Rechtbank Rotterdam, 17-06-2015 / C-10-426568 - HA ZA 13-634


ECLI:NL:RBROT:2015:4287

Inhoudsindicatie
Beëindiging erfpacht; vergoedingsplicht vererfpachter.
Instantie
Rechtbank Rotterdam
Uitspraakdatum
2015-06-17
Publicatiedatum
2015-06-25
Zaaknummer
C-10-426568 - HA ZA 13-634
Procedure
Eerste aanleg - meervoudig
Rechtsgebied
Civiel recht



Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer / rolnummer: C/10/426568 / HA ZA 13-634


Vonnis van 17 juni 2015


in de zaak van


1 [eiser1],

wonende te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser2],

gevestigd te Dordrecht,

eisers,

advocaat mr. G.L. Weerheim,


tegen


de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DORDRECHT,

zetelend te Dordrecht,

gedaagde,

advocaat mr. A.C.M. Geerts.



Partijen zullen hierna [eisers], respectievelijk [eiser1] en [eiser2] en de Gemeente genoemd worden.



1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • - het tussenvonnis van 15 oktober 2014
  • - het deskundigenbericht
  • - de conclusie na deskundigenbericht tevens akte vermeerdering eis van [eisers]
  • - de antwoordconclusie na deskundigenbericht en antwoordakte vermeerdering eis van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.



2De aanvullende feiten

2.1.

Bij deurwaardersexploit van 2 maart 2015 heeft [eisers] het volgende aan de Gemeente bericht:

“In bovengenoemde aangelegenheid bericht ik nu namens cliënten (de heer [eiser1] en de besloten vennootschap [eiser2]) als volgt:

(…)

Voorwaardelijke opzegging

Mochten uw cliënte en/of de rechtbank onverhoopt van mening zijn dat het erfpachtrecht wel degelijk is verlengd en de canon doorbetaald had moeten worden (hetgeen cliënten zich redelijkerwijs niet kunnen voorstellen), dan zeggen cliënten hierbij de erfpacht voor het perceel [adres1] en het perceel [adres2] op. Om die reden zend ik de onderhavige brief bij deurwaardersexploit.

Vanzelfsprekend behouden cliënten zich alle rechten voor en erkennen zij met deze opzegging niet dat ze überhaupt nog moesten opzeggen en/of gehouden waren de canon te betalen. Deze opzegging is uitdrukkelijk onder de voorwaarde dat de rechtbank oordeelt dat opgezegd dient te worden.

Wat betreft de opzegtermijn verzoeken cliënten uw cliënte akkoord te gaan met opzegging per heden. Uw cliënte heeft immers geen rechtens te respecteren belang bij het door cliënten in acht nemen van een opzegtermijn van één jaar. Graag treden cliënten met u in overleg over de ontruiming van de percelen, waarbij cliënten graag ingaan op het aanbod in uw e-mail d.d. 2 september 2014. Daarin stelde hij namens uw cliënte voor om voor de woning een langere ontruimingsperiode vast te stellen, zodat de heer [eiser1] gelegenheid heeft om vervangende woonruimte te zoeken. Subsidiair zeggen cliënten op met in acht neming van een opzegtermijn van één jaar en derhalve per 31 maart 2016, althans de vroegst mogelijke datum. (…)”



3De verdere beoordeling


3.1.

[eisers] heeft zijn eis vermeerderd in die zin dat hij thans tevens vordert dat de Gemeente wordt veroordeeld tot het (terug)betalen van de door [eisers] sedert 31 mei 2011, althans een in goede justitie te bepalen datum, betaalde canon, tot en met 2014 zijnde een bedrag van € 41.926,50, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.


3.2.

[eisers] heeft aan deze vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd:

primair: dat de overeenkomst van erfpacht is geëindigd op 31 mei 2012. Er is een lacune in de overeenkomst met betrekking tot de vraag of er na die datum moet worden doorbetaald, zodat die lacune redelijkerwijs zo moet worden ingevuld dat de canon niet behoeft te worden doorbetaald; te meer daar het aan de Gemeente is te wijten dat de percelen nog niet zijn ontruimd;

subsidiair: indien de Gemeente zich op grond van artikel 5:98 BW op het standpunt stelt dat de overeenkomst (stilzwijgend) is voortgezet, is dit misbruik van recht van de Gemeente omdat [eisers] met de rug tegen de muur stond. De Gemeente houdt op geen enkele wijze rekening met de redelijk te respecteren belangen van [eisers]

meer subsidiair: er is sprake van ongerechtvaardigde verrijking althans een onrechtmatige daad van de Gemeente. Immers, indien [eisers] wel zou hebben opgezegd zou de Gemeente tevens het genot van de opstallen van [eisers] moeten uitstellen totdat er een definitief rapport van een deskundige was verschenen. Het genotsverlies van de Gemeente dient in de risicosfeer van de Gemeente te blijven;

nog meer subsidiair: voor het geval de rechtbank oordeelt dat [eisers] een bedrag van € 41.926,50 heeft moeten betalen voor het erfpachtrecht, waarvan zij geen genot heeft gehad, stelt [eisers] nog dat zij de erfpachtovereenkomst op 2 maart 2015 heeft opgezegd. De Gemeente heeft geen rechtens te respecteren belang bij een opzegtermijn van een jaar. De rechtbank wordt verzocht te bepalen dat [eisers] over de periode na 31 maart 2015 geen canon meer verschuldigd is.


3.3.

De Gemeente voert hier, samengevat, tegen aan dat het erfpachtsrecht is doorgelopen op grond van artikel 5:98 BW. Voor [eisers] was steeds duidelijk dat er sprake was van voortgezette erfpacht. Hij heeft steeds de canon betaald.

Indien er geen sprake is van voortgezette erfpacht is [eisers] een gebruiksvergoeding verschuldigd.

Het onderhandelen/discussiëren over contractsvoorwaarden is niet in strijd met de goede trouw.

De keuzes van [eisers] met betrekking tot het staken van de bedrijfsuitoefening en/of de ontruiming kunnen niet aan de Gemeente worden toegerekend, aldus de Gemeente.


3.4.

Gelet op het bepaalde in artikel 71 Ow NBW is artikel 5:98 BW van toepassing op de overeenkomst tussen partijen. Dit zou slechts anders kunnen zijn geweest indien in de erfpachtvoorwaarden een regeling was overeengekomen die afweek van artikel 779 BW (oud). Dit is echter niet het geval. Ook [eisers] realiseert zich dit nu hij zich er op beroept dat deze kwestie niet in de overeenkomst was geregeld (lacune).


3.5.

Ten aanzien van de situatie van [eiser2] is de rechtbank van oordeel dat van meet af aan vast stond (r.o. 4.1.3 en 4.2.7 van het tussenvonnis van 2 april 2014) dat [eiser2] niet kon instemmen met het erfpachtvoorstel omdat de voorgestelde erfpachtcanon onmogelijk door [eiser2] kon worden opgebracht en dat ondertekening van het nieuwe erfpachtcontract onherroepelijk zou leiden tot het einde van het bedrijf (brief van [eiser2] aangehaald onder r.o. 2.15 van het tussenvonnis van 2 april 2014) en de Gemeente op geen enkel voorstel van de zijde van [eiser2] is ingegaan waardoor [eiser2] in de periode van medio 2013 tot einde 2013 haar bedrijfsactiviteiten heeft afgebouwd en uiteindelijk gestaakt. In dat licht brengt de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid met zich dat het onaanvaardbaar wordt geacht dat [eiser2] ook na de beëindiging van haar bedrijfsactiviteiten per einde 2013 en dus met ingang van 1 januari 2014 canon verschuldigd is aan de Gemeente. De vordering van [eiser2] zal in die zin worden toegewezen.


3.6.

Ten aanzien van [eiser1] wordt overwogen dat hij bij schrijven van 29 september 2012 (r.o. 2.16 van het tussenvonnis), weliswaar onder protest, akkoord is gegaan met het voorstel van de Gemeente alsmede dat [eiser1] zijn woning nog steeds bewoont. Gelet op die omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om artikel 6:248 lid 1 BW toe te passen, en zullen de andere argumenten van [eiser1], van [eiser2] – voor zover van toepassing op de periode van voor 1 januari 2014 - en die van de Gemeente hierna worden beoordeeld.


3.6.1.

[eisers] stelt ter onderbouwing van de machtspositie van de Gemeente dat de Gemeente dan wel een volgens [eisers] heel hoge canon vorderde of slechts de afbraakwaarde van de opstallen wilde vergoeden. De Gemeente heeft misbruik van die positie gemaakt door te weigeren om de betalingsplicht van de canon te laten vervallen. De Gemeente heeft met [eisers] afspraken willen maken die zij niet met een onafhankelijke derde had kunnen maken. Enerzijds diende [eisers] het beheer te bewaren over de opstallen, anderzijds was het risicovol om de vermeende verlengde erfpacht te beëindigen. [eisers] vreesde dat de Gemeente bij opzegging de vergoedingsregeling van artikel 23 van de Algemene Erfpachtsvoorwaarden niet van toepassing zou achten, aldus nog steeds [eisers]


3.6.2.

De overweging die [eisers] ter onderbouwing van zijn stelling citeert uit een vonnis van deze rechtbank van 5 november 2014 in een geschil tussen een andere erfpachter en de Gemeente ziet op de vraag of de Gemeente met een onafhankelijke derde dezelfde afspraken voor het vestigen van een nieuw erfpachtsrecht had kunnen maken als met de oorspronkelijke erfpachter. Het gaat in die zaak derhalve niet om de afspraken omtrent de beëindiging van het erfpachtsrecht. De afspraken voor het vestigen van een nieuw erfpachtsrecht kunnen namelijk niet met een onafhankelijke derde worden gemaakt, zodat de verwijzing naar die overweging niet kan dienen ter onderbouwing van de stelling van [eisers]


3.6.3.

De toepasselijkheid van artikel 5:98 BW is van rechtswege. Het dwingendrechtelijke karakter van dit artikel ontneemt niet aan partijen de vrijheid om bij obligatoire overeenkomst hun rechtsverhouding anders, volgens het contractenrecht, te bepalen. Echter van die bevoegdheid hebben partijen in deze zaak geen gebruik gemaakt.


3.6.4.

De omstandigheid dat de Gemeente zich, volgens [eisers], stevig heeft opgesteld in de onderhandelingen, is niet voldoende om tot het oordeel te komen dat de Gemeente misbruik van recht heeft gemaakt.


3.6.5.

Een verrijking is slechts ongerechtvaardigd indien geen redelijke grond aanwezig is. Deze situatie doet zich hier niet voor nu de verplichting tot betaling van de canon voortvloeit uit de voortzetting van het erfpachtsrecht.


3.6.6.

Voor het oordeel dat de Gemeente een onrechtmatige daad zou hebben gepleegd jegens [eisers] heeft hij onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van de vijf vereisten (onrechtmatige daad, toerekenbaarheid van de daad aan de dader, schade, causaal verband tussen daad en schade en relativiteit).


3.6.7.

In het lichaam van de akte vermeerdering eis verzoekt [eiser1] aan de rechtbank om te bepalen dat de Gemeente geen rechtens te respecteren belang heeft om een opzegtermijn van een jaar te eisen en te bepalen dat over de periode na 31 maart 2015 geen canon behoeft te worden betaald door [eiser1].


De Gemeente gaat uit van een ontruimingstermijn van een jaar conform het wettelijk kader.


3.6.8.

Allereerst wordt overwogen dat het verzoek dat [eiser1] aan de rechtbank doet, niet in haar petitum terugkomt, zodat daar niet op kan worden beslist.

Ten aanzien van het tweede gedeelte van dit onderdeel van zijn verzoek/vordering laat [eiser1] bovendien na te onderbouwen op grond waarvan hij meent dat de Gemeente geen rechtens te respecteren belang heeft bij de wettelijke opzegtermijn van een jaar. Evenmin is er een (rechts)grond gesteld op grond waarvan [eiser1] na 31 maart 2015 geen canon meer verschuldigd zou zijn aan de Gemeente.


Zulks zou slechts anders zijn geweest, indien en voor zover partijen in de periode tussen dit vonnis en 31 maart 2015 in onderling overleg anders waren overeengekomen.


3.7.

Bij het tussenvonnis van 15 oktober 2014 is [persoon1] benoemd als deskundige (hierna verder aangeduid als: de deskundige). De deskundige is bevolen om de volgende vragen te beantwoorden:

wat is de marktwaarde van de door [eisers] aangebrachte en nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen aan de [adres1] respectievelijk de [adres2]?

Heeft de deskundige overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?


3.8.

De deskundige heeft de marktwaarde van de door [eisers] aangebrachte en nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen bepaald op € 250.000. In Bijlage 6 behorende bij het deskundigenbericht heeft de deskundige gereageerd op de door partijen opgeworpen punten.


3.8.1.

[eisers] is het op een aantal punten niet eens met de waardering van de deskundige. [eisers] meent dat bij de eindberekening met de volgende aspecten rekening dient te worden gehouden:

De waarde van de opstallen dient vermeerderd te worden met 10%, althans op andere wijze moet betrokken worden dat verminderd onderhoud heeft plaatsgevonden.

Bij het bedrijfsgebouw en de wasserette moet aangesloten worden bij de minimale restwaarde, die minimaal 30% bedraagt.

Bij de woning moet gerekend worden met een correctiefactor van 0,8.

De schadevergoeding komt daarmee uit op € 376.008 x 110% = € 413.608,80, aldus [eisers]


3.8.2.

De Gemeente is het evenmin eens met de waardering door de deskundige doch op andere onderdelen. De Gemeente heeft in de door haar genomen akte verwezen naar haar e-mail aan de deskundige van 13 januari 2015, welke e-mail aan het rapport van de deskundige is gehecht. Volgens de Gemeente:

  • - is de deskundige in genoemde Bijlage 6 niet of nauwelijks ingegaan op het standpunt van de Gemeente met betrekking tot de courantheid van de opstallen an sich bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde;
  • - dient als waardepeildatum te worden genomen de datum van het daadwerkelijk ‘terugleveren’ van de opstallen aan de Gemeente;

Volgens de Gemeente dient de vergoeding € 0 te bedragen nu de opstallen in de praktijk een negatieve waarde vertegenwoordigen. De Gemeente stelt zich subsidiair op het standpunt dat de vergoeding maximaal € 87.750 dient te bedragen vanwege het onjuist gehanteerde uitgangspunt van handhaving van de opstallen. Daarnaast dient de totale vergoeding minimaal 5% lager te worden vastgesteld uit hoofde van de waardevermindering vanaf 31 mei 2011 tot aan het moment van feitelijke ‘teruglevering’ van de opstallen.


3.9.

De deskundige heeft een deugdelijk onderzoek uitgevoerd, in overeenstemming met de aan hem verstrekte opdracht. De door de deskundige getrokken conclusies vloeien logisch voort uit zijn bevindingen. De conclusies zijn deugdelijk gemotiveerd en de deskundige heeft adequaat gereageerd op de door partijen gestelde vragen en gemaakte opmerkingen, alsmede op het commentaar op het conceptrapport (Bijlage 6 van het rapport van de deskundige). De rechtbank neemt de conclusies van de deskundige over en maakt die tot de hare. Met dien verstande dat zij hierna zal oordelen over de door partijen terecht opgeworpen kwestie rond de peildatum.


3.9.1.

Bij de benoeming van de deskundige en het formuleren van de vragen voor het schriftelijk deskundigenbericht heeft de rechtbank geen peildatum bepaald zodat de deskundige die datum zelf heeft gekozen. Zoals hiervoor overwogen is, gelet op het bepaalde in artikel 5:98 BW de erfpacht voortgezet. Echter, thans de waarde bepalen voor een moment in de toekomst is onmogelijk. De rechtbank gaat er daarom schattenderwijs vanuit dat de waardedaling van de opstallen door het niet of nauwelijks verrichten van onderhoud in de periode vanaf 31 mei 2011 tot heden wordt gecompenseerd door de waardestijging van de opstallen in diezelfde periode (gelet op de prijsindexcijfers van zowel woningen als bedrijfsonroerend goed).


3.10.

Het vorenstaande brengt met zich dat de Gemeente zal worden veroordeeld om aan [eisers] als marktwaarde voor de aangebrachte en nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen een bedrag van in totaal € 250.000 uit te keren, een en ander conform de waardeberekening en conclusie in het rapport van de deskundige. Bij de door [eisers] gevorderde verklaringen voor recht heeft zij in dat licht geen belang meer.


3.11.

De Gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op

Explootkosten € 76,71

griffierecht € 589,00

advocaat € 3.129,00 (3½* x tarief IV a € 894)

€ 3.794,71


*dv, comparitie, 2 akten



4De beslissing

De rechtbank


4.1.

veroordeelt de Gemeente tot het betalen aan [eisers] van een bedrag van € 250.000, zulks binnen 28 dagen na betekening van dit vonnis te voldoen;


4.2.

veroordeelt de Gemeente tot het (terug)betalen aan [eiser2] van de door [eiser2] sinds 1 januari 2014 betaalde canon;


4.3.

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op € 3.794,71;


4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema, mr. A. Eerdhuijzen en mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2015.

1 2294/2477/2457