Rechtbank Midden-Nederland, 01-03-2017 / 4917014 UC EXPL 16-4828


ECLI:NL:RBMNE:2017:875

Inhoudsindicatie
Tijdelijke huur van te koop staande woning. Naar zijn aard van korte duur? Ontruiming op basis van vonnis in kort geding, dat in hoger beroep vernietigd is.
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Uitspraakdatum
2017-03-01
Publicatiedatum
2017-03-13
Zaaknummer
4917014 UC EXPL 16-4828
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht; Verbintenissenrecht



Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Uitspraak RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht


zaaknummer: 4917014 UC EXPL 16-4828 nig/1449


Vonnis van 1 maart 2017


inzake


[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. J.L.E.M. Vossen (DAS Rechtsbijstand),


tegen:


1 [gedaagde 1]

en

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en samen ook wel [gedaagde 1] (in mannelijk enkelvoud),

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. S. Velthuizen.

1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • - het tussenvonnis van 18 mei 2016;
  • - de conclusie van antwoord in reconventie;
  • - de comparitie van 27 september 2016 en de aantekeningen van de griffier.
1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2De beoordeling

2.1.

Deze zaak gaat over de woning [adres] in [woonplaats] , die eigendom is van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De woning staat sinds oktober 2010 te koop. In 2012 wilde [gedaagde 1] de woning tijdelijk verhuren om de kosten te beperken. Hij heeft via bemiddelingsbureau Rots-Vast Groep Amersfoort een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] voor de periode van 1 april 2012 tot en met 31 maart 2014. Op 30 april 2014 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld om de woning te ontruimen. Dat vonnis is ten uitvoer gelegd; de woning is ontruimd op 17 en 18 juni 2014. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft het vonnis van de kantonrechter op 7 oktober 2014 vernietigd.

2.2.

[eiseres] vordert nu in conventie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaling van € 23.911,08 als schadevergoeding, met rente en kosten. Volgens haar hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tegenover haar onrechtmatig gehandeld, dan wel zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten, door de gedwongen ontruiming in juni 2014. Die ontruiming was onrechtmatig, omdat de titel daarvoor (het vonnis van 30 april 2014) is weggevallen door het arrest van het Hof van 7 oktober 2014. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten haar daarom de schade vergoeden die zij door die ontruiming geleden heeft. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. In reconventie vorderen zij, kort gezegd, een verklaring voor recht dat [eiseres] de woning op 31 maart 2014 had moeten verlaten en dat de ontruiming daarom niet onrechtmatig was, en een schadevergoeding van € 12.482,42 met rente en kosten.

2.3.

Het eerste verweer houdt in dat [gedaagde 2] geen partij was bij de huurovereenkomst. [gedaagde 2] had dus geen verplichtingen op grond van de huurovereenkomst waarin zij tekort kon schieten. De vordering is echter in de eerste plaats gebaseerd op onrechtmatige daad, en onrechtmatig handelen kan men ook zonder overeenkomst. [gedaagde 2] was wel partij bij het kort geding en ook de ontruiming heeft mede op haar verzoek plaatsgevonden, zo blijkt uit het proces-verbaal. Daarom kan de vordering ook tegen haar niet op voorhand worden afgewezen.

2.4.

Het tweede verweer is dat de ontruiming niet onrechtmatig was, omdat het arrest van het Hof maar een voorlopig oordeel is, waaraan de bodemrechter niet gebonden is. Ook dat gaat niet op. Ook het kort-gedingvonnis was maar een voorlopig oordeel. Door dat vonnis ten uitvoer te leggen, nam [gedaagde 1] het risico dat achteraf zou blijken dat die tenuitvoerlegging onrechtmatig was. Op grond van het arrest van 7 oktober 2014 staat inderdaad niet vast of [eiseres] recht had om langer in de woning te blijven, maar wel dat het vonnis van april 2014 geen grond voor een rechtmatige ontruiming vormde.

2.5.

Ditzelfde geldt voor het verweer dat de ontruiming niet onrechtmatig was, omdat [eiseres] hoe dan ook moest vertrekken. Ook dat neemt niet weg dat achteraf gebleken is dat het vonnis van 30 april 2014 [gedaagde 1] niet de bevoegdheid gaf voor een gedwongen ontruiming.

2.6.

[gedaagde 1] beroept zich ook op ‘het vereiste van relativiteit dat voortvloeit uit artikel 6:162 BW’. De kantonrechter neemt aan dat hij daarmee doelt op het relativiteitsvereiste in artikel 6:163 van het Burgerlijk Wetboek (BW):

Geen verplichting tot schadevergoeding bestaat, wanneer de geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade zoals de benadeelde die heeft geleden.

Volgens hem is aan dit vereiste van relativiteit niet voldaan, omdat [eiseres] sowieso verplicht was om de woning te verlaten. Daarbij heeft hij het over ‘de norm die voortvloeit uit het arrest van de Hoge Raad van 22 januari 1999’ (ECLI:NL:HR:1999:ZC2828). Kennelijk bedoelt hij de ‘norm’ dat door vernietiging van een vonnis de titel voor tenuitvoerlegging daarvan wegvalt:

(…) dat de vernietiging van het vonnis van de President tot gevolg heeft dat de titel voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, in het bijzonder voor het incasseren van dwangsommen, is weggevallen. Het risico van tenuitvoerlegging van een vonnis dat nog geen kracht van gewijsde heeft, is immers voor de executant.

Als dit inderdaad is wat [gedaagde 1] bedoelt, dan geldt hiervoor het voorgaande: ook als [eiseres] de woning inderdaad had moeten verlaten, vormde het kortgedingvonnis van 30 april 2014 geen titel voor een gedwongen ontruiming.

2.7.

De stelling dat de ontruiming niet onrechtmatig was, omdat [eiseres] hoe dan ook had moeten verhuizen, gaat dus niet op. Het is wel denkbaar dat die stelling zou leiden tot de conclusie dat er geen causaal verband is tussen de ontruiming en de schade. Kosten die zij ook bij een rechtmatige afwikkeling van het huurcontract had moeten maken, kunnen niet beschouwd worden als schade die veroorzaakt is door de ontruiming. Dat zal dus onderzocht moeten worden.

2.8.

[gedaagde 1] beroept zich voor zijn stelling dat [eiseres] de woning hoe dan ook had moeten verlaten in de eerste plaats op het feit dat hij een vergunning voor tijdelijke verhuur had op grond van de Leegstandwet. Die vergunning is echter niet vermeld in de huurovereenkomst. Op zich heeft [gedaagde 1] gelijk dat overeenkomsten ook mondeling gesloten kunnen worden, maar dat geldt hier nu juist niet vanwege artikel 16 lid 12 van de Leegstandwet:

De huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs.

De Leegstandwet geeft dus juist voor dit geval vormvoorschriften. Die vormvoorschriften zijn van belang, omdat huurders daardoor rechten verliezen die zij normaliter wel zouden hebben. Aangezien aan dit vormvoorschrift niet is voldaan, is geen tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet tot stand gekomen.

2.9.

[gedaagde 1] stelt verder dat de huurovereenkomst er één was zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW:

Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

Ook dit is een uitzondering op de normale huurbescherming die huurders van woonruimte toekomt. Deze uitzondering moet beperkt worden opgevat, zoals ook het Hof heeft geoordeeld; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Het klassieke voorbeeld is een vakantiehuisje, dat gehuurd wordt voor gebruik als vakantieverblijf.

2.10.

In dit geval gaat het om een gewone woning in [woonplaats] . [gedaagde 1] had die gebruikt om erin te wonen. Ook [eiseres] wilde erin wonen met haar gezin, en zij wilde er werken als gastouder. Dat is niet direct een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. De aard van het gebruik kan echter ook bepaald worden door de afspraken die partijen gemaakt hebben en de bedoeling die zij hadden met die huur. Daarbij is in dit geval van belang dat [eiseres] wist dat de woning te koop stond. De overeenkomst bevatte ook een einddatum. De duur van de overeenkomst was oorspronkelijk op een jaar bepaald; later is daar twee jaar van gemaakt. Dat is echter gebeurd op verzoek van [gedaagde 1] , die zekerheid wilde dat [eiseres] niet te snel weer zou vertrekken. [eiseres] kon dat dus opvatten als een minimumtermijn.

2.11.

Verder is gebleken dat er verschillende concepten van de huurovereenkomst geweest zijn. Boven de eerste twee concepten stond ‘huurovereenkomst voor onbepaalde tijd’; er werd een tijdsduur van een jaar afgesproken met mogelijkheid van verlenging. Het derde concept werd toegezonden op 28 maart 2012. Hierboven stond ‘Tussenhuurovereenkomst voor bepaalde tijd’. Deze versie bevatte enkele extra bepalingen, met name:

21. Zowel huurder als verhuurder verklaren dat zij zijn overeengekomen dat bedoelde huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en dat derhalve huurder zich verplicht om na afloop van de overeengekomen huurperiode het gehuurde leeg (…) aan de verhuurder zal opleveren (…)

22. Huurder verklaart de onderhavige onroerende zaak voor een bepaalde termijn te huren en het gehuurde uitsluitend tijdens de overeengekomen huurtermijn als zijn hoofdverblijf te beschouwen, daar de huurder bekend is met het feit dat de verhuurder de onderhavige onroerende zaak na beëindiging van de overeenkomst zelf wenst te bewonen en wenst te aanvaarden. De verhuurder wenst niet te verhuren wanneer huurder beroep op huurbescherming zou openstaan. Huurder verklaart reeds nu met de huurbeëindiging te hebben ingestemd en van huurbescherming afstand te doen.

23. Huurder is er mee bekend, dat verhuurder het gehuurde in de verkoop heeft of gaat brengen. Verhuurder is gerechtigd de handelingen te verrichten die in het kader van verkoop gebruikelijk zijn, zoals: het aanbrengen van verkoopborden, de plaatsing (van foto’s van in- en exterieur) van de woning op internet en bezichtigingen van de woning door potentiële kopers. Verhuurder zal huurder steeds informeren over datum en tijdstip waarop bezichtigingen plaatsvinden.

2.12.

Volgens [eiseres] heeft zij deze versie onder druk getekend: zij had de huur van haar vorige woning al opgezegd en zou dakloos worden als deze huur niet tot stand kwam. Dat is niet onaannemelijk, gezien het verschil met de eerdere concepten. Gezien de datum waarop zij dit concept gekregen heeft, een paar dagen voor de afgesproken ingangsdatum, is het ook niet vreemd dat zij op dat moment haar oude huur al had opgezegd. [gedaagde 1] wijst op een e-mail waarin [eiseres] volgens hem uitdrukkelijk instemt met de korte duur van de overeenkomst. In die mail gaat het echter over verlenging van de termijn van één naar twee jaar, en de instemming daarmee is begrijpelijk als [eiseres] voor langere tijd wilde huren. [gedaagde 1] voert ten slotte aan dat [eiseres] DAS nog geraadpleegd heeft over de nieuwe clausules, en dat zij dus wist waarvoor zij tekende. Ook dat neemt niet weg dat zij op dat moment feitelijk geen keus had, omdat zij als zij niet tekende binnen drie dagen op straat zou komen te staan. Onder deze omstandigheden kan uit [eiseres] ondertekening van dit contract niet worden afgeleid dat haar bedoeling gericht was op tijdelijk gebruik.

2.13.

De verhuur zal naar de intentie van [gedaagde 1] wel van korte duur geweest zijn, in afwachting van verkoop van de woning (hoewel de einddatum niet aan die verkoop gekoppeld was). Dat ook [eiseres] tijdelijk wilde huren, is niet gebleken. De woning was ook bestemd voor gewone permanente bewoning. Alles bij elkaar is dat te weinig voor een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. De overeenkomst moet dus beschouwd worden als een gewone huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zoals [eiseres] aanvoert. Op grond van artikel 7:271 BW, zoals dat toen luidde, eindigde een dergelijke huur niet door het enkele verloop van de huurtijd, maar moest zij worden opgezegd; daarvoor gold een termijn van drie maanden plus één maand voor ieder jaar van de huur (met een maximum van zes).

2.14.

[eiseres] was dus niet verplicht om de woning zonder meer te verlaten, en zij schoot niet tekort tegenover [gedaagde 1] door dat niet te doen. Wel was [gedaagde 1] bevoegd om haar de huur op te zeggen. In dat geval had zij de woning inderdaad moeten verlaten, maar met inachtneming van de opzegtermijn. De schade die zij geleden heeft doordat [gedaagde 1] dat niet gedaan heeft, komt voor vergoeding in aanmerking. Voor de begroting daarvan gaat de kantonrechter ervan uit dat [eiseres] , als [gedaagde 1] inderdaad op de juiste manier had opgezegd, dankzij de opzegtermijn direct had kunnen verhuizen naar de woning waar zij nu woont, althans een daarmee vergelijkbare woning.

2.15.

Het eerste knelpunt is welk deel van de totale schade moet worden toegerekend aan [eiseres] en welk deel aan haar partner [A] . Hij is geen partij bij deze procedure, en [eiseres] heeft niet toegelicht waarom zijn kosten te beschouwen zouden zijn als haar schade. Feitelijk geldt dit ook voor kosten van de kinderen: aangezien ook [A] voor zijn kinderen onderhoudsplichtig is, spreekt het niet vanzelf dat extra kosten voor de kinderen te beschouwen zijn als schade van [eiseres] .

2.16.

[eiseres] vordert terugbetaling van € 541,67 aan teveel betaalde huur over de periode van 18 tot en met 30 juni 2014. Men kan zich afvragen of het hier gaat om schade of om onverschuldigde betaling, maar dat doet niet zoveel ter zake. Volgens [gedaagde 1] moest de huur vooruit betaald worden, en was [eiseres] ook over een gedeelte van een maand de hele maandhuur verschuldigd. Het eerste argument betreft alleen de datum waarop betaald moest worden. Het tweede spreekt niet vanzelf in een geval als dit, waarin het niet aan [eiseres] lag maar aan [gedaagde 1] dat zij de woning halverwege de maand verlaten heeft. Omdat [gedaagde 1] dit verweer niet verder onderbouwt, gaat dat niet op. Hij voert echter ook aan dat [eiseres] de huur over juni 2014 nog helemaal niet betaald had. Daarop zal [eiseres] nog mogen reageren.

2.17.

[eiseres] heeft kosten moeten maken voor vervangend onderdak. Zij vordert in dit verband vergoeding van € 1.500 huur van een chalet of stacaravan voor [A] met één van hun kinderen gedurende zes weken. Daarnaast vordert zij vergoeding van een vliegreis van ‘Elina’ naar Omsk en terug (€ 482,60), van een vliegreis van haarzelf met drie kinderen van Düsseldorf naar Barcelona en terug (€ 326,86 + € 409,96) met tweemaal € 68,40 aan autokosten [woonplaats] -Düsseldorf- [woonplaats] en terug (in totaal dus € 873,62), en van een vliegreis van [A] naar Barcelona en terug (€ 298,68). Zij stelt dat deze vliegreizen dienden om tijdelijk onderdak te vinden bij familie. [gedaagde 1] betwist deze kosten, en [eiseres] heeft nog onvoldoende onderbouwd dat dit inderdaad redelijke kosten zijn, die zij heeft moeten maken als gevolg van de ontruiming. Zij zal alsnog mogen toelichten dat de vliegreizen te beschouwen waren als een passende oplossing, en zij zal zich mogen uitlaten over de vraag wat vervangend onderdak in Nederland voor het hele gezin gekost zou hebben. Ten slotte mag zij nog ingaan op de relevantie van het feit dat zij in de betreffende periode de huur voor de ontruimde woning niet meer hoefde betalen, en op de vraag of die besparing niet met de schade verrekend zou moeten worden.

2.18.

Voor de verhuis- en opslagkosten geldt het volgende. Uitgangspunt is dat [eiseres] bij een reguliere opzegging hoe dan ook de woning had moeten verlaten. De verhuisdozen komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking: die had zij hoe dan ook nodig gehad. Voor de dubbele verhuiskosten (naar en van de opslag) ligt dat anders, omdat zij bij een reguliere opzegging maar eenmaal had hoeven verhuizen. De kosten voor verhuizing naar de opslag bedroegen € 1.840,64 en die voor verhuizing van de opslag naar het nieuwe adres € 1.633,50. Omdat de reden voor het verschil niet is toegelicht, gaat de kantonrechter uit van het gemiddelde, dat is € 1.737,07.

2.19.

De opslagkosten (juli en augustus, tweemaal € 417,99) komen ook voor vergoeding in aanmerking. Het is denkbaar dat er goedkopere opslagmogelijkheden waren geweest, maar het ligt ook voor de hand dat [eiseres] weinig tijd had om te zoeken naar de goedkoopste oplossing, en dat haar eerste prioriteit was om haar inboedel te redden. [gedaagde 1] onderbouwt niet, althans onvoldoende concreet, dat dit bedrag voor de opslag van een hele inboedel zo onredelijk hoog is dat het om die reden niet vergoed hoeft te worden. Ook het argument dat zij sneller had kunnen verhuizen, toen zij eenmaal een nieuwe woning had, gaat niet op. Na het ingaan van de huur is een nieuwe woning niet per definitie onmiddellijk bewoonbaar; daarom juist had [eiseres] belang bij een opzegtermijn. Deze kosten zullen daarom moeten worden vergoed.

2.20.

[eiseres] vordert vergoeding van allerlei kosten voor de nieuwe woning, variërend van een uittreksel GBA voor de verhuurder tot laminaat en vloerbedekking, een gasfornuis en een deurmat. Dit zijn echter geen kosten die veroorzaakt zijn door de ontruiming; ook als [gedaagde 1] had opgezegd met de voorgeschreven opzegtermijn, had ze dergelijke kosten moeten maken. Mogelijk zou ze dan hebben uitgekeken naar een gestoffeerde woning, maar het is niet gezegd dat ze die gevonden zou hebben, en men mag ook aannemen dat die stoffering in de huur verrekend zou zijn. Daarom komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking.

2.21.

Ten slotte vordert [eiseres] een vergoeding voor gederfde inkomsten. Zij ving als gastouder in haar eigen huis tegen betaling kinderen op; als gevolg van de ontruiming was dat enige tijd niet mogelijk. Zij becijfert deze schade op € 9.928,06. Deze schade is echter nog onvoldoende onderbouwd. Nog afgezien van andere dingen lijkt het erop dat zij uitgaat van de gemiste omzet, terwijl toch aangenomen mag worden dat zij ook kosten maakte die daarvan afgetrokken moeten worden. Ook op het verweer van [gedaagde 1] heeft zij nog niet kunnen reageren. De kantonrechter zal haar de gelegenheid geven om deze post alsnog behoorlijk te onderbouwen.

2.22.

[gedaagde 1] voert als algemeen verweer nog aan dat [eiseres] nu een lagere huur heeft, en dat dit voordeel met haar schade verrekend moet worden. Dat argument gaat niet op. Als [eiseres] nu minder huur betaalt, is dat niet zozeer veroorzaakt door de ontruiming van de [adres] , als wel door het feit dat zij (zelf) andere huisvesting gezocht en gevonden heeft. Dat voordeel hoeft niet te worden verrekend.

2.23.

In reconventie vordert [gedaagde 1] diverse verklaringen voor recht, die erop neerkomen dat [eiseres] de woning op 31 maart 2014 had moeten verlaten en dat de ontruiming dus niet onrechtmatig was. Daarnaast vordert hij vergoeding van schade die hij lijdt doordat [eiseres] de woning niet op 31 maart 2014 verlaten heeft; volgens hem is zij daarmee tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de overeenkomst. Hierboven is echter vastgesteld dat dat onjuist is. De vordering in reconventie moet daarom in haar geheel worden afgewezen.

2.24.

De kantonrechter zal [eiseres] nu de gelegenheid geven om in een akte in te gaan op de genoemde punten:

  • - de verdeling van de schade tussen haar en [A] ;
  • - de betaling van de huur van juni 2014;
  • - de vervangende huisvesting en de vliegreizen;
  • - de inkomensderving.

Daarna zal [gedaagde 1] daarop nog mogen reageren.

3De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 29 maart 2017 te 9.30 uur, waar [eiseres] zich schriftelijk mag uitlaten over de hierboven genoemde drie punten;

bepaalt dat [gedaagde 1] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Willems, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2017.