Rechtbank Rotterdam, 24-12-2015 / C/10/490409 / KG ZA 15-1322


ECLI:NL:RBROT:2015:9741

Inhoudsindicatie
Wegbreekrecht huurder ex art. 7:216 BW is van regelend recht. Nieuwe huurder? Haviltex. Kort geding.
Instantie
Rechtbank Rotterdam
Uitspraakdatum
2015-12-24
Publicatiedatum
2015-12-30
Zaaknummer
C/10/490409 / KG ZA 15-1322
Procedure
Kort geding
Rechtsgebied
Civiel recht



Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

team handel


zaaknummer / rolnummer: C/10/490409 / KG ZA 15-1322


Vonnis in kort geding van 24 december 2015


in de zaak van


de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] [eiseres]

gevestigd te Halsteren,

eiseres,

advocaat mr. B.D. Bos,


tegen


1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

A.I.M. AARDOLIE INVESTERINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TAMOIL NEDERLAND B.V.

gevestigd te Rotterdam,

gedaagden,

advocaat mr. J.F.C. Butterhoff-Veelenturf.



Partijen zullen hierna [eiseres] , A.I.M. en Tamoil genoemd worden. A.I.M. en Tamoil zullen tezamen gedaagden genoemd worden.



1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • - de dagvaarding
  • - de overgelegde producties
  • - de mondelinge behandeling
  • - de pleitnota van [eiseres]
  • - de pleitnota van A.I.M.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.


2De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar van een perceel grond op het adres [adres] . [eiseres] heeft dit perceel op grond van een schriftelijke overeenkomst van 31 december 1992 verhuurd aan Sakko Verkeer B.V. (hierna: Sakko Verkeer). Sakko Verkeer heeft op dit perceel een tankstation gebouwd en geëxploiteerd. Sakko Verkeer heeft haar bedrijfsactiviteiten per 1 november 1996 gestaakt. Vervolgens is de onderneming Sakko B.V. (hierna: Sakko) huurder geworden, alsmede exploitant van het tankstation. Dit is op enig moment in 1999 in een schriftelijke huurovereenkomst vastgelegd.


2.2.

[eiseres] en Sakko hebben op 18 april 2006 een nieuwe huurovereenkomst gesloten, die is ingegaan per 1 januari 2006. In deze nieuwe huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:


-in artikel 1.2


“Huurder heeft op de Grond een onbemand verkooppunt gebouwd. De tanks, luifel, pompen, bestrating, prijzenbord en Fuel Home Base zijn eigendom van Huurder. Hiertoe zal een opstalrecht worden gevestigd ter gunste van Huurder.”


-in artikel 12.1


“Het Tankstation is en blijft eigendom van Huurder. Bij het einde van de huurovereenkomst zal de Verhuurder, in overleg met de Huurder, de door huurder gedane investeringen met betrekking tot het tankstation tegen boekwaarde overnemen […]"


-in artikel 12.2


“Behoudens artikel 12.1 blijft Huurder eigenaar van het Tankstation en de eventueel op/aan of in het Tankstation door/namens Huurder aangebrachte installatie(s) en/of opstallen en hij is gerechtigd, doch niet verplicht, deze bij het einde van de huur te verwijderen.”


2.3.

[eiseres] , Sakko en A.I.M. hebben in mei 2012 een schriftelijk “AMENDEMENT Huurovereenkomst en Indeplaatsstelling” gesloten. In deze overeenkomst is bepaald dat A.I.M. met ingang van 1 mei 2012 in de plaats wordt gesteld van Sakko (als huurder) en dat alle rechten en verplichtingen ten aanzien van de huurovereenkomst op A.I.M. overgaan.


2.4.

[eiseres] heeft bij brief van 28 november 2014 aan Sakko onder meer medegedeeld:


“Middels deze brief zeg ik de exploitatie overeenkomst gedateerd 18 april 2006 tussen Sakko B.v. en ondergetekende op per 31 december 2015.”


2.5.

AIM heeft bij brief van 9 december 2014 aan [eiseres] de voormelde (aan Sakko gerichte) opzegging bevestigd en daarbij medegedeeld dat A.I.M., als rechtsopvolger van Sakko, aan het einde van de huurovereenkomst al haar eigendommen zal verwijderen.


2.6.

[eiseres] heeft bij e-mailbericht van 23 juni 2015 aan AIM onder meer medegedeeld:


“Op 9 december heeft u een bevestiging gestuurd en geschreven, dat alles weggehaald wordt.


Echter, door natrekking, want er is nooit een recht van opstal door mij aan sakko of tamoil verleend ben ik eigenaar van alles wat aarde en nagelvast is, met uitzondering van de afleverzuil en automaat. Deze kunt u voor 31 december ophalen.”


2.7.

AIM heeft [eiseres] bij brief van 24 september 2015 aansprakelijk gesteld voor de mogelijke schade vanwege het onterechte beroep van [eiseres] op eigendom van het tankstation.


2.8.

A.I.M. heeft een kort gedingprocedure aanhangig gemaakt tegen [eiseres] bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland West-Brabant, met als vordering, samengevat, dat [eiseres] medewerking moest verlenen aan een asbestonderzoek ter plaatse van het tankstation. In die procedure is vonnis gewezen op 27 november 2015. De voorzieningenrechter heeft onder meer geoordeeld, samengevat, dat niet op voorhand vaststaat dat A.I.M. niet gerechtigd zou zijn tot verwijdering van het tankstation en dat als [eiseres] meent dat zij eigenaar is van het tankstation, zij in kort geding een verbod moet vragen op de sloop daarvan.


3Het geschil


3.1.

[eiseres] vordert samengevat - oplegging van een verbod aan gedaagden om het tankstation te slopen, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten. [eiseres] stelt daartoe dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het tankstation, dat artikel 7:216 BW aan gedaagden geen recht geeft op wegbreken van het tankstation omdat gedaagden niet de huurder zijn die het tankstation gebouwd hebben - dat was de eerdere huurder Sakko Verkeer - en dat [eiseres] het contractuele recht toekomt om het tankstation over te nemen tegen de boekwaarde.


3.2.

Gedaagden voeren verweer.


3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.


4De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de stellingen van [eiseres] .


4.2.

Partijen houdt verdeeld wie eigenaar is, of althans anderszins rechthebbende, van het tankstation dat is gebouwd op het perceel grond dat in eigendom toebehoort aan [eiseres] .


4.3.

Artikel 7:216 lid 1 BW bepaalt:


“De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht.”


4.4.

Voormeld artikellid geeft een wegbreekrecht aan de huurder die de veranderingen en toevoegingen zelf heeft aangebracht aan het gehuurde. Voor een nieuwe (opvolgend) huurder geldt dit wegbreekrecht niet. Artikel 7: 216 lid 1 BW is van regelend recht. Huurder en verhuurder kunnen derhalve anderszins overeenkomen.


4.5.

Gedaagden voeren aan dat AIM geen nieuwe huurder is. Gedaagden beschouwen AIM als de huurder die is getreden in alle rechten en verplichtingen die de eerste huurder

-Sakko Verkeer- had, inclusief het wegbreekrecht.


4.6.

De vraag of aan AIM het wettelijke wegbreekrecht toekomt, kan niet los worden gezien van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Het wettelijke wegbreekrecht is immers, zoals gezegd, slechts van regelend recht. Het wettelijke wegbreekrecht kan derhalve contractueel zijn prijsgegeven. In zoverre kan in het midden blijven of het wettelijke wegbreekrecht op AIM is overgegaan.


4.7.

Partijen verschillen van mening over de vraag of aan AIM een wegbreekrecht toekomt, waarbij AIM zich beroept op een contractueel wegbreekrecht zoals dat (volgens haar) in artikel 12.2 van de huurovereenkomst is opgenomen. [eiseres] stelt dat haar op grond van artikel 12.1 van de huurovereenkomst – onvoorwaardelijk – het contractuele recht toekomt het tankstation te kopen tegen de boekwaarde bij het einde van de huurovereenkomst. Volgens gedaagden is dit niet afgesproken. Volgens gedaagden geldt de koopoptie slechts in het geval de huurder (AIM) besluit om het tankstation bij het einde van de huurovereenkomst achter te laten, respectievelijk niet mee te nemen. Gedaagden voeren aan dat deze situatie zich niet voordoet omdat AIM voornemens is om elders een tankstation te gaan exploiteren met gebruikmaking (en dus: medeneming) van onderhavig tankstation.

Zowel [eiseres] als gedaagden beroepen zich ter onderbouwing van hun standpunt op de tekst van de huurovereenkomst van 18 april 2006.


4.8.

De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In de praktijk komt vaak betekenis toe aan de normale betekenis van de gebruikte bewoordingen. Steeds spelen hierbij de redelijkheid en billijkheid een rol (Haviltex-arrest).


4.9.

Naar voorlopig oordeel is voldoende aannemelijk dat het standpunt van [eiseres] juist is, respectievelijk bestaat er teveel twijfel dat het standpunt van gedaagden juist is. De vordering zal derhalve worden toegewezen. In dit oordeel wordt volgende betrokken.


4.10.

De tekst van de huurovereenkomst van 18 april 2006 onderschrijft het standpunt van [eiseres] , niet dat van gedaagden. Volgens (de normale betekenis van de gebruikte bewoordingen in) artikel 12.1 van de huurovereenkomst van 18 april 2006 komt aan [eiseres] onvoorwaardelijk het recht toe om bij het einde van de huurovereenkomst het tankstation over te nemen tegen de boekwaarde. Een voorwaarde als zou dit recht slechts gelden in het geval AIM ervoor kiest om het tankstation niet mee te nemen, valt hierin niet te lezen.


4.11.

[eiseres] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat artikel 12.1 bewust in de huurovereenkomst is opgenomen. [eiseres] heeft verklaard:

-dat zij in het verleden ervoor heeft gezorgd dat de onderneming Sakko niet werd verkocht aan Vollenhove (een onderdeel van Shell).

- dat dit vele tientallen pompstations betrof, die [eiseres] aldus heeft “gered” voor Sakko.

- dat [eiseres] hiervoor beloond is door Sakko, op twee manieren: [eiseres] had een overeenkomst gesloten met een derde (Battista) waarbij [eiseres] een wasserette zou gaan exploiteren. [eiseres] bleek echter de benodigde financiering niet rond te krijgen omdat haar tot tweemaal toe een hypothecaire geldleningsovereenkomst was geweigerd. Battista heeft daarop [eiseres] in rechte betrokken en [eiseres] is veroordeeld tot betaling van een bedrag van hfl. 50.000,- aan Battista. Sakko is toen [eiseres] financieel bijgesprongen. Daarnaast heeft Sakko, als toenmalig huurder van [eiseres] , aan [eiseres] de gunst willen verlenen dat [eiseres] voor een geringe prijs het tankstation kon overnemen bij het einde van de huurovereenkomst.

Deze ter zitting afgelegde verklaring komt op zich aannemelijk voor en vindt bovendien (een zekere mate van) bevestiging in productie 3 van gedaagden. Dit is een schriftelijke verklaring van de bedrijfsjurist van AIM. In deze verklaring staat onder meer dat Sakko een lening heeft verstrekt aan [eiseres] omdat [eiseres] financiële problemen had. Dit past in de voormelde verklaring van [eiseres] .


4.12.

De voorzieningenrechter heeft ter zitting ook aan gedaagden de vraag voorgelegd wat de bedoeling is geweest van opneming van artikel 12.1 in de huurovereenkomst uit 2006. Gedaagden hebben daarop geantwoord dat over artikel 12.1 niet is gesproken. Gedaagden konden derhalve geen verklaringen of gedragingen stellen die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat artikel 12.1 een andere betekenis toekomt dan er in de tekst daarvan staat. In het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden mocht [eiseres] dus in beginsel uitgaan van de uitleg die wordt ondersteund door de normale betekenis van de gebruikte bewoordingen.


4.13.

Daarbij komt dat gedaagden ter zitting hebben erkend dat de tekst van de huurovereenkomst destijds is opgesteld door de bedrijfsjurist van AIM. Als gedaagden zich niet konden vinden in de -op zich toch duidelijke- tekst van artikel 12.1 dan had het op hun weg gelegen om een andere tekst te concipiëren of voor het sluiten van de huurovereenkomst over de uitleg van deze bepaling in onderhandeling te treden met [eiseres] .


4.14.

Het beding in artikel 12.1 staat wel in de huurovereenkomst van 18 april 2006, maar niet in de vorige huurovereenkomsten, uit 1992 en 1999. Dit past in de verklaring van [eiseres] dat het beding (alsnog) in de huurovereenkomst is opgenomen als dank voor door [eiseres] bewezen diensten.


4.15.

Gedaagden hebben aangevoerd dat een tankstation veel geld waard is en dat AIM er dus nooit voor zou kiezen om de keuze voor het al dan niet verwijderen van een tankstation bij de verhuurder te leggen. Dit verweer kan gedaagden niet baten. De vraag ligt hier niet voor of de uitleg die [eiseres] geeft aan artikel 12.1 zich niet goed verhoudt tot de bedrijfseconomische belangen van gedaagden. De vraag ligt voor, samengevat, wat partijen over de betekenis van artikel 12.1 mochten begrijpen toen zij de huurovereenkomst sloten. Gedaagden stellen niet dat zij [eiseres] bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2006 er op hebben gewezen dat het bedrijfseconomische belang van gedaagden er zich tegen verzet om de keuze voor het al dan niet verwijderen van het tankstation bij de verhuurder te leggen.


4.16.

Aan het oordeel kan niet afdoen het beroep van gedaagden op een schriftelijke (maar overigens niet ondertekende) verklaring van T. Mangnus. Mangnus was destijds directeur van Sakko. Mangnus verklaart dat hij absoluut nooit een belofte heeft gedaan aan [eiseres] dat [eiseres] het tankstation mocht overnemen, dat, als Mangnus deze toezegging wel gedaan zou hebben, hij deze zeker op papier zou hebben vastgelegd en dat hij, Mangnus, de enige persoon was binnen Sakko die een dergelijke toezegging mocht doen. De voorzieningenrechter stelt vast dat Mangnus hier in feite het bestaan ontkent van artikel 12.1. Deze verklaring biedt daarmee geen steun voor het standpunt van gedaagden.


4.17.

De gevorderde dwangsom komt niet bovenmatig voor en zal integraal worden toegewezen.


4.18.

Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] . Deze kosten worden begroot op € 1.516,43, zijnde € 816,- aan salaris advocaat (standaard tarief kort geding volgens de Liquidatietarieven), € 613,- aan griffierecht en € 87,43 aan explootkosten dagvaarding.


5De beslissing

De voorzieningenrechter


5.1.

verbiedt gedaagden over te gaan tot de sloop, althans verwijdering van het tankstation, gelegen aan de Wouwseweg 1A, 4661 VM te Halsteren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,- (zegge: honderdduizend euro) in geval van overtreding van dit verbod,


5.2.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten van [eiseres] , tot op heden begroot op

€ 1.516,43,


5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2015.



2517/1980