Rechtbank Rotterdam, 18-03-2015 / C/10/449924 / HA ZA 14-463


ECLI:NL:RBROT:2015:2164

Inhoudsindicatie
Nietig besluit vereniging van eigenaars ingevolge schending modelreglement splitsingsakte (art 2:14 jo 5:129 BW)? Uitleg bepalingen modelreglement: is er sprake van een nieuwe installatie en/of uitgave buiten het onderhoud waarvoor een quorum is vereist.
Instantie
Rechtbank Rotterdam
Uitspraakdatum
2015-03-18
Publicatiedatum
2015-03-30
Zaaknummer
C/10/449924 / HA ZA 14-463
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht



Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel



zaaknummer / rolnummer: C/10/449924 / HA ZA 14-463


Vonnis van 18 maart 2015


in de zaak van


[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. M.J. Goedhart,


tegen


de vereniging

[gedaagde],

gevestigd te[woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. J.A. Vermeulen.



Partijen zullen hierna[eiser] en de VvE genoemd worden.



1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • - het tussenvonnis van 2 juli 2014 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
  • - het proces-verbaal van comparitie van 1 december 2014;
  • - het schrijven van mr. Vermeulen van 6 januari 2015 waarin een opmerking over het proces-verbaal is gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.


2De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen -voor zover hier van belang- het volgende vast:


2.1.

[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de 23ste etage van een woontoren, plaatselijk bekend [adres] (hierna: het appartementsrecht). Het appartementencomplex bestaat uit een tweetal torens genaamd[torens]’, waarin zich appartementen, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten bevinden.[eiser] is op grond van de wet lid van de VvE.


2.2.

In de splitsingsakte waarbij het appartementsrecht is ontstaan, is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’, vastgesteld bij akte verleden op 2 januari 1992 voor een plaatsvervanger van notaris mr. J.W. Klinkenberg te Rotterdam (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. Het modelreglement bevat onder meer de volgende bepalingen:


Artikel 38

De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.

De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.

(…)

5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

6. In het in de laatste zin van het vorige lid bedoelde geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. In de oproep tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht.

(…)

8. Het in het vijfde lid en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.


2.3.

Op 17 april 2013 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden waarin de invoering van een tagsysteem aan de orde is geweest. In de notulen behorend bij deze vergadering, is het navolgende – voor zover relevant – vermeld:


12. Beveiliging


(…)

Tagsysteem


Het bestuur heeft een voorstel uitgewerkt waardoor met individuele pasjes/tags alle deuren van Harbour Village, de garagedeuren en de lift geopend kunnen worden. Per pasje kan bepaald worden voor welke ingangen deze gebruikt mag worden. Iemand die alleen een parkeerplaats heeft kan dan niet verder de woontoren in. Een eigenaar kan meerdere tags bestellen. Een tag kost ongeveer 25 euro. Er zijn verschillende mogelijkheden. Per mogelijkheid bedragen de kosten circa 10.000 tot 15.000 euro. Bij stroomuitval gaat in principe de deuren met een tag open tenzij anders geprogammeerd.


- Tagsysteem voor liften


Met een tagsysteem kan de tagbezitter alleen op de verdieping komen waar zijn tag voor geschikt is. Mensen die niet over een tag beschikken kunnen dan niets met de liften.


Nadeel is dat je je bezoek altijd beneden dient op te halen en dat hulpdiensten als de ambulance dan een probleem hebben. Voor dit laatste zal het bestuur moeten zoeken naar een oplossing. Met een goede oplossing daarvoor zou de vergadering akkoord zijn.


- Tagsysteem voor speedgate parkeergarage


Er is hier een ruime meerderheid voor. Wel willen de eigenaren graag dat de tag uitleesbaar is van een wat grotere afstand. Zodat men niet recht voor de uitlezer hoeft te staan om de deur open te krijgen.


- Tagsysteem voor woningen


Dit is iets waar eigenaren individueel voor kunnen besluiten. Geschatte kosten bedragen circa 500 euro per woning. Deze kosten zijn dan ook voor de eigenaar die dit aan wil laten brengen bij zijn of haar woning.


Met een tagsysteem zijn er in principe geen sleutels of pasjes meer nodig.


In de besluitenlijst behorende bij de notulen van de algemene ledenvergadering van 17 april 2013 is het navolgende opgenomen:


‘(…) De vergadering gaat onder voorwaarden akkoord met het aanbrengen van een tagsysteem.


2.4.

In voormelde vergadering waren 2492 van de 3900 stemmen vertegenwoordigd, hetgeen neerkomt op 63,9% van het totaal aantal stemmen.


2.5.

In een brief van 20 september 2013 van de VvE staat onder meer het navolgende vermeld:


Geachte heer[eiser] en mevrouw[eiser],


De uitvoering van het sleutelplan is begonnen!

(…)


Belangrijke punten betreffende het sleutelplan:

- Alle algemene deuren worden voorzien van nieuwe sloten die middels een tag te openen zijn. (…)


2.6.

Het tagsysteem is ingevoerd conform het in de algemene ledenvergadering van 17 april 2013 genomen besluit, waarbij in de lift een noodknop is aangebracht voor de hulpdiensten.



3Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat het op 17 april 2013 door de VvE genomen besluit omtrent de invoering van het tagsysteem nietig is, wegens strijd met de splitsingsakte;

II. de VvE te veroordelen om het tagsysteem dat is aangebracht op de liften buiten werking te stellen zodat er zonder belemmering door bezoekers voor[eiser] met de lift naar de verdieping waar het appartement van[eiser] is gelegen kan worden gekomen en wel binnen vier weken na betekening van het vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,= voor iedere dag of ieder gedeelte van een dag dat de VvE aan deze veroordeling geen gevolg geeft, met een maximum van

€ 100.000,=;

III. de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure, met daarbij de bepaling dat deze kosten binnen vier dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis dienen te zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn.


3.2.

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering.


3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.



4De beoordeling

4.1.

Partijen twisten over de vraag of in de vergadering van 17 april 2013 een rechtsgeldig besluit in de VvE is genomen ter zake van het tagsysteem.


4.2.

[eiser] bestrijdt dat er sprake is van een rechtsgeldig besluit. Hij heeft als bezwaren tegen het besluit aangevoerd dat hij vreest dat hij, mocht hij onverhoopt opnieuw geopereerd moeten worden, niet meer in staat zal zijn om de verpleegkundigen van Thuiszorg of andere medewerkers van de apotheek binnen te laten. Met de invoering van het tagsysteem is immers noodzakelijk geworden om het bezoek zelf op te halen. Verder vreest hij dat de hulpdiensten hem in geval van nood niet tijdig kunnen bereiken. Daarnaast komt het volgens[eiser] erop neer dat hij door het tagsysteem geen zaken meer via internet zou kunnen bestellen.

Daarnaast is volgens[eiser] sprake van een nietig besluit op de voet van het bepaalde in de artikelen 2:14 BW jo. 5:129 BW wegens strijdigheid met de splitsingsakte. Nu het besluit is genomen in een vergadering waarin slechts 63,9% van het totaal aantal stemmen, derhalve minder dan 2/3 gedeelte, vertegenwoordigd was, is het vereiste quorum op twee manieren geschonden:

in het modelreglement is in artikel 38 lid 5 opgenomen dat een besluit tot het doen van uitgaven die ‘buiten het onderhoud’ vallen slechts kunnen worden genomen met een meerderheid van 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin minimaal 2/3 van het aantal eigenaars aanwezig is;

het gaat hier om het aanbrengen van een nieuwe installatie, waarvoor op grond van artikel 38 lid 8 van het modelreglement eveneens een quorum geldt en een meerderheid van 2/3 van de aanwezige eigenaars is vereist.

Bij dagvaarding heeft[eiser] tevens betoogd dat het besluit eveneens nietig is in verband met strijd met artikel 11 van het modelreglement (toegang gemeenschappelijke ruimten), doch hij heeft dit argument ter comparitie ingetrokken.


4.3.

Ter zake van de door[eiser] gevoerde bezwaren heeft de VvE aangevoerd dat deze niet thuishoren in de onderhavige procedure. Op grond van artikel 2:15 jo 5:130 BW kan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen, om vernietiging van het besluit worden verzocht. In dat geval dient te worden beoordeeld of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Om vernietiging van het besluit is door[eiser] binnen de genoemde termijn niet verzocht en daarom is voor een open belangenafweging in de onderhavige procedure geen plaats (meer). Voor zover dit wel het geval mocht zijn, heeft de VvE tegen de bewaren inhoudelijk verweer gevoerd. Op verzoek van[eiser] kunnen extra tags ter beschikking worden gesteld voor Thuiszorg-medewerkers of andere dienstverlenende instanties. Bovendien is er een noodknop aanwezig in de lift zodat ook de hulpdiensten zijn appartement kunnen bereiken.

Ten aanzien van de nietigheid van het besluit heeft de VvE zich op het standpunt gesteld dat het huidige toegangssysteem, waarbij toegang wordt verkregen door tags in plaats van sleutels niet is aan te merken als een nieuwe installatie in de zin van artikel 38 lid 8 van het splitsingsreglement. Voor zover de rechtbank zou oordelen dat het tagsysteem wel als een nieuwe installatie is aan te merken, heeft te gelden dat het vervangen van sleutels door tags in verband met veiligheidsoverwegingen als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. Voor dergelijke besluiten is een gekwalificeerde meerderheid niet benodigd.


4.4.

De rechtbank overweegt als volgt.

In de vernietigingsprocedure van artikel 5:130 BW jo 2:15 BW dient op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 sub b BW te worden getoetst of een VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het verzoek tot vernietiging dient echter binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen, te worden gedaan (artikel 5:130 lid 2 BW). Nu tussen partijen vaststaat dat[eiser] niet binnen de genoemde termijn heeft verzocht om vernietiging van het besluit, is er voor de beoordeling van de door[eiser] opgeworpen bezwaren geen plaats (meer). Ook komt de rechtbank niet meer toe aan hetgeen[eiser] ter zake van de strijdigheid met artikel 11 van het modelreglement heeft aangevoerd, nu hij deze grond ter comparitie heeft ingetrokken.


4.5.

Derhalve resteert ter beoordeling door de rechtbank in de onderhavige procedure het beroep van[eiser] op de nietigheid van het besluit van 17 april 2013, op grond van artikel 2:14 BW.

De rechtbank overweegt dat nu partijen van mening verschillen over de uitleg van de bepalingen van artikel 38 lid 5 (is er sprake van een uitgave buiten het onderhoud?) en lid 8 (is er sprake van een nieuwe installatie?) van het modelreglement, de rechtbank deze bepalingen dient uit te leggen. Daarbij is het volgende van belang. Nu bedoeld document naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van de toekomstige eigenaren van en andere gerechtigden tot zowel de woonappartementen als de bedrijfsruimten in het complex, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van dat document, dienen de bewoordingen van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van het reglement. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, wel van groot belang, doch niet alléén bepalend. Bij die betekenis dient ook gelet te worden op de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer waarbinnen deze akte is opgesteld, op de structuur van de tekst als geheel, en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg. Daarbij gaat het niet om de subjectieve bedoelingen van die partijen die de akte hebben opgesteld, voor zover die niet uit de akte zelf blijken.


4.6.

In het onderhavige geval is er sprake van het vervangen van de bestaande sleutels door een tagsysteem, waarbij bewoners met een pasje toegang hebben tot die gedeelten van het complex waar zij ook bevoegd zijn om te komen.

Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van een nieuwe installatie die buiten het gewone onderhoud valt. Anders dan in de door de VvE aangehaalde uitspraak van het Hof Amsterdam (ECLI: NL:GHAMS:2013:3536) is er geen sprake van een aflopend contract waardoor gezocht diende te worden naar een toereikend en vergelijkbaar alternatief. In casu is ervoor gekozen om het systeem waarin iedereen een fysieke sleutel had, te vervangen door een nieuw systeem. Dit heeft volgens de VvE te maken met het herziene beveiligingsplan, omdat in de loop van de jaren een groot aantal sleutels in omloop is gekomen en het bovendien onwenselijk is dat bezoekers zich ‘overal kunnen begeven’. Het voordeel van de tags ten opzichte van de sleutels is volgens de VvE dat deze van afstand ‘uit’ kunnen worden gezet en er op deze wijze een betere controle kan worden gehouden op de toegang tot het complex. De rechtbank is van oordeel dat hier geen sprake is van regulier en/of noodzakelijk onderhoud. Uit de aangevoerde omstandigheden kan niet worden afgeleid dat het ‘upgraden’ van gewone sleutels naar een tagsysteem als een noodzakelijk of reguliere onderhoudsuitgave dient te worden gekwalificeerd. Bovendien gaat het om een investering die hoge kosten met zich brengt, te weten een bedrag van circa 10.000 tot 15.000 euro. Bij het nemen van beslissingen met een dergelijk ingrijpend financieel karakter ligt het in het licht van de strekking en geest van het modelreglement in de rede een quorum te hanteren teneinde een zo groot mogelijk draagvlak onder de leden van de VvE te creëren. Het gaat hier naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet om kosten van regulier of noodzakelijk onderhoud waarmee eigenaren derhalve rekening hadden kunnen of moeten houden omdat deze als kosten van regulier of noodzakelijk onderhoud te voorzien zijn.

De rechtbank verwerpt de stelling van de VvE dat er geen sprake is van een installatie omdat het tagsysteem niet voldoet aan het begrip installatie zoals deze wordt gebruikt in de Van Dale. Daarin staat volgens de VvE vermeld dat onder installatie onder meer wordt bedoeld ‘een aantal bij elkaar horende apparaten: hij heeft een nieuwe installatie, nl. geluidsinstallatie’. Volgens de VvE dienen tags gelijk te staan aan een sleutel en kunnen deze niet zelfstandig worden gekwalificeerd als zijnde een installatie in de zin van artikel 38 lid 8 van de modelreglement. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank onjuist. Om de verandering technisch mogelijk te maken, dienen kastjes die de tags kunnen lezen te worden geïnstalleerd die communiceren met een computer. Dit merkt de rechtbank aan als nieuwe installatie. Het betreft immers een aantal bij elkaar behorende apparaten, te weten de tags zelf, de kastjes (taglezers) alsmede de computer waarmee de kastjes in contact staan. Een circuit van technische toestellen is benodigd om het tagsysteem te laten functioneren; zonder (een van) deze onderdelen is dat niet mogelijk.


4.7.

Het vorenstaande brengt met zich dat het besluit tot invoering van het tagsysteem nietig is wegens strijd met het bepaalde in artikel 38 lid 5 en 8 van het modelreglement.

De gevorderde verklaring voor recht ligt daarom voor toewijzing gereed.


4.8.

Ter zake van het sub II gevorderde, een veroordeling om binnen vier weken na betekening van het vonnis het tagsysteem buiten werking te stellen zodanig dat bezoekers van[eiser] met de lift naar het appartement kunnen komen, overweegt de rechtbank dat – zoals ook besproken is bij de comparitie – de VvE in de gelegenheid dient te worden gesteld om alsnog een rechtsgeldig besluit dienaangaande te kunnen nemen. Op grond van artikel 33 lid 8 van het modelreglement is de oproepingstermijn voor de vergadering van de VvE 15 dagen. Indien in een vergadering niet het vereiste quorum aanwezig is, kan ingevolge artikel 38 lid 6 van het modelreglement een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, die niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste dient te worden gehouden. In deze (tweede) vergadering kan over de aanhangige onderwerpen een rechtsgeldig besluit worden genomen ongeacht het aantal aanwezige stemmen. Om de VvE in die gelegenheid te stellen, zal de rechtbank het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Pas nadat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan dient de VvE het tagsysteem met betrekking tot de liften buiten werking te stellen, tenzij voordien alsnog een rechtsgeldige beslissing aan de invoering van het tagsysteem ten grondslag komt te liggen.

Het gevorderde sub II ligt derhalve voor toewijzing gereed op de wijze als hierna is vermeld. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.


4.9.

VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van[eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 98,80 (77,52 + 16,28 BTW + 5 KvK)

- griffierecht 282,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.284,80



5De beslissing

De rechtbank


5.1.

verklaart voor recht dat het op 17 april 2013 door de VvE genomen besluit omtrent de invoering van het tagsysteem nietig is, wegens strijd met de splitsingsakte,


5.2.

veroordeelt de VvE om het tagsysteem dat is aangebracht op de liften buiten werking te stellen zodat er zonder belemmering door bezoekers voor[eiser] met de lift naar de verdieping waar het appartement van[eiser] is gelegen kan worden gekomen, binnen een termijn van twee maanden nadat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, tenzij voordien alsnog een rechtsgeldige beslissing aan de invoering van het tagsysteem ten grondslag komt te liggen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of ieder gedeelte van een dag dat de VvE aan deze veroordeling geen gevolg heeft, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;


5.3.

veroordeelt VvE in de proceskosten, aan de zijde van[eiser] tot op heden begroot op € 1.284,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,


5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.




Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2015.2053/39