1 januari 2015 onmogelijk een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging zijn gerealiseerd, aldus Roompot c.s., nu daartoe hoe dan ook voldoende tijd ontbrak.Partijen zijn geen inspanningsverplichting aan de zijde van Roompot c.s. overeengekomen, zodat van een tekortkoming in de nakoming van die verplichting geen sprake kan zijn.

Aan toewijzing van de meer subsidiaire vordering tot nabetaling van het bedrag van € 250.000,- staat wat Roompot c.s. betreft in de weg dat ter zake deze verplichting tussen partijen kennelijk nooit wilsovereenstemming heeft bestaan. Deze bepaling is daarom niet rechtsgeldig overeengekomen.

Daarbij komt dat volgens Roompot c.s. in het algemeen aan toewijzing van enige vordering van [eiseres] in de weg staat dat sprake is van verjaring, althans schending van de klachtplicht ex artikel 6:89 BW. Daarnaast is sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiseres] omdat zij niet heeft voldaan aan de informatieverplichtingen uit artikel 4.6 van de Koopovereenkomst. Tevens staat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan toewijzing van de vorderingen in de weg omdat [eiseres] niet te goeder trouw heeft gehandeld bij het initiëren van de bestemmingsplanwijziging, en omdat [eiseres] inzake de meest subsidiaire vordering geen wezenlijke prestatie voor Roompot c.s. heeft verricht terwijl dat wel besloten lag in die bepaling.

Roompot c.s. betwist dat grondslag bestaat voor hoofdelijke veroordeling van RP Beheer, nu de ingeschreven 403 verklaring temporeel is beperkt, zodat de Koopovereenkomst daar niet onder valt.

Tot slot betwist Roompot c.s. dat [eiseres] een vergoeding toekomt voor gemaakte kosten ten behoeve van een bestemmingsplanwijziging, nu deze kosten niet zijn gemaakt door [eiseres] maar door Northern Union B.V. Roompot c.s. concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.


3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.


in reconventie

3.5.

Roompot c.s. vordert dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair: de Koopovereenkomst partieel ontbindt, te weten ten aanzien van de wederzijdse verbintenissen die voortvloeien uit artikel 4.1 aanhef en sub i) en artikel 4.2, met verklaring voor recht dat partijen over en weer zijn bevrijd van de door deze partiële ontbinding getroffen verbintenissen, in het bijzonder de verplichting voor koper om Nabetaling I te voldoen;

subsidiair: bepaalt dat Roompot c.s. is bevrijd van haar verbintenissen jegens [eiseres] voortvloeiende uit artikel 4.1 aanhef en onder i) en meer in het bijzonder de verbintenis strekkende tot voldoening van Nabetaling I;

meer subsidiair: de Koopovereenkomst partieel vernietigt, te weten ten aanzien van de wederzijdse verbintenissen die voortvloeien uit artikel 4, met verklaring voor recht dat partijen over en weer zijn bevrijd van de door deze vernietiging getroffen verbintenissen;

meest subsidiair: de gevolgen van artikel 4 van de Koopovereenkomst zodanig wijzigt dat daarvan het gevolg is dat het bedrag dat koper uit hoofde van de Nabetaling I aan verkoper dient te voldoen op nihil wordt vastgesteld;


3.6.

Roompot c.s. legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag: primair dat de Koopovereenkomst partieel wordt ontbonden op grond van artikel 6:265 in verbinding met artikel 6:270 BW wegens schending door [eiseres] van de informatieplicht van artikel 4.6 van de Koopovereenkomst, alsook wegens schending door [eiseres] van haar verplichting uit artikel 4.1 van de Koopovereenkomst om tijdig de benodigde planologische procedures te initiëren. Subsidiair moeten deze schendingen leiden tot bevrijding van Roompot c.s. van haar verbintenis tot betaling, als bedoeld in artikel 6:60 BW. Meer subsidiair stelt Roompot c.s. dat zij door toedoen van [eiseres] heeft gedwaald met betrekking tot artikel 4.1 van de Koopovereenkomst, wat tot gevolg moet hebben dat de overeenkomst ten aanzien van de rechten en verplichtingen tot Nabetaling partieel wordt vernietigd. Meest subsidiair stelt Roompot c.s. dat voornoemde dwaling tot gevolg moet hebben dat op grond van artikel 6:230 lid 2 BW het nadeel daarvan voor Roompot c.s. wordt opgeheven. Dit laatste door het op nihil stellen van enige betalingsverplichting van Roompot c.s..


3.7.

[eiseres] betwist dat haar een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst kan worden verweten. Daarnaast voert [eiseres] aan dat zelfs als wel een tekortkoming aan haar zijde zou worden aangenomen, dat een dergelijk klein gebrek met geringe gevolgen voor Roompot c.s. niet rechtvaardigt dat de overeenkomst partieel wordt ontbonden, althans dat Roompot c.s. wordt bevrijd van haar verplichting tot betaling van de Nabetaling. [eiseres] betwist ook dat Roompot c.s. een beroep toekomt op dwaling, nu partijen die mogelijkheid contractueel hebben uitgesloten, evenals de mogelijkheid om de Koopovereenkomst te ontbinden.


3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.


4De beoordeling

inleiding 4.1.

Bij de beoordeling in conventie staat centraal de vraag of [eiseres] een nabetaling van de koopprijs toekomt uit hoofde van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst. In dat kader zullen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan bod komen:

  • - verjaring
  • - schending klachtplicht
  • - schuldeisersverzuim
  • - 403-verklaring Zim Holding
  • - nabetaling € 2.250.000,-
  • - nabetaling € 250.000,-
  • - vergoeding voor planologische kosten

4.2.

Bij de beoordeling in reconventie staat kort gezegd de vraag centraal of aanleiding bestaat de Koopovereenkomst – of haar overeengekomen gevolgen – aan te tasten of te wijzigen. Bij de beoordeling komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan bod:

  • - (partiële) ontbinding
  • - wijziging van de gevolgen
  • - (partiële) vernietiging
  • - opheffing nadeel

4.3.

Nu in reconventie de inhoud van de bepalingen van de Koopovereenkomst ter discussie staat en in conventie de nakoming van die bepalingen, ligt het omwille van de leesbaarheid voor de hand dat de vorderingen in reconventie als eerste worden besproken.


in reconventie


Toerekenbare tekortkoming

4.4.

Roompot c.s. heeft primair aangevoerd dat er gronden zijn artikel 4.1 van de Koopovereenkomst buiten werking te stellen, althans om de gevolgen daarvan te wijzigen. Die gronden zijn daarin gelegen dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de verplichting om kort na het sluiten van de koopovereenkomst de planologische procedures te initiëren bij de lokale autoriteiten om een bestemmingsplanwijziging tot stand te brengen. Dit is pas in gang gezet eind 2013, begin 2014. Ook verwijt Roompot c.s. [eiseres] dat zij heeft verzuimd haar regelmatig op de hoogte te houden met betrekking tot de voortgang van de aanvragen tot wijziging van het bestemmingsplan, terwijl die verplichting wel is vastgelegd in artikel 4.6 van de Koopovereenkomst. [eiseres] heeft op geen enkel moment informatie gegeven aan Roompot c.s. over de ingediende aanvraag en de stand van zaken. Dit levert voor [eiseres] een tekortkoming in de nakoming van haar contractuele verplichtingen op en om die reden is Roompot c.s. bevoegd de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst te vorderen, als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW, zo stelt zij. Weliswaar is in artikel 15.1 van de Koopovereenkomst opgenomen dat partijen afstand doen van hun recht de overeenkomst te (doen) ontbinden, maar dit ziet niet op de bevoegdheid om partiële ontbinding te vorderen. Roompot c.s. beoogt de Koopovereenkomst slechts in zoverre te ontbinden, dat een recht van [eiseres] op nabetaling van de koopprijs – hetzij € 2.250.000, hetzij € 250.000,- – komt te vervallen. Subsidiair vordert Roompot c.s. op diezelfde gronden dat zij ingevolge artikel 6:60 BW door de rechtbank wordt bevrijd van haar verbintenissen voortvloeiend uit artikel 4.1 aanhef en onder i) van de Koopovereenkomst, nu [eiseres] als schuldeiser zelf in verzuim is.


4.5.

[eiseres] betwist dat haar tekortkoming in de nakoming van enige verplichting kan worden verweten. Uit de overeenkomst vloeit niet voort dat op [eiseres] de verplichting rustte om verkrijging van een bestemmingsplanwijziging te initiëren. Evenmin vindt [eiseres] dat zij is tekortgeschoten in een informatieverplichting jegens Roompot c.s.

Daarnaast is volgens [eiseres] van belang dat partijen in artikel 15 van de Koopovereenkomst hebben uitgesloten dat een beroep wordt gedaan op ontbinding, behoudens de situatie waarin sprake is geweest van bedrog of kwade trouw.

[eiseres] voert daarbij nog aan dat zelfs als vast zou komen te staan dat haar een tekortkoming kan worden verweten, de aard van die tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst op dit punt niet rechtvaardigt, en datzelfde geldt wat [eiseres] betreft voor het ontslaan van Roompot c.s. van haar betalingsverplichtingen.


4.6.

De rechtbank stelt voorop dat partijen wel hebben afgesproken dat uitbreiding van het aantal recreatiewoningen is voorgenomen en dat daartoe een wijziging van het bestemmingsplan nodig is, maar dat zij in de Koopovereenkomst niet tot uitdrukking hebben gebracht welke partij daarin het voortouw zou nemen. Wel staat naar aanleiding van het partijdebat voor de rechtbank vast dat partijen daarin samen moesten optrekken, nu [eiseres] de lokale ervaring en relevante kennis van de procedures had en Roompot c.s. op haar beurt als rechthebbende op de grondposities in die bestuursrechtelijke procedure moest zijn betrokken. Dat het om een op partijen gezamenlijk rustende verplichting gaat, blijkt verder nog uit de bewoordingen van artikel 4.6 van de Koopovereenkomst, waarin staat: “Partijen komen overeen elkaar regelmatig op de hoogte te houden met betrekking tot de voortgang van de aanvragen tot wijziging van het bestemmingsplan of de aanvragen van bouwvergunningen (…)” In de considerans van de Koopovereenkomst, onder f, is opgenomen: “(…) Verkoper en koper zullen zich ervoor inspannen de daarvoor benodigde vergunningen zo spoedig mogelijk te verkrijgen.” [onderstreping tweemaal door de rechtbank.]

De rechtbank stelt vast dat ondanks de overeengekomen verplichting daartoe, die op beide partijen even zwaar rustte, geen van de partijen enig initiatief heeft genomen op dit vlak tot in ieder geval eind 2013. Vanaf dat moment is wel gewerkt aan een wijzigingsaanvraag, maar daarbij was geen sprake van gezamenlijk overleg in de zin van artikel 4.6 van de Koopovereenkomst. Voor zover al juist zou zijn dat [eiseres] enige informatie heeft gedeeld met een parkmanager (Roompot c.s. betwist dit) is daarmee niet aan die verplichting voldaan. Op zichzelf is dat wellicht te kwalificeren als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen door [eiseres] (nu de aanvragende partij kennelijk in haar opdracht werkte), maar daar staat tegenover dat Roompot c.s. kan worden verweten dat zij aan nakoming van dat artikel 4.6 van de Koopovereenkomst in het geheel niet is toegekomen, terwijl het wel op (ook) haar weg had gelegen om stappen te zetten in het overeengekomen traject tot bestemmingsplanwijziging. Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat één van beide partijen, eerder of meer dan de ander, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van contractuele verplichtingen. Beide partijen hebben nagelaten met elkaar in contact te treden om in gezamenlijk overleg de overeengekomen bestemmingsplanwijziging in gang te zetten.

De primaire en subsidiaire grondslag van Roompot c.s. leiden daarom niet tot toewijzing van haar vordering in reconventie.


4.7.

Daar komt bij dat in artikel 15 van de Koopovereenkomst onherroepelijk afstand is gedaan van het recht de overeenkomst te doen ontbinden of vernietigen, behoudens in gevallen van kwade trouw of bedrog. Van kwade trouw of bedrog is niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank staat dit artikel dan ook aan de vorderingen van Roompot c.s. tot ontbinding of vernietiging in de weg, ook nu die vorderingen niet zien op de gehele overeenkomst, maar slechts een deel daarvan. De rechtbank volgt Roompot c.s. niet in het betoog dat partiële ontbinding of vernietiging noodzakelijk is om het evenwicht in waarde van de wederzijdse prestaties van partijen te herstellen. In de Koopovereenkomst is tot uitdrukking gebracht het onderhandelingsresultaat tussen partijen met betrekking tot de overdracht van de aandelen in het kapitaal van Sphinx Recreatie, met alle daarbij komende rechten, verplichtingen en afspraken over en weer. Door vernietiging of ontbinding van een onderdeel van die afspraken, waarbij al het overige in stand blijft, kan evenzeer juist het risico ontstaan dat de overeenkomst onevenwichtig ten opzichte van één partij gaat uitwerken. [eiseres] wijst er in dit verband terecht op dat bij ontbinding of vernietiging van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst, Roompot c.s. nog steeds een vakantiepark met uitbreidingsmogelijkheid geleverd heeft gekregen, maar dat zij niet langer voor die meerwaarde zou hoeven af te rekenen. Dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [eiseres] een beroep op artikel 15 van de Koopovereenkomst doet, gaat gezien het voorgaande, niet op.


Dwaling

4.8.

Meer subsidiair heeft Roompot c.s. betoogd dat gronden bestaan voor (partiële) vernietiging van de Koopovereenkomst, en wel de bepaling in artikel 4.1 ter zake de nabetaling. Dit omdat uit de uiteenlopende stellingen van partijen volgt, dat Roompot c.s. heeft gedwaald bij het aangaan van de Koopovereenkomst. Het is aan de inlichtingen van [eiseres] te wijten dat bij Roompot c.s. een onjuiste voorstelling van zaken is ontstaan, één en ander als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a BW, zo stelt Roompot c.s..

Mocht het Roompot c.s. niet zijn toegestaan de overeenkomst partieel te vernietigen, dan is het voorgaande volgens Roompot c.s. aanleiding de gevolgen van de Koopovereenkomst ingevolge artikel 6:230 BW aldus te wijzigingen, dat het nadeel daarvan voor Roompot c.s. wordt opgeheven. Roompot c.s. acht het in dit verband redelijk dat haar betalingsverplichting uit hoofde van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst op nihil wordt gesteld.


4.9.

[eiseres] wijst erop dat in artikel 15 van de Koopovereenkomst eveneens afstand is gedaan van het recht de overeenkomst te vernietigen, zodat ook partiële vernietiging niet tot de mogelijkheden behoort. Daarnaast betwist [eiseres] dat Roompot c.s. door haar toedoen heeft gedwaald bij het aangaan van de verplichtingen in artikel 4.1 van de Koopovereenkomst. De vordering ex artikel 6:230 BW moet volgens [eiseres] worden geacht te zijn uitgesloten met artikel 15 van de Koopovereenkomst. In ieder geval valt [eiseres] geen verwijt te maken van een tekortkoming, al zeker niet een tekortkoming die rechtvaardigt dat Roompot c.s. van haar betalingsverplichting wordt ontheven, aldus [eiseres] .


4.10.

Hiervoor onder 4.7 heeft de rechtbank al overwogen dat en waarom een beroep op partiële vernietiging niet slaagt. Uit de overweging 4.6 vloeit voort dat ook een inhoudelijke beoordeling van het beroep op dwaling niet zal leiden tot het oordeel dat Roompot c.s. heeft gecontracteerd onder een aan [eiseres] toe te rekenen onjuiste voorstelling van zaken. Het in gang zetten van het bestuursrechtelijk traject moest op grond van de Koopovereenkomst door partijen gezamenlijk worden bewerkstelligd en het valt, zoals gezegd, beide partijen in gelijke mate aan te rekenen dat zij dit niet hebben gedaan. Daarmee is dus niet komen vast te staan dat de koper in plaats van de verkoper werkzaamheden moest verrichten om de nabetaling te effectueren, hetgeen voor Roompot c.s. het uitgangspunt was voor haar beroep op dwaling. Bij gebreke van een dwalingsgrond vindt ook artikel 6:230 BW geen toepassing, zodat de vordering tot wijziging van de gevolgen van de Koopovereenkomst eveneens zal worden afgewezen.


Slotsom in reconventie

4.11.

Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. Roompot c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 6.422,00 voor salaris advocaat (4,0 punten × factor 0,5 × tarief € 3.211,00).


in conventie


4.12.

Voordat wordt toegekomen aan inhoudelijke beoordeling van de vraag of [eiseres] aanspraak kan maken op nabetaling van de koopprijs, zal een aantal verweren met een meer algemene strekking van Roompot c.s. worden besproken. Het gaat daarbij achtereenvolgens om verjaring, schending van de klachtplicht, schuldeisersverzuim en de 403-verklaring.


Verweren met een algemene strekking

4.13.

Het meest verstrekkend verweer van Roompot c.s. luidt dat de vorderingen van [eiseres] zijn verjaard op grond van artikel 3:310 BW. [eiseres] brengt daar tegenin dat zij pas vanaf 1 januari 2015 bekend werd met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon, zodat de verjaringstermijn pas toen is gaan lopen. Van verjaring van haar vorderingen is volgens [eiseres] daarom geen sprake. Roompot c.s. heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat [eiseres] pas op 1 januari 2015 bekend werd met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon, zodat de rechtbank daarvan uitgaat. De vorderingen zijn daarom niet verjaard.


4.14.

Op de voet van artikel 6:89 BW komt volgens Roompot c.s. aan [eiseres] geen beroep toe op een eventuele gebrekkige nakoming door Roompot c.s., nu [eiseres] daarover te laat heeft geklaagd, namelijk pas bij brief van 23 december 2014. [eiseres] heeft aangevoerd dat Roompot c.s. nalaat te duiden welk belang is geschaad door het tijdsverloop.

De rechtbank overweegt dat uit de parlementaire geschiedenis de ratio blijkt van dit artikel. Het gaat om de bescherming van de schuldenaar tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, doordat hij erop mag rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. Roompot c.s. heeft dit verweer opgeworpen, maar heeft vervolgens nagelaten concreet te maken dat en op welke wijze zij door het tijdstip waarop is geklaagd nadeel heeft ondervonden. Roompot c.s. heeft nog aangevoerd dat voor zover op haar een verplichting rustte, zij nog tijdig daaraan uitvoering had kunnen geven als [eiseres] zou hebben geklaagd in januari 2014. De rechtbank kan dit betoog niet volgen, nu Roompot c.s. daarmee lijkt te stellen dat het haar, anders dan [eiseres] , wel zou zijn gelukt een bestemmingsplanwijziging te bewerkstelligen, terwijl zij niet toelicht waarom dat zo zou zijn. Bovendien zou in dat geval de overeengekomen aanvullende koopprijs van € 2.250.000,- verschuldigd zijn geworden.

Kortom, artikel 6:89 BW staat niet in de weg aan een beroep door [eiseres] op wanprestatie door Roompot c.s.


4.15.

Ook het door Roompot c.s. opgeworpen beroep op schuldeisersverzuim (artikel 6:59 in verbinding met artikel 6:61 BW) heeft niet het door haar beoogde effect. Hiervoor onder 4.6 is bij de beoordeling in reconventie al overwogen dat niet kan worden geoordeeld dat één van beide partijen, eerder of meer dan de ander, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op hen gezamenlijk rustende contractuele verplichtingen in artikel 4.1 van de Koopovereenkomst. Deze overweging geldt evenzeer bij de beoordeling in conventie: beide partijen hebben nagelaten met elkaar in contact te treden om op de overeengekomen wijze gezamenlijk en in goed overleg de bestemmingsplanwijziging in gang te zetten. Dit valt beide partijen even zwaar aan te rekenen, zodat zich niet de situatie voordoet dat één van beide partijen in verzuim verkeert en de ander bevoegdelijk nakoming harerzijds opschort. Dit verweer van Roompot c.s. wordt daarom verworpen.


4.16.

[eiseres] heeft in deze procedure Zim Holding B.V. en Roompot Recreatie B.V. gedagvaard, waarbij Zim Holding in de Koopovereenkomst als koper is aangeduid en waarbij Roompot Recreatie zich hoofdelijk heeft verbonden voor alle verplichtingen van koper uit de overeenkomst. RP Group B.V. is door [eiseres] gedagvaard op grond van de bij de Kamer van Koophandel gedeponeerde verklaring uit hoofde van artikel 2:403 BW, de zogeheten 403-verklaring. Deze verklaring luidt, voor zover relevant:

“Hierbij stemt RP Group B.V. zich met ingang van af 17 augustus 2005 hoofdelijk aansprakelijk voor ZIM Holding B.V., welke een 100% (klein-) dochter is van deze vennootschap.

Via deze verklaring stelt RP Group B.V. zich aansprakelijk voor alle verplichtingen, zaken en daden welke via deze vennootschap worden verricht.

(…)

Datum: 29 januari 2007.”

Roompot c.s. heeft aanvankelijk aangevoerd dat de 403-verklaring als zodanig temporeel beperkt was en dat de Koopovereenkomst van 10 december 2007 hier niet onder viel. Nadat [eiseres] erop heeft gewezen dat de overgelegde 403-verklaring van toepassing was in de periode waarin de Koopovereenkomst werd gesloten, en dat de hernieuwde 403-verklaring van 1 januari 2008 daarin geen verandering heeft gebracht, is Roompot c.s. hierop in een later processtuk of bij pleidooi niet teruggekomen, zodat de rechtbank het ervoor houdt dat dit verweer is prijsgegeven. Uit de overgelegde 403-verklaring volgt onverkort een aansprakelijkheid van RP Group B.V. voor verplichtingen van ZIM Holding B.V., zodat de rechtbank daarvan uit gaat.


Nabetaling koopprijs

4.17.

Primair vordert [eiseres] nakoming van artikel 4.1 van de Koopovereenkomst, door nabetaling van de koopprijs van € 2.250.000,-. Weliswaar is de voorwaarde niet vervuld dat het bestemmingsplan onherroepelijk is gewijzigd en/of dat één of meer onherroepelijke bouwvergunningen zijn verstrekt, maar met een beroep op artikel 6:23 BW stelt [eiseres] dat deze voorwaarde toch als vervuld geldt, nu het Roompot c.s. is geweest die de vervulling ervan heeft belet en nu bovendien de redelijkheid en billijkheid vergen dat de voorwaarde als vervuld geldt. Daarbij doelt [eiseres] op de brief van 27 november 2014 (productie 11 bij dagvaarding) waarin Roompot c.s. concludeert dat het ter tafel liggende conceptbouwplan in deze vorm niet mag worden aangenomen. Bovendien lag het volgens [eiseres] voor de hand dat partijen bij hun afspraak hebben bedoeld dat Roompot c.s. de bestemmingplanwijziging zou initiëren.


4.18.

Roompot c.s. betwist dat uit hoofde van de Koopovereenkomst het initiatief ten aanzien van de bestemmingsplanwijziging bij haar lag. Ook betwist zij dat Roompot c.s. met haar brief van 27 november 2014 heeft verhinderd dat de bestemmingsplanwijziging definitief werd. Een tijdige onherroepelijke wijziging was op dat moment al niet meer mogelijk, omdat de procedure daartoe te laat was ingezet en omdat het ontwerp nog formele gebreken had die moesten worden hersteld, zo stelt Roompot c.s.

4.19.

De rechtbank stelt voorop dat zij, gelet op wat in 4.6 is overwogen, niet meegaat in het door partijen over en weer gemaakte verwijt dat niet de ene partij, maar juist de ander is tekortgeschoten in een op haar rustende contractuele verplichting om de bestemmingsplanwijziging te initiëren. De feitelijke gang van zaken, afgezet tegen wat partijen met elkaar waren overeengekomen, rechtvaardigt evenmin het oordeel dat sprake is geweest van de situatie die wordt bedoeld in artikel 6:23 BW. Afgesproken was immers, dat partijen kort na het sluiten van de Koopovereenkomst gezamenlijk aan de slag zouden gaan om de benodigde bestemmingsplanwijziging in gang te zetten, en dat zij elkaar daarbij telkens op de hoogte zouden houden van daarin gemaakte vorderingen. Feitelijk heeft geen van partijen enige actie ondernomen tot eind 2013, begin 2014, waarna [eiseres] het traject eenzijdig in gang heeft gezet, zonder daarbij op de overeengekomen wijze te overleggen met, of te rapporteren aan Roompot c.s. Dat Roompot c.s., geconfronteerd met een voorgenomen bestemmingsplanwijziging waarin zij geen inspraak had gehad, op 24 november 2014 de in 2.3 geciteerde brief heeft gestuurd valt gezien deze gang van zaken te begrijpen zodat niet kan worden geoordeeld dat de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de voorwaarde als vervuld moet worden beschouwd. Daar komt nog bij dat niet vast staat dat Roompot c.s. met deze brief het vervuld raken van die voorwaarde ook daadwerkelijk heeft belet. Een oordeel daarover kan echter, gezien het voorgaande, in het midden blijven.

Dit betekent dat de primaire vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.


4.20.

Subsidiair vordert [eiseres] veroordeling van Roompot c.s. tot betaling van € 2.250.000,- ten titel van schadevergoeding, wegens toerekenbare tekortkoming door Roompot c.s. van haar verplichting uit de Koopovereenkomst om zo spoedig mogelijk na het sluiten van deze overeenkomst een onherroepelijke wijziging van het bestemmingsplan te bewerkstelligen. Net zoals hiervoor, onder 4.15 en 4.19, verwijst de rechtbank op dit punt naar de beoordeling in reconventie onder 4.6. Gelet op het oordeel dat beide partijen hebben nagelaten met elkaar in contact te treden om op de overeengekomen wijze gezamenlijk en in goed overleg de bestemmingsplanwijziging in gang te zetten, doet zich niet de situatie voor dat één van beide partijen ten aanzien van die verplichting in verzuim verkeert. Dit heeft eveneens gevolgen voor het beroep dat [eiseres] doet op wanprestatie. Wel is er sprake van een tekortschieten door (ook) Roompot c.s. in de nakoming van de overeengekomen verplichtingen, maar het feit dat nakoming van juist deze verplichtingen gelijktijdig en even zwaar op beide partijen rustte, terwijl zij geen van beiden correct zijn nagekomen maakt, dat de tekortkoming niet aan Roompot c.s. (maar slechts aan [eiseres] en Roompot c.s. gezamenlijk) kan worden toegerekend. De vordering van [eiseres] wordt daarom, ook op deze subsidiaire grondslag afgewezen.


4.21.

Meer subsidiair maakt [eiseres] aanspraak op betaling door Roompot c.s. van € 250.000,-, op grond van artikel 4.1 aanhef en sub i), laatste zin van de Koopovereenkomst, waar staat: “Indien op 1 januari 2015 geen onherroepelijke wijziging van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden of alsdan niet één of meerdere onherroepelijke bouwvergunningen zijn verleend, zal Koper als Nabetaling I een eenmalig, vast bedrag van € 250.000,00 (zegge: twee honderd vijftigduizend euro) aan Verkoper betalen.”

Zij voert aan dat als vast komt te staan dat Roompot c.s. de primaire nabetaling niet verschuldigd is, zij op grond van deze bepaling automatisch de subsidiaire nabetaling verschuldigd is geworden.


4.22.

Roompot c.s. heeft aangevoerd dat verkoper en koper ieder een andere bedoeling hebben gehad bij het aangaan van de afspraken over de nabetaling in artikel 4 van de Koopovereenkomst. Roompot c.s. stelt daarom dat ten aanzien van deze bepaling niet kan worden uitgesloten dat nooit wilsovereenstemming heeft bestaan, zodat de afspraak niet tot stand is gekomen.

Daarnaast heeft Roompot c.s. aangevoerd dat voor zover [eiseres] al aanspraak zou hebben op nabetaling, de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan toewijzing van die vordering in de weg staat. Dit omdat [eiseres] niet te goeder trouw heeft gehandeld bij het initiëren van de gemeentelijke procedures in 2014. Ook heeft [eiseres] in de zeven jaren na het sluiten van de Koopovereenkomst geen wezenlijke prestatie geleverd, terwijl dat wel in de Koopovereenkomst besloten lag, en wel in de vorm van het op juiste wijze bewerkstelligen van de bestemmingsplanwijziging.


4.23.

De rechtbank stelt voorop dat erop wijzen dat “niet uitgesloten is dat nooit wilsovereenstemming heeft bestaan” niet hetzelfde is als het onderbouwd doen van een beroep op een totstandkomingsgebrek in de overeenkomst. Nu Roompot c.s. dit standpunt niet verder concreet heeft gemaakt, gaat de rechtbank hieraan voorbij.

Het beroep dat Roompot c.s. doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt niet, gelet op de inmiddels vaker aangehaalde overweging dat partijen in gelijke mate hebben nagelaten uitvoering te geven aan datgene wat zij zijn overeengekomen ten aanzien van het bewerkstellingen van de bestemmingsplanwijziging (zie 4.6). Daarbij is ook aandacht besteed aan het feit dat [eiseres] weliswaar kan worden verweten dat zij heeft nagelaten Roompot c.s. van informatie te voorzien over- of te betrekken bij de bestemmingsplanwijziging, maar dat dit verwijt moet worden bezien in het licht van het feit dat Roompot c.s. ter zake in het geheel geen stappen heeft ondernomen, hetgeen wel op (ook) haar weg lag.

Nu de bepaling in artikel 4.1 aanhef en sub i), laatste zin van de Koopovereenkomst voor het overige helder is, ligt deze subsidiaire vordering van [eiseres] voor toewijzing gereed.


4.24.

Ten aanzien van de gevorderde wettelijke handelsrente vanaf 22 januari 2015 tot de voldoening heeft Roompot c.s. aangevoerd dat deze niet verschuldigd is, omdat de nabetaling ingevolge artikel 4.2 van de Koopovereenkomst pas verschuldigd wordt 15 werkdagen nadat is komen vast te staan dat de koper de betreffende nabetaling verschuldigd is geworden. Nu de nabetaling onderwerp van deze procedure is, is tot op heden verschuldigdheid niet komen vast te staan, aldus Roompot c.s.

[eiseres] heeft de juistheid van deze lezing van de Koopovereenkomst betwist.


4.25.

Een redelijke uitleg van artikel 4.2, gelezen in samenhang met artikel 4.1 van de Koopovereenkomst, brengt mee dat de lagere nabetaling verschuldigd werd op het moment dat op 1 januari 2015 geen onherroepelijke bestemmingsplanwijziging en/of bouwvergunning(en) voorhanden was. Ten aanzien van de betaling van dit bedrag is overeengekomen dat dit moest gebeuren 15 werkdagen nadat duidelijk was of de hogere of de lagere nabetaling verschuldigd was, derhalve op 22 januari 2015. Het feit dat partijen een procedure noodzakelijk hebben gevonden om uitsluitsel te krijgen over de nabetaling, doet er niet aan af dat deze, op grond van de daarover vastgelegde afspraak, betaald had moeten worden uiterlijk op 22 januari 2015. De wettelijke handelsrente zal daarom worden toegewezen als gevorderd.



Kostenvergoeding

4.26.

[eiseres] heeft tot slot veroordeling van Roompot c.s. gevraagd tot vergoeding van een bedrag van € 36.346,45. Dit zijn de kosten die [eiseres] stelt te hebben gemaakt, ten behoeve van Roompot c.s., voor het bewerkstelligen van de bestemmingsplanwijziging die nodig was om de meerwaarde van het vakantiepark te kunnen realiseren, in de vorm van het uitbreiden van het aantal recreatiewoningen. Roompot c.s. betwist dat [eiseres] deze kosten heeft gemaakt, althans, dat die kosten voor vergoeding in aanmerking komen.


4.27.

De rechtbank zal deze vordering van [eiseres] afwijzen, om de volgende reden. De kosten waarvan [eiseres] vergoeding vordert zijn gemaakt door Northern Union B.V. [eiseres] heeft dit althans niet (gemotiveerd) weersproken. Zij heeft aangevoerd dat Roompot c.s. op grond van de Koopovereenkomst de meest aangewezen partij is om deze kosten te dragen en dat daarbij niet van belang is dat Northern Union B.V. die kosten heeft voorgeschoten. Niet gesteld of gebleken is echter dat [eiseres] hierbij gerechtigd is deze kosten voor of namens Northern Union B.V. in rechte te vorderen.


Slotsom in conventie

4.28.

Roompot c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 96,91

- griffierecht 3.903,00

- salaris advocaat 12.844,00 (4,0 punten × tarief € 3.211,00)

Totaal € 16.843,91


5De beslissing

De rechtbank


in conventie

5.1.

veroordeelt Roompot c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 250.000,00 (tweehonderdvijftig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in art. 6:119a BW over het toegewezen bedrag met ingang van 22 januari 2015 tot de dag van volledige betaling,


5.2.

veroordeelt Roompot c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 16.843,91,


5.3.

veroordeelt Roompot c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Roompot c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,


5.4.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,


5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,


in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af,


5.7.

veroordeelt Roompot c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 6.422,00,


5.8.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.



Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, mr. F.C. Burgers en mr. J.C. van Eijk-Graveland en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2017.

1 type: FB