Rechtbank Midden-Nederland, 11-04-2018 / 6198752 MC EXPL 17-7651


ECLIECLI:NL:RBMNE:2018:1436
Meer over deze zaak:
Datum11-04-2018
InhoudsindicatieTussen partijen bestaat sinds 1974 een huurovereenkomst voor een winkelgedeelte in het pand van verhuurder. Verhuurder vordert op grond van artikel 7:303 BW vaststelling van de huurprijs thans 61.683,96 naar 99.323,00 met ingang van 1 april 2015. Daarnaast vordert verhuurder beŽindiging van de huurovereenkomst op grond van een redelijke belangenafweging ex. artikel 7:295 BW tegen het einde van de looptijd 1 september 2021. De kantonrechter oordeelt dat verhuurder niet ontvankelijk in haar vordering tot huurprijsvaststelling is op twee gronden. Partijen hebben bij overeenkomst in 1974 in de huurovereenkomst opgenomen dat geen andere huuraanpassing dan indexering mogelijk is anders dan bij onderhandse akte. Weliswaar is onder het oude recht op grond van artikel 7A:1632a BW een dergelijk beding nietig, maar niet langer onder het per 1 augustus 2003 ingevoerde nieuwe recht ex artikel 7:291 lid 1 BW. Bedingen te nadele van de huurder zijn dan vernietigbaar. Afwijking ten gunste van de huurder is dus wel mogelijk. De positie van verhuurder wordt niet onredelijk benadeeld of verzwaard door het beroep op het beding, omdat weliswaar de procespositie van verhuurder in vergelijking met zijn eerdere procespositie is verzwaard, maar dat niet het gevolg is van het beroep van huurder op het beding, maar van een wetswijziging en dus van een omstandigheid die geheel buiten de invloedsfeer van partijen ligt. Dat een eerdere procedure in 2003 heeft geleid tot een huuraanpassing door de kantonrechter te Amsterdam maakt dat niet anders, omdat die procedure onder het oude recht viel en niet kan worden gekwalificeerd als rechtsverwerking noch sprake is van een op aanvaarding van een nieuwe afspraak gerichte wilsverklaring. In 2014 heeft in het gehuurde een renovatie plaats gevonden. De omvang van het gehuurde is nader vastgelegd in een allonge, waarbij het aantal vierkante meters is uitgebreid met 26 m≤ tot (afgerond) 168 m≤ en daarnaast werd het gehuurde uitgebreid met opslagruimte van 7,30 m≤ in de kelder. Overeengekomen is dat de huurprijs gelijk bleef. De uitbreiding van het aantal vierkante meters heeft de facto geleid tot een verlaging van de huurprijs per vierkante meter met 15,5%. Deze afspraak tussen partijen, in onderling verband gezien, leidt tot de conclusie dat sprake was van een reŽle en beduidende nadere vaststelling van de huurprijs. Deze afspraak moet daarom worden aangemerkt als de laatste door partijen vastgestelde huurprijs in de zin van artikel 7:303 lid 1 onder b BW. Een verzoek kan worden ingediend telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan. De huuraanpassing kan eerst in 2019 worden gevraagd. De vordering tot huurbeŽindiging wordt toegewezen. Op grond van artikel 7:296 lid 3 BW kan de vordering worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beŽindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en de onderhuurder bij verlenging daarvan. Omdat verhuurder niet ontvankelijk is verklaard in zijn vordering tot vaststelling van de huurprijs ex artikel 7:303 BW en artikel 15 van de huurovereenkomst een nadere huurprijsvaststelling, anders dan bij onderhandse akte, blokkeert, staat op grond van de rapportage van de deskundige vast dat [eiser sub 1] c.s. aanzienlijk minder rendement uit het gehuurde kan halen dan op basis van het rapport van de deskundige moet worden aangenomen. De belangenafweging valt in het voordeel van verhuurder uit. Daarbij geldt dat naar mate de huurovereenkomst langer duurt (langer dan tien jaar) de beschermingsbehoefte van de huurder volgens vaste jurisprudentie als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, aan kracht verliest. Huurder heeft voldoende tijd gehad om haar bedrijf uit te bouwen en om vervolgens haar investeringen terug te verdienen. Niet valt in te zien, en daartoe is ook onvoldoende gesteld, dat de exploitatie van het bedrijf van huurder niet elders op een alternatieve locatie kan worden voortgezet.
TijdschriftartikelRechtbank Midden-Nederland 11-04-2018
HIP 2018, sign. 117
Belangenafweging.
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2008:BC6116 ★★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2010:BL9562 ★★★
Gerelateerd ECLI:NL:HR:2008:BB5923 ★★