Rechtbank Rotterdam, 17-04-2015 / 3548175 CV EXPL 14-52058


ECLI:NL:RBROT:2015:4269

Inhoudsindicatie
Verhuur van woonruimten aan uitzendbureau ten behoeve van haar werknemers. Huur van drie woonruimten wordt niet aangemerkt als ondeelbare overeenkomst. Huurcommissie uitspraak bindt de onderhuurder en de onderverhuurder, maar niet de hoofdverhuurder.
Instantie
Rechtbank Rotterdam
Uitspraakdatum
2015-04-17
Publicatiedatum
2015-06-18
Zaaknummer
3548175 CV EXPL 14-52058
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht



Vindplaatsen
Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 3548175 CV EXPL 14-52058


Uitspraak: 17 april 2015


vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam


in de zaak van


de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Uitzendbureau Tradiro B.V.,

Gevestigd en kantoorhoudende te Vlaardingen,

eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. Chr. W. L. Veen, advocaat te Hellevoetsluis,


tegen


[gedaagde] ,

wonende te Loosdrecht, gemeente Wijdemeren,

gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Malakpour, te Laren.


Partijen worden hierna aangeduid als “Tradiro” en “[gedaagde]”.


1Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de

kantonrechter kennis heeft genomen:

- het exploot van dagvaarding van 23 oktober 2014 met 17 producties;

- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met 14 producties;

- het tussenvonnis van 8 januari 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast;

- de conclusie van antwoord in reconventie met één productie (waarbij het in repliek in

conventie gestelde buiten beschouwing is gelaten).


1.2.

De comparitie van partijen werd gehouden op 10 maart 2015 in aanwezigheid van de

heren M. Mostert en P. Grootscholten namens Tradiro, de heer [gedaagde] en zijn echtgenote en

de beide gemachtigden.


1.3.

De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.


2De vaststaande feiten in conventie en in reconventie

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van appartementen aan de [adres] te Rotterdam.

Tradiro is een uitzendbureau onder meer in de tuinbouwsector met een vaste kern van

Poolse werknemers. Tradiro verzorgt ook de huisvesting van haar buitenlandse

arbeidskrachten.


2.2.

In 2011 heeft Tradiro van [gedaagde] drie appartementen gehuurd. De huurovereenkomst is

aangegaan voor de drie appartementen in één contract. Daarbij is overeengekomen dat

Tradiro de appartementen onderverhuurt aan haar uitzendkrachten. De huurprijs per

appartement was aanvankelijk € 700,-- per maand en is later verhoogd tot € 750,-- per

maand. De huurprijs werd door Tradiro aan [gedaagde] voldaan. Later zijn nog twee

appartementen gehuurd, maar daarover is geen geschil. De appartementen beschikken

allemaal over een eigen toegang, eigen sanitair en een eigen keuken en zijn derhalve aan te

merken als zelfstandige woonruimten.


2.3.

Op 28 oktober 2013 heeft Tradiro de huurovereenkomsten opgezegd tegen ultimo

december 2013. Vervolgens zijn twee van de drie appartementen ontruimd en opgeleverd.

Het derde appartement, bewoond door mevrouw[B.], een uitzendkracht van

Tradiro, is niet ontruimd en opgeleverd.


2.4.

Op verzoek van mevrouw [B.] heeft de Huurcommissie op 17 maart 2014

(verzonden op 1 april 2014) uitgesproken dat de per 1 juni 2013 overeengekomen huurprijs

van € 750,-- niet redelijk is. De Huurcommissie spreekt uit dat een huurprijs van € 330,19

per maand wel redelijk is. Voorts heeft de Huurcommissie uitgesproken dat wegens ernstige

gebreken in de woonruimte de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot € 99,06 per maand.

In de uitspraak van de Huurcommissie wordt Tradiro als verhuurder aangemerkt. De post is

door de Huurcommissie verzonden aan [gedaagde], per adres Tradiro.

Geen van de partijen heeft zich gewend tot de kantonrechter naar aanleiding van de

uitspraak van de Huurcommissie, zodat de uitspraak geldt als wilsovereenstemming tussen

partijen.


2.5.

Tradiro heeft aan [B.] een bedrag van € 7.811,32 betaald, zijnde de als

gevolg van de Huurcommissie uitspraak te veel betaalde huur.


3De vordering en het verweer in conventie

3.1.

Tradiro stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het door Tradiro aan [B.]

betaalde bedrag aan haar moet terugbetalen. Zij komt tot dit standpunt omdat [gedaagde] de

verhuurder is. Daarbij komt dat [gedaagde] inmiddels verhuurder van [B.] is geworden.

[gedaagde] heeft alle post van de Huurcommissie ontvangen en heeft geen verweer gevoerd.


3.2.

[gedaagde] verweert zich. Hij stelt zich op het standpunt dat Tradiro als onderverhuurder

moet worden beschouwd en dat de uitspraak van de Huurcommissie alleen ziet op de

onderhuurovereenkomst. Tradiro heeft huurovereenkomsten overgelegd van [gedaagde] en de

verschillende huurders, maar deze overeenkomsten zijn vervalst, althans nimmer door [gedaagde]

getekend. De huurovereenkomst is weliswaar opgezegd, maar omdat één van de

appartementen niet werd ontruimd is de huurovereenkomst voor de drie appartementen niet

beëindigd. De verhuur van de drie appartementen ten behoeve van de tijdelijke huisvesting

van de werknemers moet worden gekwalificeerd als de huur van bedrijfsruimte. Subsidiair

is sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. Er kan

geen sprake zijn van de voortzetting van de onderhuurovereenkomst door [gedaagde].


4De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert nakoming van de huurovereenkomst voor de drie appartementen.

Subsidiair vordert [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en het ontruimen van het

gehuurde. Meer subsidiair vordert hij beëindiging van de onderhuurovereenkomst op grond

van artikel 7:269 lid 2 sub c BW. Tenslotte vordert [gedaagde] een schadevergoeding van

€ 3.000,-- omdat de huurovereenkomst niet correct is opgezegd en opgeleverd.


4.2.

Tradiro voert verweer, de huurovereenkomst is opgezegd en beëindigd. Opzegging is

een eenzijdige rechtshandeling. Twee van de drie appartementen zijn naar behoren

opgeleverd. Voor het derde appartement geldt dat [gedaagde] door de opzegging de positie van

verhuurder heeft verkregen ten opzichte van de onderhuurder. De onderhuur heeft met

instemming van [gedaagde] plaatsgevonden. Het gaat om de huur van woonruimte zodat de regels

van het bedrijfsruimtehuurrecht niet van toepassing zijn. Van huur die naar zijn aard voor

korte duur is aangegaan is geen sprake. De huur is per 1 januari 2014 beëindigd en vanaf

deze datum is Tradiro geen huur meer verschuldigd.


4De beoordeling in conventie

4.1.

Allereerst is van belang vast te stellen hoe de huurovereenkomst moet worden

gekwalificeerd. Deze kwalificatie is immers van belang voor het vaststellen van de over en

weer geldende rechten en plichten.

Vaststaat dat Tradiro de drie appartementen heeft gehuurd van [gedaagde] en dat Tradiro

toestemming had van [gedaagde] om daar tijdelijk buitenlandse uitzendkrachten te huisvesten.

Er is met andere woorden een overeenkomst aangegaan tussen Tradiro en [gedaagde].

Partijen hebben het een en ander gesteld over de vraag of [gedaagde] niet rechtstreeks met de

onderhuurders heeft gecontracteerd. Dit is gebeurd naar aanleiding van een aantal op naam

van de onderhuurder en [gedaagde] gestelde contracten. [gedaagde] heeft betwist dat hij deze

contracten is aangegaan. Vooropgesteld wordt dat deze contracten niet zijn getekend door

de onderhuurders. Ook is het de kantonrechter tijdens de gehouden comparitie van partijen

gebleken dat de handtekening van [gedaagde] niet een originele handtekening is, maar een

ingescande kopie. Daarmee is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] rechtsreeks met

de huurders heeft gecontracteerd. Dit wordt door Tradiro bevestigd omdat zij heeft gesteld

dat zij zelf de huur aan [gedaagde] betaalde. Verder is door Tradiro gesteld dat zij zelf de huur

heeft opgezegd tegen 1 januari 2014. Deze handelingen zou Tradiro niet hebben verricht

wanneer zij werkelijk had gemeend geen huurder meer te zijn. Tijdens de comparitie van

partijen heeft Tradiro desgevraagd ook nog verklaard dat sprake is van een

hoofdhuurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde] en van onderhuurovereenkomsten voor elk

van de appartementen tussen Tradiro en een werknemer.

De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een huurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde],

alsmede van drie onderhuurovereenkomsten tussen Tradiro en de onderhuurders.


4.2.

Een tweede kwalificatievraag betreft de hoofdhuurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat sprake

is van de verhuur van bedrijfsruimte en Tradiro stelt zich op het standpunt dat van de huur

van woonruimte sprake is. Op grond van HR 20 september 1985, NJ 1986,260 (zonshofje I)

is hier sprake van woonruimte, nu een overeenkomst is gesloten die beoogt woonruimte

onder te verhuren.


4.3.

De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor Tradiro en [B.]. De

uitspraak ziet op de situatie die per 1 juni 2013 bestond en op dat moment was sprake van

een onderhuurovereenkomst. Het is dan ook in overeenstemming met die situatie dat

Tradiro met de onderhuurder heeft afgerekend. Dat Tradiro als de verhuurder wordt

beschouwd blijkt uit de uitspraak. Dat de post via Tradiro aan [gedaagde] werd geadresseerd doet

daar niet aan af. Of de uitspraak juist is kan de kantonrechter niet beoordelen, omdat geen

van de partijen zich binnen 8 weken na het verzenden van de uitspraak tot de kantonrechter

heeft gewend. De kantonrechter moet van de juistheid van de uitspraak uitgaan.

Vervolgens is het de vraag of de uitspraak ook doorwerkt in de hoofdhuurrelatie tussen

Tradiro en [gedaagde]. De kantonrechter oordeelt dat zulks niet het geval is.

De hoofdhuurovereenkomst is een andere overeenkomst dan de overeenkomst die door de

Huurcommissie werd beoordeeld. Bovendien is sprake van verschillende partijen. Wanneer

Tradiro meent dat de huurprijs die zij met [gedaagde] is overeengekomen te hoog is, dient zij

daartoe zelf een verzoek aan [gedaagde] te richten en eventueel een procedure aanhangig te

maken tegen [gedaagde]. Nu zij dat niet heeft gedaan geldt in de hoofdhuurrelatie dat de


overeengekomen huurprijs is blijven gelden. Dit betekent dat de vordering niet toewijsbaar

is.


4.4.

Tradiro wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding.


5De beoordeling in reconventie

5.1.

Tradiro heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2014 met inachtneming

van de in de huurovereenkomst bepaalde opzegtermijn van twee maanden. De

huurovereenkomst is daarmee op een rechtsgeldige wijze tot een einde gekomen. Anders

dan [gedaagde] suggereert is haar instemming met de opzegging niet vereist omdat opzegging een

eenzijdige rechtshandeling is.


5.2.

Twee van de drie appartementen zijn ontruimd en opgeleverd, maar het derde

appartement, waar [B.] woont, is niet ontruimd en opgeleverd.

[gedaagde] meent dat door het niet opleveren van één van de drie appartementen de gehele

overeenkomst nog niet tot een einde is gekomen, daarbij uitgaande van de ondeelbaarheid

van de overeenkomst.

De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in die opvatting. Eerder, in rechtsoverweging 4.2., is

geoordeeld dat sprake is van de huur van woonruimte. Het staat vast dat de drie

appartementen zelfstandige woonruimten zijn, die op geen enkele wijze van elkaar

afhankelijk zijn als het gaat om voorzieningen. Er is dan geen goede grond om te stellen dat

de twee opgeleverde appartementen niet zijn opgeleverd en ontruimd. Er is niets dat [gedaagde]

verhindert om deze appartementen opnieuw te verhuren. Dat [gedaagde] de wens heeft om voor

alle appartementen één verhuurder te hebben vormt een onvoldoende belang om daarover

anders te oordelen. De huurovereenkomsten van de twee ontruimde appartementen zijn dan

ook per 1 januari 2014 beëindigd. [gedaagde] kan geen aanspraak maken op huurbetaling door

Tradiro na deze datum.


5.3.

Het aan [B.] onderverhuurde appartement is niet ontruimd. Deze

onderhuurder heeft geen enkele contractuele relatie met de hoofdverhuurder, maar zij geniet

op grond van de wet wel een zekere bescherming jegens de hoofdverhuurder. Artikel 7:269

BW bepaalt dat de onderhuur van een zelfstandige woonruimte van rechtswege wordt

voortgezet door de hoofdverhuurder wanneer de hoofdhuurovereenkomst tot een einde

komt. Dat is precies wat hier is gebeurd. Door de opzegging is de hoofdhuurovereenkomst

per 1 januari 2014 tot een einde gekomen. Vanaf dat moment is [gedaagde] van rechtswege de

verhuurder van [B.] geworden. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde]

vervolgens de procedure van artikel 7:269 lid 2 3W heeft gevolgd, bestaat deze

overeenkomst nog altijd. Voor alle duidelijkheid stelt de kantonrechter ook vast dat in deze

huurrelatie de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs geldt tussen [B.] en

[gedaagde] en ook geldt de tijdelijke huurverlaging, zolang de gebreken niet zijn verholpen.

De vorderingen sub 1 en 2 zijn niet toewijsbaar.


5.4.

Subsidiair stelt [gedaagde] dat hij heeft verhuurd in de zin van artikel 7:232,2 BW. Bij deze

stelling heeft [gedaagde] geen belang meer, nu de huurovereenkomst met Tradiro reeds tot een

einde is gekomen. [gedaagde] zou daar wellicht nog belang bij kunnen hebben wanneer de

onderhuurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur zou zijn aangegaan. In dat geval zou

de onderhuurovereenkomst en daarmee de daarvoor in de plaats getreden overeenkomst

tussen [gedaagde] en [B.] ook door deze bepaling worden beheerst. In dit geding kan

dat [gedaagde] echter niet baten, omdat [B.] geen partij is in het geding. De

kantonrechter kan derhalve niet een beslissing nemen over deze rechtsverhouding.



Op dezelfde grond kan de kantonrechter geen beslissing nemen op de derde vordering van

[gedaagde] die ziet op het beëindigen van de overeenkomst met [B.] op grond van

artikel 7:296,2 BW.


5.5.

De vordering van € 3.000,-- is al evenmin toewijsbaar. Gelet op de eerdere

overwegingen van de kantonrechter is geen sprake van een vertraagde opzegging of

oplevering van de appartementen. De schade is bovendien op geen enkele wijze

onderbouwd.


5.6.

Nu de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen worden ook de gevorderde

buitengerechtelijke kosten afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde]

belast met de kosten van het geding.


6De beslissing

De kantonrechter:


6.1.

In conventie:


wijst de vorderingen af;


veroordeelt Tradiro tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van

vonnis wijzen vastgesteld op € 500,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van

[gedaagde];


6.2.

In reconventie:


wijst de vorderingen af;


veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van vonnis

wijzen vastgesteld op € 800,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Tradiro,

te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de dagtekening

van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;


6.3.

in conventie en in reconventie:


wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.



Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare

terechtzitting.

401