Parket bij de Hoge Raad, 26-07-2019 / 18/02895


ECLIECLI:NL:PHR:2019:789
Meer over deze zaak:
Datum26-07-2019
InhoudsindicatieOp 5 oktober 2016 hebben belanghebbende en haar echtgenoot een appartementsrecht verkregen in een zogeheten kluskavel. De kluskavel is een voormalig bedrijfs- en kantoorpand dat de gemeente heeft verworven ter transformatie in een geheel van 67 appartementsrechten dat is bedoeld voor wonen en/of werken. Tot 5 oktober 2016 heeft de gemeente diverse werkzaamheden verricht aan de kluskavel; vanaf 5 oktober 2016 zijn belanghebbende en haar echtgenoot verplicht de omvorming naar eigen inzicht en smaak te voltooien aan de hand van de geldende bouwvoorschriften. Voor de Rechtbank en het Hof is in geschil of de kluskavel op 5 oktober 2016 een woning is als bedoeld in artikel 14(2) WBR. Zo ja, dan is de verkrijging belast met 2% overdrachtsbelasting; zo neen, dan bedraagt het tarief volgens artikel 14(1) WBR 6%. De Rechtbank heeft geoordeeld dat sprake is van een woning. Zij stelt voorop dat de kluskavel oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor ander gebruik dan bewoning, namelijk als kantoor. Vervolgens gaat zij na of de kluskavel door latere verbouwing naar zijn is bestemd tot woning op het verkrijgingstijdstip. De Rechtbank komt niet tot een duidelijke slotsom wanneer zij de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 toepast: volgens de Rechtbank is de kluskavel op 5 oktober 2016 niet langer naar zijn aard bestemd tot kantoorpand en evenmin inmiddels naar zijn aard bestemd voor bewoning. De Rechtbank kent doorslaggevende betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften voor (het gebruik van) de kluskavel. Gelet op de omgevingsvergunning voor woningbouw waarover belanghebbende beschikt, oordeelt de Rechtbank dat het tarief van 2% ten onrechte niet is toegepast. Het Hof onderschrijft het oordeel van de Rechtbank, maar bezigt hiertoe andere gronden. Het Hof overweegt dat de kluskavel in zijn totaliteit oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door de latere verbouwingswerkzaamheden in samenhang met de juridische splitsing in afzonderlijke onroerende zaken naar de aard tot verschillende woningen is bestemd. Het Hof acht nog richtinggevend dat deze bestemming strookt met de opzet en tenuitvoerlegging van het transformatieproject en de in dat verband al bestaande of verleende publiekrechtelijke vergunningen. In cassatie stelt de Staatssecretaris één middel voor. Het middel bestrijdt het oordeel van het Hof dat sprake is van een woning, mede met het betoog dat de vuistregels die de Hoge Raad heeft gegeven in de arresten van 24 februari 2017 niet zijn toegesneden op een bouwwerk dat oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor ander gebruik dan bewoning maar op het moment van verkrijging wordt verbouwd voor bewoning, zoals de kluskavel. Volgens de Staatssecretaris bieden de arresten van 24 februari 2017 (dus) geen uitsluitsel voor de vraag of de kluskavel al dan niet een woning is op het verkrijgingstijdstip. A-G Ettema onderscheidt twee alternatieven als zij met de Staatssecretaris zou aannemen dat de overgang van een niet-woning naar een woning niet kan worden bepaald aan de hand van de vuistregels van de arresten van 24 februari 2017. Het eerste alternatief is een strengere maatstaf dan deze vuistregels, bijvoorbeeld doordat een niet-woning pas zou overgaan naar een woning nadat de laatste uitvoeringshandeling voor de verbouwing is afgerond. De A-G ziet echter onvoldoende grond voor een strengere maatstaf. Volgens de A-G reiken de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 14(2) WBR en het relevante beleid geen strengere maatstaf aan, maar onderscheiden uitsluitend tussen onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd tot woning en andere onroerende zaken. Ook constateert de A-G dat de gerechtshoven eensgezind toetsen of de verbouwing al heeft geleid tot een bouwwerk dat naar zijn aard is bestemd tot woning op het verkrijgingstijdstip. Het tweede alternatief is een ruimere maatstaf, bijvoorbeeld doordat een niet-woning al zou overgaan naar een woning vanaf het maken van verbouwingsplannen en tekeningen, vanaf het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning of vanaf het verrichten van de eerste uitvoeringshandeling voor de verbouwing. De A-G ziet evenmin voldoende grond voor een ruimere maatstaf dan de vuistregels van de arresten van 24 februari 2017. Volgens de A-G suggereren de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 14(2) WBR en het relevante beleid geen ruimere maatstaf, net zo min als zij een strengere maatstaf aanreiken. De A-G gaat (dus) uit van de vuistregels ter beoordeling of de verkrijging van een onroerende zaak die oorspronkelijk is gebouwd en ontworpen als niet-woning, deelt in het verlaagde tarief als gevolg van een verbouwing op het verkrijgingstijdstip. Beoordeeld naar het oorspronkelijk ontwerp- en bouwdoel, is de kluskavel een kantoor. Dat blijft zo totdat de kluskavel zodanig is verbouwd dat de aard is gewijzigd naar woning. In één van de arresten van 24 februari 2017 is namelijk de vuistregel gegeven dat een oorspronkelijk kantoorpand alsnog wordt gelijkgesteld aan een oorspronkelijke woning als het door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. De A-G merkt op dat deze vuistregel zich strikt of los laat lezen. Een strikte lezing impliceert dat een kantoorpand gelijkgesteld wordt aan een woning na dus: niet eerder dan en als gevolg van een zodanig aardveranderende verbouwing dat het (nagenoeg) alle bouwkundige kenmerken van een woning heeft. Uitgaande van deze strikte lezing meent de A-G dat de feitelijke vaststellingen over de verrichte verbouwingswerkzaamheden geen andere gevolgtrekking toestaan dan dat de kluskavel (nog) geen woning is op het verkrijgingstijdstip. Het middel is dan terecht voorgesteld. Een losse lezing laat ruimte om de kluskavel aan te merken als geenaardig bouwwerk: een bouwwerk dat in zijn geheel is te bestemmen tot een woning, iets anders of beide, maar op het verkrijgingstijdstip de bouwkundige kenmerken van geen van beide heeft doordat het niet langer naar zijn aard is bestemd tot kantoor en tegelijk nog niet is bestemd tot woning. In dit geval beslissen volgens de A-G de publiekrechtelijke (gebruiks)eisen en/of (gebruiks)beperkingen. Deze losse lezing heeft de voorkeur van de A-G. Uitgaande van de losse lezing komt de A-G tot de slotsom dat de kluskavel een geenaardig bouwwerk is en dat de omgevingsvergunning voor woningbouw van belanghebbende beslist ten gunste van het verlaagde tarief. Het middel leidt dan niet tot cassatie en de Hoge Raad kan de zaak zelf afdoen. De A-G concludeert tot het ongegrond verklaren van het beroep in cassatie.
Recht.nl artikelA-G: laag tarief overdrachtsbelasting voordat woning af is (22-08-2019)
Advocaat-Generaal Ettema bepleit in deze conclusie aan de Hoge Raad om panden in verbouwing bij verkrijging aan te merken als 'geenaardig' bouwwerk. In dat geval is het lage tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing, mits de koper al een omgevingsvergunning voor woningbouw heeft.
> A-G: laag tarief overdrachtsbelasting voordat woning af is (Taxence.nl)
> 2% overdrachtsbelasting bij kluskavel (Loyensloeff.com)
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2017:295 ★★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2017:290 ★★★★
Gerelateerd ECLI:NL:PHR:2016:1222 ★★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2017:294 ★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2017:291 ★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2018:2110 ★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2018:168 ★★
Gerelateerd ECLI:NL:GHARL:2017:9868 ★★
Gerelateerd ECLI:NL:GHARL:2017:5323 ★★
Gerelateerd ECLI:NL:GHSHE:2019:81 ★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2018:872 ★★
Gerelateerd ECLI:NL:GHAMS:2018:1423 ★★
Gerelateerd ECLI:NL:GHDHA:2018:1301
Gerelateerd ECLI:NL:RBDHA:2017:16484
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2019:1872