Rechtbank Rotterdam, 06-02-2015 / 2584084 - CV EXPL 13-60119


ECLI:NL:RBROT:2015:740

Inhoudsindicatie
redelijke servicekosten ex 7:259 BW, verborgen meterstanden na tekortschietende zorg verhuurder voor registratie feitelijke meterstanden;aansluiting bij Nibudnormen.
Instantie
Rechtbank Rotterdam
Uitspraakdatum
2015-02-06
Publicatiedatum
2015-02-27
Zaaknummer
2584084 - CV EXPL 13-60119
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechtsgebied
Civiel recht



Vindplaatsen
Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2584084 / CV EXPL 13-60119


uitspraak: 6 februari 2015


vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,


in de zaak van


de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 22 november 2013,

gemachtigde: Flanderijn en Van Eck Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,


tegen


[gedaagde],

wonende te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M. Nentjes te Rotterdam.


1Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

  • - het tussenvonnis van 22 augustus 2014, waarbij een comparitie van partijen is bepaald, met de daaraan ten grondslag liggende stukken;
  • - het proces-verbaal van de op 2 december 2014 gehouden comparitie van partijen.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.


2De verdere beoordeling van de vordering

2.1

De kantonrechter verwijst naar en blijft bij hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 22 augustus 2014.


2.2

Tijdens de comparitie van partijen heeft eiseres gesteld dat het pand aan de [adres 1]te [woonplaats], waarvan de aan gedaagde gehuurde woonruimte onderdeel uitmaakt, een oud PWS-pand is dat eiseres heeft overgenomen. In de jaren voorafgaand aan 2011 zijn de meterstanden geschat en op basis daarvan werd het voorschot servicekosten bepaald. Eiseres heeft erkend dat het pand te weinig aandacht van haar heeft gehad en dat ze er te laat achter is gekomen dat het voorschot servicekosten te laag is ingeschat, waardoor er jaarlijks telkens te weinig gas- en warmteverbruik in rekening is gebracht bij de bewoners. Zij heeft voorts gesteld zich te realiseren dat zij de hurende studenten, onder wie gedaagde, in de problemen heeft gebracht door na twee jaar nog met een hoge eindafrekening van servicekosten te komen. Eiseres heeft voorts aangegeven wel gevoelig te zijn voor het verweer van gedaagde dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij wist van die hoge stookkosten. Eiseres heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter, nadat bleek dat partijen niet tot een minnelijke regeling konden komen.



2.3

Gedaagde heeft tijdens de comparitie van partijen (opnieuw) gesteld dat de kosten die eiseres nu vordert in het kader van afrekening servicekosten niet op hem kunnen worden afgewenteld, nu het gaat om een hoge bijbetaling naast de al in rekening gebrachte voorschotten, waarmee gedaagde na twee jaar wordt geconfronteerd, omdat eiseres heeft nagelaten haar voorschotbedrag te baseren op gemeten meterstanden in plaats van geschatte meterstanden. Gedaagde is bereid een bijbetaling te doen die redelijk is en heeft aangegeven verder bij zijn verweer te blijven.


2.4

Blijkens de huurovereenkomst van partijen (productie 12 bij brief van 25 november 2014 van eiseres) bestond op 1 april 2010, bij aanvang daarvan, de maandelijkse betalingsverplichting van gedaagde uit een bedrag van € 188,49 aan kale huur en een bedrag van € 82,45 als voorschot op servicekosten, waarvan € 30,22 voor gas en elektra en € 9,00 voor stroomverbruik algemene ruimte.


Bij factuur van 26 juni 2012 respectievelijk 16 juli 2013 heeft eiseres aan gedaagde bedragen van € 911,59 respectievelijk € 1.207,38 aan afrekening servicekosten over het jaar 2011 respectievelijk 2012 in rekening gebracht. Omgerekend per maand betekent dat bedragen van € 75,96 respectievelijk € 100,62 bovenop de al in rekening gebrachte voorschotbedragen van € 67,75 (2011) en € 65,67 (2012).


Het deel van het voorschot servicekosten dat betrekking had op “Stroomverbruik algemene ruimte” en “Gas/Elektra” was in beide jaren een bedrag van € 39,22 per maand. Uit de specificatie van de afrekeningen volgt dat eiseres voor die onderdelen, omgerekend per maand, voor 2011 een bedrag van € 80,42 extra en voor 2012 een bedrag van € 98,46 extra aan gedaagde in rekening heeft gebracht.


2.5

Artikel 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten gelijk is aan het bedrag dat als redelijke vergoeding kan worden beschouwd. In een voorkomend geval kan dit betekenen dat niet de werkelijke kosten aan de huurder doorberekend mogen worden, maar alleen de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk moeten worden beschouwd.


2.6

De omstandigheid dat eiseres als eigenaar/verhuurster van het pand eerst medio 2012- omdat zij, naar zij zelf toegeeft, te weinig aandacht voor het pand heeft gehad- er mee bekend raakte dat het voorschot van zo’n € 67,00 per maand niet toereikend was om de werkelijke kosten (van met name gas- en elektriciteitsverbruik) te dekken, komt voor haar rekening en risico. Dat in één keer al de verborgen meterstanden van de voorgaande jaren medio 2012 naar boven kwamen hangt immers samen met haar –tekortschietend- toezicht op het deugdelijk (laten) registreren van de feitelijke meterstanden. De aanzienlijke (financiële) consequenties daarvan kan zij achteraf niet alsnog geheel op gedaagde als huurder van een studentenkamer in het onderhavige pand afwentelen. Daar komt bij dat eiseres een professionele grote verhuurder is, terwijl gedaagde -als student- een niet-professionele huurder. Voorts acht de kantonrechter de omstandigheid van belang dat, gelet op de discrepantie tussen het voorschotbedrag dat gedaagde maandelijks betaalde en de werkelijke kosten- indien al juist- het aannemelijk is dat gedaagde als hij goed was geïnformeerd over de werkelijke servicekosten, de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten.


2.7

Vervolgens rijst de vraag welk bedrag aan servicekosten in het onderhavige geval wel als redelijk kan worden beschouwd.

Gedaagde heeft in zijn brief van 14 oktober 2014 een beroep gedaan op de door het Nibud gehanteerde gemiddelde gedragen aan servicekosten voor gas, elektriciteit en water, doorberekend naar een huishouden van 8 personen (de 8 studenten, onder wie gedaagde, die in het pand aan de [adres 1]te [woonplaats] woonden) om te komen tot een redelijke berekening van servicekosten. Gedaagde komt dan uit op gemiddelde servicekosten voor gas, water en elektriciteit van € 505,00 per jaar.

Eiseres heeft geen bezwaar gemaakt tegen hantering van de gemiddelde kosten zoals gepubliceerd door het Nibud.


2.8

Om tot een redelijke uitkomst te komen zal de kantonrechter aansluiten bij de gemiddelde kosten van verbruik zoals die door het Nibud worden gepubliceerd (nibud.nl/uitgaven/huishouden/gas-elektriciteit-water, gegevens 2014) uitgaande van een vrijstaande woning, bewoond door 8 personen, met een correctie (verhoging) voor het stroomverbruik van de algemene ruimte, gesteld op 1/3 van de kosten voor gas en elektriciteit, gelet op die verhouding in het voorschotbedrag. De volgende bedragen worden dan toe geschat aan gas, elektriciteit en water (€ 241,00 respectievelijk € 324,00 respectievelijk € 61,20) vermeerderd met de overige posten in de specificatie van de afrekeningen, die niet tussen partijen in geschil zijn.

Voor 2011 respectievelijk 2012 resulteert dat in een bedrag aan kosten van € 845,55 respectievelijk € 883,61. Wanneer van deze bedragen wordt afgetrokken de reeds aan gedaagde in rekening gebrachte voorschotbedragen betekent dat voor gedaagde de navolgende nog aan eiseres te betalen bedragen aan servicekosten over 2011 van € € 32,61 (€ 845,55 - € 812,94) en over 2012 € 95,67 (€ 883,61 - € 787,94). Aan afrekening servicekosten over de jaren 2011 en 2012 is derhalve toewijsbaar een totaalbedrag van € 128,28


2.9

Met betrekking tot het geschil tussen partijen over betaling van de huur tot einde huurovereenkomst overweegt de kantonrechter het volgende.

Gedaagde heeft niet betwist dat hij de huurovereenkomst op 25 maart 2013 heeft opgezegd en dat een opzegtermijn van een maand gold. Daarmee is in rechte komen vast te staan dat de huurovereenkomst tussen partijen heeft gelopen tot en met 25 april 2013 en partijen tot en met die datum dienen af te rekenen derhalve een bedrag van € 299,40.

Gedaagde heeft erkend de huurpenningen voor de maand april 2013 niet tijdig te hebben voldaan, maar inmiddels wel. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat alle door hem aan eiseres verrichte betalingen uitsluitend in mindering behoren te worden gebracht op die huurachterstand, aangezien dit het enige gedeelte van de vordering betreft dat door hem niet is betwist (brief d.d. 14/10/2014).

Gedaagde heeft gesteld aan huurachterstand een bedrag van € 55,00 onverschuldigd te hebben betaald. Hij heeft dit echter niet inzichtelijk gemaakt aan de hand van een berekening. Evenmin heeft hij de door eiseres als productie 11 (bij brief van 25 november 2014) in het geding gebrachte specificatie op de onderdelen die niet de afrekening servicekosten betreffen betwist, waarmee in rechte uitgegaan zal worden van juistheid van die overige bedragen in die specificatie.

Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 22 november 2013 was er blijkens die specificatie een achterstand van € 306,28, waarop gedaagde nadien nog een bedrag van € 212,29 in mindering heeft betaald, resulterend in een nog onbetaald gelaten bedrag van € 93,99. Dit bedrag is als door gedaagde onvoldoende weersproken eveneens toewijsbaar.


2.10

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat gedaagde aan hoofdsom nog een bedrag van in totaal € 222,27 (€ 128,28 + € 93,99) aan eiseres dient te betalen.



2.11

De vordering tot vergoeding van de vervallen rente zal worden afgewezen, nu eiseres bij dagvaarding van een onjuist bedrag aan hoofdsom is uitgegaan. Eiseres heeft hiermee over een te hoog bedrag aan hoofdsom vervallen rente berekend. De rente zal dan ook worden toegewezen zoals hierna vermeld.


2.12

Eiseres maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, nu het verzuim na 30 juni 2012 is ingetreden.

De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten waarop ingevolge het Besluit

Aanspraak kan worden gemaakt zal worden berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen tot een bedrag van € 48,40 inclusief btw.


2.13

Nu eiseres en gedaagde over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.



3De beslissing

De kantonrechter:


veroordeelt gedaagde om aan eiseres tegen kwijting te betalen € 270,67, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;


compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;


verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.


Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

362